Проект перепланировки - это установленная действующими нормативными требованиями проектная документация, которая разрабатывается специализированной организацией, имеющей разрешение (допуск СРО) на проведение соответствующих видов работ.

В проекте перепланировки и переустройства отражаются все изменения относительно первоначальной планировки квартиры с учетом особенностей строительных конструкций и инженерных коммуникаций. Во большинстве случаев сделать проект перепланировки необходимо вместе с техническим заключением о возможности перепланировки .
Подготовка проекта перепланировки проектировщиками нашей компании занимает 1-3 рабочих дня в зависимости от сложности перепланировки.

На территории Москвы общие правила оформления проектной и строительной документации регламентируются ГОСТ 21.101-97 и ГОСТ 21.501-93.

Итак, рассмотрим состав проекта перепланировки:

1. Обложка :

Это "лицо" проектной компании. В основном здесь отражен фирменный стиль организации, а также важными пунктами являются номер проекта и дата изготовления.

2. Титульный лист:

На данном листе ставятся подписи лиц, ответственных за разработку проекта перепланировки и переустройства. Зачастую обложка и титульный лист бывают совмещенными.

3. Лист общих данных:

Лист общих данных проекта перепланировки включает в себя:
а) Ведомость чертежей основного комплекта по форме 1 приложения Б ГОСТ 21.101-97.
б) Перечень ссылочных и прилагаемых документов по форме 2 приложения Б ГОСТ 21.101-97.
Прилагаемые документы - это вся проектная документация, которая идет как дополнение к проекту: обязательно планы БТИ и свидетельство о допуске СРО, фотоматериалы, характеристики оборудования, и так далее, в зависимости от вида перепланировки.
Ссылочные документы - это список ГОСТов, СНиПов, СаНПиНов и других нормативов, на которые существуют ссылки в данном проекте.
в) В левом углу проставляется обязательство ГИПа (главного инженера проекта) о соответствии проектных решений действующим нормам.

4. Пояснительная записка:

В пояснительной записке содержится перечень планируемых работ, основания разработки проекта перепланировки, архитектурно-строительные решения, условия производства работ, противопожарные мероприятия, и в зависимости от характера перепланировки и иные сведения, состав которых варьируется в зависимости от характера производимых работ.

5. План квартиры до перепланировки

План квартиры до перепланировки отчерчивается на основании плана БТИ. Все основные показатели, как то: площадь, расположение сантехприборов, нумерация помещений должны с ним совпадать.
При разработке простых проектов, зачастую планировка не отчерчивается "с нуля", а просто в проект подкладывается сам план БТИ. План "до" всегда идет в комплекте с экспликацией, т.е. перечнем помещений с указанием их номеров, назначением и площади.
В большинстве случаев архитектурно-строительные чертежи выполняются по форме 2 ГОСТ 21.501-93, хотя возможны и отклонения от нее. Обязательным пунктом является наличие осей.

5а. Демонтажно-монтажный план квартиры

Промежуточный план между проектным решением квартиры (т.е. планом ДО перепланировки) и планом "после" нее. Красным цветом отмечаются сносимые или перемещаемые перегородки, проемы, сантехприборы, кухонные плиты, и так далее. Соответственно, зеленым показывается их новое расположение. Цветовые решения (красные/зеленые) не являются обязательным требованием. Они могут быть и иными, однако по нашему мнению данное сочетание цветов наиболее логично отражает производимые изменения. (красное/демонтаж, зеленое/монтаж).

На данном плане отражено, как будет выглядеть квартира после перепланировки и реализации всех проектных решений. Мебель (за исключением встроенной мебели ), стиральные и посудомоечные машины, отдельные электрические и газовые духовки, газовые колонки, бойлеры здесь не указываются.

