التغييرات في شراء وبيع العقارات

آخر تحديث فبراير 2019

في 1 يناير 2016 ، دخلت القواعد الجديدة للضرائب على الدخل من بيع العقارات حيز التنفيذ (تم إدخال التعديلات بموجب القانون الاتحادي رقم 382-FZ المؤرخ 29 نوفمبر 2014). لاحقًا في هذه المقالة سنلقي نظرة على التغييرات الرئيسية ، بالإضافة إلى السؤال حول من ستؤثر عليه هذه التغييرات ومن لن يؤثر.

زيادة الحد الأدنى لفترة البيع بدون ضريبة

قبل 1 يناير 2016 ، كان الحد الأدنى لفترة بيع العقارات المعفاة من الضرائب لجميع المواقف هو ثلاث سنوات. وفقًا للوائح الجديدة (سارية على العقارات المشتراة بعد 1 يناير 2016) ، تنطبق فترة 3 سنوات كحد أدنى فقط في حالات معينة:

• إذا تم الحصول على المسكن بالميراث / كهدية من أحد أفراد الأسرة أو الأقارب المقربين ؛
• إذا كانت ملكية المسكن ناتجة عن الخصخصة ؛
• إذا تم شراء المسكن بموجب اتفاقية صيانة مع صيانة مدى الحياة.

في جميع الحالات الأخرى (على سبيل المثال ، إذا اشتريت شقة بموجب اتفاقية بيع وشراء) ، فإن الحد الأدنى لفترة الحيازة للبيع المعفى من الضرائب هو 5 سنوات.

لمزيد من المعلومات مع الأمثلة ، راجع مقالتنا: كم تحتاج لامتلاك شقة لبيعها بدون ضريبة؟ ...

الآن ، عند حساب الضريبة ، يتم أخذ القيمة المساحية للعقار في الاعتبار

حتى 1 يناير 2016 ، لأغراض ضريبية ، تم احتساب الدخل المستلم من بيع العقارات على أساس القيمة المحددة في العقد. اعتبارًا من 1 يناير 2016 ، إذا كنت تبيع عقارات بقيمة أقل من 70٪ من سعر المساحة ، فإنه لأغراض ضريبية ، يتم الاعتراف بـ 70٪ من القيمة المساحية كدخل مستلم من بيع هذا الكائن.

يمكنك العثور على مزيد من المعلومات التفصيلية مع أمثلة في مقالتنا: ضريبة مبيعات المنازل والقيمة المساحية.

تنطبق القواعد الجديدة فقط على العقارات التي تم شراؤها بعد 1 يناير 2016

وفقًا للبند 3 من المادة 4 رقم 328-بتاريخ 29 نوفمبر 2014 ، فإن القواعد الجديدة التي ناقشناها أعلاه تنطبق فقط على العقارات المكتسبة بعد 1 يناير 2016. بالنسبة للعقارات المكتسبة قبل 1 يناير 2016 ، تطبق القواعد الضريبية القديمة: الحد الأدنى لفترة الحيازة هو 3 سنوات ، ولا تؤخذ القيمة المساحية للعنصر في الاعتبار عند حساب ضريبة الدخل الشخصي.

مثال:في عام 2015 Filin F.N. ورث شقة عن جده بقيمة مساحية 5 ملايين روبل. باع هذه الشقة في عام 2016 مقابل 1.5 مليون روبل. تطبيق الخصم القياسي على بيع العقارات بمليون روبل ، وسيتعين على البومة دفع ضريبة قدرها 65000 روبل. = (1،500،000 - 1،000،000) × 13٪. نظرًا لأن الشقة مملوكة لشركة Filin منذ عام 2015 ، عند بيعها في عام 2016 ، لم يتم أخذ القيمة المساحية للعنصر في الاعتبار.

مثال:في عام 2018 Shchukin I.I. حصل على شقة كهدية. في نفس العام ، باعها مقابل مليوني روبل ، وتبلغ القيمة المساحية للشقة 5 ملايين روبل. منذ أن أصبح شتشوكين مالك العقار في عام 2018 ، عند بيعه ، سيتم احتساب الضريبة مع مراعاة القيمة المساحية. تم بيع المسكن بسعر أقل من 70٪ من قيمته المساحية (2 مليون.< 5 млн. х 0,7), поэтому налог с дохода от продажи составит 325 000 руб. ((5 000 000 кадастровая стоимость х 0,7 понижающий коэффициент) - 1 000 000 стандартный вычет) х 13% ставка налога).