На плане после перепланировки проставляются условные обозначения, применяемые материалы, размеры и толщина стен и др. Справа обычно присутствует экспликация с показателями будущих помещений. Также присутствует надпись о том, что окончательные площади и размеры помещений оформляются при обмерах техником БТИ после завершения ремонта. И именно эти данные потом прописываются в официальные конечные документы БТИ, которые необходимо заказать на основании проекта перепланировки и подписанного всеми сторонами акта о завершенном переустройстве согласованного ранее.

План квартиры после перепланировки стоит сделать максимально удобным для рассмотрения руководством жилищных инспекций. И здесь стоит соблюдать тонкую грань: с одной стороны, чем меньше указано информации, тем меньше возможностей для каких то придирок, но с другой стороны, информации должно быть достаточно для объективного рассмотрения.

7. Экспликация полов и план полов

В большинстве случаев при перепланировке квартиры изменяется конструкция полов . Это отражается в дополнительном листе экспликации полов по форме 4 ГОСТ 21.501-93, где указываются номера помещений, а также конструкция устраиваемых полов. В жилых зданиях на плиту перекрытия обязательно должен быть уложен слой звукоизоляции. В помещениях санузла, ванной, если их расширяют или объединяют, должна быть сделана гидроизоляция. Следует помнить, что работы по укладке звуко- или гидроизоляции должны оформляться актами скрытых работ . Наша организация при необходимости может помочь с изготовлением актов скрытых работ в г. Москва. Заказать проект перепланировки и акты скрытых работ можно как отдельно так и совместно.

В некоторых случаях план и экспликация полов могут выступать самостоятельным проектом, если, к примеру, перепланировка вашей квартиры ограничивается изменением конструкции полов (например, вы хотите залить новую стяжку пола и демонтировать старую). При замене только напольного покрытия на Не аналогичное (плитку на ламинат) от вас тоже могут потребовать составить проект полов (чиновник ведь не знает, меняли ли вы "пирог" полов или нет).

8. Схема гидроизоляции

При переносе/расширении ванных комнат/туалетов на площадь коридоров в проект добавляется схема гидроизоляции (узел гидроизоляции). Это связано с тем, что при расширении "мокрого помещения" на площадь коридора, данная присоединенная площадь должна быть надежно гидроизолирована во избежание протечек. Позже уложенная гидроизоляция должна подтверждаться актами скрытых работ на устройство гидроизоляции. Данный раздел очень важен, если сделать проект перепланировки без него, то будет однозначный отказ. Подробнее об отказах жилищной инспекции читайте в данной статье .

9. Водоснабжение и канализация

При переносе сантехнических приборов, устройстве новых ванн и санузлов, переносе кухонь, проект перепланировки дополняется разделом "Водоснабжение и канализация" (сокращенно ВК). Данный раздел может быть как в составе общего проекта, так и оформляться отдельным томом. Он содержит план разводки труб горячего и холодного водоснабжения и план разводки канализационных труб.

10. Аксонометрическая схема

Это пространственная (трехмерная) схема расположения инженерного оборудования. Ничего сложного, но у заказчиков зачастую вызывает множество вопросов на тематику "что это за странные штуки"

11. Схема металлоусиления несущих конструкций и порядок работ по усилению

При затрагивании в квартире несущих конструкций (например устройство проема в несущей стене или перекрытии) в состав проекта перепланировки включают специальный раздел по усилению.

Он содержит общий вид проема и рамы его усиления, деталировку узлов, а также указания и порядок производства работ. Важно помнить, что устройство проемов в несущих стенах и их усиление должны оформляться актами скрытых работ по усилению проемов .

Проект перепланировки с усилением несущих конструкций обязательно должен сопровождаться техническим заключением от автора-проекта дома о возможности перепланировки. При отсутствии автора проекта дома, заказать проект перепланировки необходимо в ГУП МосжилНИИпроект, этот институт уполномочен правительством Москвы разрабатывать проекты перепланировок по домам с уже отсутствующими авторами проектов или авторами-проектов которые не разрабатывают для согласования проекты перепланировок.

12. План расположения в городе. Фотофиксация

На данной странице проекта перепланировки отображается расположение дома на карте города и его фото.

13. Допуск от саморегулируемой организации

Организация, имеющая право разрабатывать проекты перепланировок, должна быть членом Саморегулируемой организации в сфере проектирования. К каждому проекту подкладывается допуск СРО, заверенный печатью организации. Заниматься разработкой проектов перепланировок могут только организации член СРО.

14. Авторский надзор (договор/обязательство)

Проектировщик, разработавший проектную документацию, осуществляет авторский надзор в ходе проведения работ по перепланировке (на предмет их соответствия согласованному проекту). На основании данного акта-обязательства (договора, соглашения) в будущем, он подписывает акты на скрытые работы по устройству гидроизоляции и усиления проемов металлоконструкциями. Иногда также необходимы акты на скрытые работы по звукоизоляции полов и устройству подиумов.

Дополнительные разделы проекта перепланировки:

В зависимости от необходимости, в состав проектной документации могут включаться следующие специализированные разделы:

15. Проект технологии

Разрабатывается для баров, ресторанов, медицинских центров, автомобильных сервисов, помещений складов, салонов красоты, магазинов продовольственного назначения.

16. Проект отопления и вентиляции

Если планируется сложные вентиляционные решения, то проект должен быть дополнен разделом ОВ (отопление и вентиляция). Обычно он оформляется в виде отдельного тома к основному разделу АР. Чертежи данного раздела выполняются в цветовом решении, подобном разделу ВК. В их состав должны входить: аксонометрическая схема, план и характеристики вентиляционной системы.

17. Проект электроснабжения помещения

Проект электроснабжения не входит в перечень обязательных листов необходимых для согласования перепланировки. Но зачастую управляющие компании при проведении ремонта в новостройках требуют заказать его вместе с проектом перепланировки квартиры. Заказать проект перепланировки и проект электроснабжения можно как совместно так и отдельно можно в нашей организации. Обычно эти листы представляют собой однолинейную схему подключения. Раздела всегда требуется при замене газовой плиты на электрическую. Также необходимо будет подложить в проект справку о выделенной электрической мощности от управляющей компании.

18. Фотомонтажи.

Если при проведении работ планируется затрагивать фасад здания, то возникает необходимость согласования с ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры. Для этого случая выполняются фотомонтажи с изображением фасада до и после проведения работ.
Следует отметить что в Москве с 1 декабря 2011 года, такие виды работ по изменению фасадов зданий, как остекление балконов/лоджий и установка кондиционеров не требуют согласования.

19. Теплотехнический расчет.

При проведении работ затрагивающих наружные конструкции дома (демонтаж подоконного блока, расширение дверного проема на балкон/лоджию и т.д.) требуется предоставлять теплотехнический расчет , который подтверждает, что теплотехнических характеристик новых конструкций достаточно для сохранения нормативной температуры в помещении. Теплотехнический расчет можно сделать как уже входящий внутрь проекта, так и заказать проект перепланировки и теплотехнический расчет отдельными томами.

20. Монтаж перегородок.

Если в рамках перепланировки запланированы мероприятия по возведению новых перегородок, то схема устройства перегородки должна быть отражена в проекте.

На схеме представлена информация о параметрах и креплении перегородки. Данные о материалах, из которых была возведена конструкция, указываются в пояснительной записке.

21. Схема демонтажа подоконного блока

Если данное мероприятие есть в перепланировке, то вид оконного блока (до и после перепланировки) обязательно должен быть отражен в проекте. При необходимости переноса отопительного оборудования после демонтажа подоконной зоны, новое месторасположение прибора также указывается на схеме.