وفقًا للابتكارات المقدمة في المادة 217 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، بالنسبة للأفراد ، يجب دفع ضريبة بيع شقة اعتبارًا من عام 2016 على الدخل المستلم من جميع معاملات بيع العقارات. إلا عندما تكون مملوكة:

• أكثر من خمس سنوات بعد الشراء ؛
• أكثر من ثلاث سنوات بعد الخصخصة أو الميراث أو اتفاقية الهبة أو اتفاقية الأقساط السنوية.

في السابق ، كان الحد الأدنى لمدة ملكية العقار ، وبعد ذلك لم يكن بيعه خاضعًا لضريبة الدخل ، هو ثلاث سنوات. تنطبق القاعدة على جميع فئات المالكين دون استثناء.

ما الذي سيتغير في عام 2016؟

اليوم أصبح من غير المربح التقليل الوهمي (على الورق) من تكلفة الشقة أو نصيبها. منذ عام 2016 ، تم تحديد الحد الأدنى لمبلغ الدخل المستلم ، والذي يجب دفع الضريبة به. هو 70 في المائة من القيمة المساحية للممتلكات. تم التخطيط لإدخال هذه القواعد من خلال التشريع الضريبي بهدف تقليل معاملات المضاربة في السوق وزيادة إيرادات الميزانية من المعاملات مع الممتلكات.
يمكن تخفيض الحد الأدنى لفترة وحجم فائدة التعديل المعتمدة على المستوى الفيدرالي من خلال القوانين على مستوى الكيانات الفردية المكونة للاتحاد الروسي.

وكم يجب أن تدفع؟

معدل الضريبة على عائدات بيع الممتلكات لا يزال عند المستوى القديم. حجمها 13٪ لمواطني الاتحاد الروسي. يتم احتساب ودفع ضريبة الدخل الشخصية على أساس الإعلان. يتم قبول الحساب النهائي فقط في دائرة الضرائب الفيدرالية في مكان تسجيل دافع الضرائب. يتم تقديم الإعلان شخصيًا أو من خلال ممثل. في الحالة الأخيرة ، يجب تمثيل مصالح دافع الضرائب بتوكيل رسمي موثق.

الضريبة على بيع شقة للأفراد عام 2016

تحتاج إلى البدء في حساب مدفوعات الضرائب على العقارات المباعة من خلال البحث عن طرق لتقليلها. لا يمارس العديد من دافعي الضرائب حقوقهم في استخدام الشروط التفضيلية ، مما يزيد بشكل كبير من مبلغ مدفوعات الضرائب.

يمكنك حساب ضريبة الدخل باستخدام أحد خياري الخصم. الأول مناسب لبيع غرفة مشتركة مخصخصة أو شقة متبرع بها. مبلغ الخصم الثابت: مليون روبل. بهذا المبلغ ، يمكن للبائع تقليل عائدات بيع العقار عند حساب دفع الدخل.

النوع الثاني سيكون مثالياً للممتلكات في مبنى جديد ، الرهن العقاري. في هذه الحالة ، من أجل الحصول على المزايا ، تحتاج إلى حساب جميع التكاليف المرتبطة بشراء المسكن المباع. مبلغ الخصم غير محدود. في بعض الحالات ، يمكن أن تكون مساوية أو أعلى من سعر البيع. في الحالة الأخيرة ، سيكون مبلغ ضريبة الدخل صفرًا. يعتبر أساس تطبيق هذا الخصم هو المستندات التي تؤكد التكاليف.