Стоимость проекта перепланировки квартиры

Стоимость проекта перепланировки в нашей организации напрямую не зависит от площади объекта (проект перепланировки квартиры площадью 40 кв. метров не сильно по трудозатратам зависит от помещения площадью 150 кв. метров), она больше зависит мероприятий по перепланировке, а также наличий дополнительных разделов (конструктив, отопление и вентиляция, канализация и т.д.). Но если брать общий вектор, то как правило на объектах с малой площадью стоимость проектирования уменьшается, а на больших увеличивается. Это происходит в следствии того, что на объектах большой площади собственники планирую более сложные планировочные решения.

Проект перепланировки жилого помещения необходим, когда предусматривается изменение конфигурации несущих стен и полов, расположения систем вентиляции, водоснабжения и канализации. В остальных случаях допустимо составление эскиза переустройства квартиры.

Проектирование перепланировки и разработку технической документации производят компетентные организации, получившие соответствующий допуск СРО, институты-авторы зданий определенной серии и Государственное унитарное предприятие МосжилНИИпроект, занимающееся несерийными зданиями. По окончании работ пакет документов подлежит согласованию в жилинспекции Москвы, которая дает разрешение на работы.Процедура обусловлена соображениями безопасности жильцов.

Состав проекта перепланировки квартирыв Москве

Создание проектной документации в РФ происходит согласно ГОСТам 21.101-97 и 21.501-93. В столице специализированные организации руководствуются еще Постановлением Правительства Москвы № 508 (Приложение 3). В состав проекта перепланировки квартиры входят два главных документа:

• выводы о техническом состоянии несущих конструкций и возможности их перестройки;
• проект переустройства, составленный на основании поэтажного плана.

Документация включает текстовый, графический и дополнительный блоки.

Текстовый блок

1. Обложка или титульный лист. Здесь представлены название, печать, реквизиты организации, подписи ответственных сотрудников.
2. Лист с содержанием.
3. Лист с подтверждением соответствия документов всем стандартам, сделанный главным инженером.
4. Пояснительная записка. Она состоит из следующих частей:
   • введения, содержащего технические характеристики помещения и основание для проведения переустройства (письменное заявление собственника);
   • раздела с общими данными о квартире (этаж, площадь) и списка нормативных актов, на основании которых происходит разработка документов;
   • архитектурно-строительных задач, содержащих подробную информацию о том, какие перегородки сносятся, как изменяется расположение сантехнических и кухонных приборов, как будут перестроены полы, а также рекомендации по скрытым работам и авторскому надзору;
   • информации о сохранении или изменении схем инженерных коммуникаций (отопления, канализации, водо- и электроснабжения);
   • договора авторского надзора за проведением скрытых работ (гидро- и шумоизоляции, усиления проемов металлоконструкциями, монтажа подиумов);
   • перечня противопожарных требований;
   • общих указаний по проведению работ (целесообразность использования некоторых инструментов и материалов);
   • указаний по защите от шума.
5. Копия Свидетельства о допуске СРО.
6. Фото дома, где происходит переустройство, и план города с отметкой объекта.

Графический блок

1. Таблица экспликации квартиры и план до начала работ. Делаются в соответствии с поэтажным планом Бюро технической инвентаризации.
2. Демонтажно-монтажная схема. На ней цветом показаны все изменения в конструкциях. То, что сносится и перемещается, отмечается красным, новое место расположения - зеленым.
3. План помещения после переустройства и новая экспликация. На нем отмечаются все изменения с условными обозначениями, указанием используемых материалов, размеров конструкций. Новая конфигурация показана без цвета. План проверяется техником из БТИ.

Это обязательные и универсальные части, входящие в состав любого проекта перепланировки квартиры. Наличие следующих листов зависит от особенностей переустройства.

Дополнительный блок

1. План и таблица экспликации полов. Необходимы при нарушении конфигурации пола (замене паркета на плитку, устройстве теплого пола, создании звукоизоляции по перекрытию и гидроизоляции в кухне и ванной).
2. Схема общей гидроизоляции в квартире. Она потребуется при перепланировке и расширении санузла и ванной комнаты. Документ дополняет первый пункт.
3. Схема сетей водоснабжения, канализации, вентиляции и отопления. Это цветные чертежи, оформляемые при смене разводки труб (перенос кухни в нишу, перестановка сантехнических приборов).
4. Аксонометрические (трехмерные) цветные схемы инженерных систем.
5. Чертежи усиления несущих конструкций со спецификациями и деталировками узлов. Выполняются при переносе или создании новых проемов, укреплении перекрытий, применении металлической рамы из уголков или швеллеров для усиления простенков. В разделе присутствуют указания по проведению работ.
6. Схемы монтажа ненесущих перегородок. Перестройка и создание новых ненесущих конструкций должны быть включены в проект.
7. Дополнительные чертежи отопления, вентиляции при осуществлении нестандартных решений.
8. Схема электроснабжения. Может потребоваться для квартиры в новостройке.
9. Фотомонтаж. Создается при вмешательстве в фасад дома (создание лоджии). Должны присутствовать изображения фасада до и после перестройки. Остекление балкона и монтаж кондиционера не требуется указывать в документах.
10. Расчет теплопередачи. Он необходим при переделке наружных домовых панелей (расширение прохода на лоджию или оконного проема, объединение балкона с жилым помещением). Расчет должен подтвердить соответствие температуры в квартире действующим нормативам.
11. Акустический расчет. Он содержит план размещения источников шума и указание причин их выбора. Документ призван обосновать низкий уровень шума новой вентиляционной системы.

Иногда в состав проекта перепланировки квартиры включаются дополнительные чертежи и схемы фасада и кровли. Это происходит в случае, когда предполагается сделать выход на крышу или другие нетипичные изменения.

Пакет документов должен включать полный объем информации, чтобы не возникало задержек в процедуре согласования. Проектирование и правильное оформление чертежей, планов и схем― довольно трудоемкий процесс, требующий уникальных знаний. Поэтому стоит доверить его проведение специализированной компании с большим опытом. Профессиональные сотрудники без проволочек разработают и обеспечат необходимый состав проекта перепланировки квартиры любой сложности в соответствии с жилищным законодательством города Москвы.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения? В данном материале мы наглядно разберем пример проекта для согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирных домах Москвы. Так же как и в случае с квартирами, заказать проект перепланировки нежилого помещения можно только в организации с допуском СРО , а также у автора домов . Только при выполнении данного условия можно будет узаконить перепланировку нежилого помещения во всех заинтересованных инстанциях.

Правила, нормативы и стандарты, используемые при проектировании здесь в целом пересекаются с теми, что касаются перепланировок квартир . В частности, это Постановление Правительства Москвы № 508ПП, СП 20.13330.2011 "Нагрузки и воздействия", ГОСТ Р 21.1001-2009 "Система проектной документации для строительства. Общие положения", и МГСН 3.01-01 "Жилые здания", а также ряд других.

Узнать стоимость проекта перепланировки нежилого помещения в Москве вы можете, позвонив нам по телефону, указанному на сайте.

Наш консультант сориентирует вас по цене, а при необходимости, предложит услуги наших партнеров, которые занимаются согласованием проектов перепланировок нежилых помещений.

В настоящее время выдачей решений о согласовании, а также контролем и приемкой работ по перепланировке нежилых помещений в Москве занимается Мосжилинспекция . В зависимости от состава мероприятий, а также от типа здания, к согласованию могут подключиться АПУ, Москомнаследие, Департамент имущества и другие организации.

Образец проекта переустройства и перепланировки нежилого помещения:

На примере переустройства нежилого помещения на первом этаже 16-этажного панельного дома серии П-23 под частную клинику.