كم تكلفة؟

لا يمكن تجنب دفع ضريبة الدخل الشخصي إلا بعد انقضاء الحد الأدنى لفترة امتلاك شقة. إذا أراد مالك العقار بيعه قبل انتهاء الحد الأدنى لفترة الحيازة ، فلن يكون من الممكن التهرب من تقديم الإقرار الضريبي. سيساعدك مستشار الضرائب في حساب مبلغ الضريبة على العقارات المباعة بشكل صحيح. يمكنك أيضًا استخدام الآلة الحاسبة عبر الإنترنت لإجراء الحساب. أو دراسة أي نموذج لملء إقرار ضريبة الدخل الشخصي.

لحساب دفع الدخل ، خذ الربح من المعاملة مضروبًا في السعر. يتم احتساب الربح على أنه الفرق بين السعر والخصم. إذا كان سعر البيع أقل من 0.7 من القيمة المساحية ، فسيتم أخذ المؤشر المساحي في الاعتبار. إذا تم نقل الشقة عن طريق التخصيص ، يتم دفع مبلغ الدخل من الفرق بين تكلفة التعيين وتكاليف هذه العملية ، والتي تؤكدها المستندات.

الشقق الموروثة: هل يجب علي الدفع؟

كثيرا ما يطرح السؤال: "هل أحتاج إلى دفع ضريبة على بيع العقارات الموروثة؟" الجواب: "يتم دفع ضريبة الدخل الشخصي على جميع معاملات بيع الممتلكات المحتفظ بها لمدة تقل عن ثلاث سنوات. فقط الميراث معفى من ضريبة الدخل. أو عن طريق التبرع من الأقارب. الحالة الأخيرة لا تنطبق على بيع العقارات. إذا تم التوصل إلى صفقة لبيعها بعد حقيقة توريث العقار في السنوات الثلاث المقبلة ، فسيتعين دفع الضريبة على الدخل ".

بيع شقة اقل من 3 سنوات من ضريبة الملكية 2016

ضرائب بيع شقة في عام 2016 ، تنطبق التغييرات فقط على مالكي العقارات المشتراة بعد بداية عام 2016. إذا تم شراء شقة أو جزء منها في وقت سابق ، عند بيعها ، يتم احتساب ضريبة الدخل الشخصي وفقًا للقواعد ساري المفعول حتى 1 يناير 2016. على وجه الخصوص ، الحد الأدنى لفترة السداد حتى الإعفاء الكامل من تحصيل الضرائب هو ثلاث سنوات. لا توجد قيود على الحد الأدنى للمبلغ الخاضع للضريبة للبيع في شكل قيمة مساحية.

إذا اشتريت واحدة أخرى؟

في حالة شراء مسكن جديد بعد بيع الشقة ، يمكن تخفيض مدفوعات الدخل إلى 260 ألف روبل. لكن بشرط أن يقع إجراء كلتا العمليتين على فترة ضريبية واحدة (سنة). ويطبق المشتري هذا الخصم لأول مرة في حياته. لا يمكن استخدام الميزة المحددة للمرة الثانية. في حالة شراء المشتري للسكن في عام آخر ، لا يوجد ائتمان لدفع ضريبة الدخل الشخصي على الشقة المباعة ، ويتم رد الأموال إلى حساب المشتري.

للمتقاعدين: ما هو الخصم؟

لا ينص التشريع حاليًا على أي أحكام ومزايا إضافية تعفي المواطنين في سن التقاعد من دفع ضرائب الدخل. المتقاعدون ملزمون بالامتثال للقواعد العامة للضرائب على معاملات بيع الممتلكات.

اعتبارًا من 1 يناير 2016 ، سيتم تغيير قواعد فرض الضرائب على الدخل الشخصي المستلم من بيع العقارات.

قانون ضريبي جديد لبيع شقة لمدة تقل عن 5 سنوات من التملك

من أجل تقليل مقدار المضاربة في السوق الثانوية وقمع التهرب الضريبي جزئيًا عند البيع ، ستدخل تعديلات قانون الضرائب حيز التنفيذ في 1 يناير 2016. ستؤثر على ضريبة الدخل الشخصية بمبلغ 13٪ ، والتي يجب دفعها عند البيع إذا استغرق الأمر أقل من 3 سنوات لامتلاك العقار (الشقة). الآن سيتم زيادة المدة بمقدار عامين وستكون 5 سنوات.

من سيتم إعفاؤه من ضريبة المبيعات

حاليًا ، يُعفى الدخل من بيع الممتلكات غير المنقولة المملوكة لدافعي الضرائب - مواطن على حق الملكية لمدة 3 سنوات أو أكثر من الضرائب.

بموجب القانون الجديد ، يتم الاحتفاظ بشرط الثلاث سنوات هذا فقط في الحالات التالية.

• بيع شقة تم الحصول عليها عن طريق الهبة من الأقارب (الدرجة الأولى من القرابة) أو عن طريق الميراث ؛
• شقة مخصخصة (كان العقار مملوكًا بسبب الخصخصة) ؛
• استلام الممتلكات من قبل دافع الأقساط (لعقود دعم الحياة ، بما في ذلك المعالين).

بالنسبة للمقيمين في الاتحاد الروسي ، تبلغ نسبة الضريبة 13٪.

كيف سيتم فرض الضرائب

عند تحديد القاعدة الخاضعة للضريبة (المادة 210 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) لدفع ضريبة الدخل الشخصي عند بيع العقارات ، ستؤخذ قيمتها المساحية ، مضروبة في عامل 0.7 في الاعتبار. إذا كان مبلغ المعاملة أقل من هذه القيمة ، فسيتم احتساب القيمة المساحية للممتلكات ، مضروبة في المعامل المحدد ، كدخل.

على سبيل المثال ، إذا كانت القيمة المساحية لمثل هذه الشقة هي 9 ملايين روبل ، فعلى الرغم من تكلفة الشقة المحددة من قبل الأطراف في الاتفاقية ، فإن ضريبة الدخل الخاضعة لضريبة الدخل الشخصي ستكون 6.3 مليون روبل (9.000.000 * 0.7) .

تنطبق القواعد الجديدة فقط على تلك الأشياء العقارية التي حصل عليها المواطنون في الملكية منذ 1 يناير 2016. إذا تم الحصول على الكائن العقاري في وقت سابق ، فسيظل الإجراء الضريبي القديم فيما يتعلق بالدخل من بيعه.

خصم الضريبة على بيع وشراء شقة جديدة

هناك عدة طرق لتقليل مبلغ الضريبة المدفوعة بشكل كبير. هذا خصم أو دفعة ضريبية ليس على الدخل من بيع شقة ، ولكن على الفرق بين الدخل من البيع نفسه وتكاليف الشراء.

تتطلب الطريقة الأخيرة أدلة موثقة بدقة. وهذا يعني أن تكاليف الشراء الإضافية قد تشمل:

• تطوير التصميم وتقدير الوثائق ؛
• تكاليف مواد البناء وموقع البناء نفسه ، أعمال الإصلاح ؛
• التوصيل بشبكات إمدادات المياه والكهرباء والغاز والشبكات الهندسية الأخرى ؛
• التشطيب وأعمال التجديد الأخرى.

من أجل استخدام هذه الشروط ، لهذا ، يجب أن تكون هناك حقائق ومبالغ حقيقية في عقد البيع وفي العديد من المستندات الداعمة.

على سبيل المثال ، من أجل التعويض عن التشطيب ، يجب أن يشير العقد إلى أن الشقة كانت تُباع بدونها. الأمر نفسه ينطبق على الاتصال بشبكات المرافق.

كيف يتم حساب الخصم الضريبي

لتقليل مبلغ ضريبة الدخل الشخصي عند بيع شقة لمدة تقل عن 3 سنوات في الملكية ، يتم تطبيق خصم قدره مليون روبل. يتم خصمها من القيمة الإجمالية للعقار. يتم دفع الضريبة على الرصيد.

على سبيل المثال ، إذا كانت تكلفة الكائن 2 مليون روبل. سيتم احتساب ضريبة الدخل الشخصي من مبلغ مليون روبل.

عندما يتم بيع العديد من العناصر خلال العام ، يتم استخدام هذا الخصم بشكل إجمالي.
إذا تم شراء وبيع شقة (أقل من 3 سنوات من الملكية) في نفس الفترة الضريبية ، فيمكنك استخدام حسمين:

الأول لبائعي شقة ، أي مليون روبل.

والثاني يقدم للمشترين ، ولا يتجاوز