Данный проект разрабатывался АПБ №1 на основании технического заключения на перепланировку нежилого помещения от автора дома серии П-23, ГУП МНИИТЭП . Им, в частности, предусматривалось устройство проема в несущей стене , а также расширение проектного проема с инъектированием платформенного стыка цементно-полимерным раствором. Демонтировались некоторые ненесущие перегородки и возводились новые. Часть дверных проемов в перегородках закладывались, а также делались новые. В помещениях изменялась конструкция полов. Были сломаны пять встроенных шкафов. Положение сантехприборов изменялось, ставились дополнительные раковины. Были организованы новые санузлы, вентиляция которых подключалась к каналу существующей уборной (проложен горизонтальный венткороб 100х100мм с механическим побуждением).

Пояснительная записка и общие данные

1. Обложка проекта перепланировки нежилого помещения

3. Запись руководителя проекта

Здесь главный инженер расписывается в том, что "технические решения соответствуют требованиям экологических, санитарных, противопожарных и других норм, стандартов, законов и правил РФ".

В нем перечисляются обязательства обеих сторон. Заказчик обязуется не отступать от проекта, обеспечивать доступ сотрудникам бюро для осуществления технического надзора, участвовать в оформлении катов скрытых работ и акта приемки). В свою очередь, проектная организация должна в соответствии с договором проводить авторско-технический надзор и актировать скрытые работы.

5. Пояснительная записка к проекту перепланировки нежилого помещения:

5а Введение (основание для разработки проекта) и основные характеристики здания (конструктивная схема, серия, этажность, инженерные системы).

5б. Лист общих данных

Кратко описывает все архитектурно-строительные мероприятия по перепланировке, содержит тезисные выводы и рекомендации.

5в. Инженерное оборудование.

На данном листе укакзано, затронуты ли системы отопления, вентиляции, водопровода, канализации, электроснабжения - и если затронуты, то в какой части.

5г. Противопожарные мероприятия и требования

Стандартный перечень: что следует предпринять во избежание возгораний при проведении работ

5д. Мероприятия по шумозащите

Что необходимо для минимизации шумовых воздействий в процессе ремонтно-строительных работ.

5е. Рекомедации к проведению общестроительных работ

Сюда относятся требования, необходимые для безопасного и безаварийного выполнения всех мероприятий по перепланировке и переустройству, а также соблюдения действующих нормативов и жилищного законодательства.

5ж. Информационная справка

Информация от разработчиков проекта перепланировки нежилого помещения. Например, наше бюро всегда указывает на срок действия документации - 1,5 года (в течение этого срока необходимо подать проект на рассмотрение в надзорные органы). Также здесь мы указываем основные запреты.

2. Демонтажно-монтажный план.

На данном плане показываются все изменения конфигурации стен, проемов и перегородок, а также местоположения сантехнического и другого оборудования. Сносимые и перемещаемые конструкции показаны красным цветом, а вновь возводимые или перемещенные - зеленым.

3. План нежилых помещений после перепланировки и переустройства нежилого помещения

Отражает положение всех несущих стен, перегородок, проемов, дверных блоков, сантехники по завершении перепланировки.

4. План и экспликация полов.

Схемы облегченных перегородок из гипсокартона на металлическом кваркасе, а также пазогребневых из гипсовых плит.

10. Проектные решения по несущим конструкциям

Проект входной группы

Фотомонтаж фасада здания

Если планируется изменение внешнего облика здания (второй вход, навес, лестница, витрина, изменение формы оконных проемов).

Проект электроснабжения нежилого помещения

Когда существует необходимость внесения изменений в системы электрики

Расчет ветровых нагрузок

При устройстве больших выносных конструкций на фасаде здания (спутниковые тарелки, антенны).

Расчет теплопотерь (теплотехнический расчет)

В случае необходимости проведения демонтажных работ, которые могут изменить тепловой контур здания (например, снос подоконных блоков).

Решения по переводу в жилой фонд

Если необходимо приспособить изначально нежилое помещение для проживания.

Дополнительная информация о перепланировке нежилых помещений в многоквартирных домах: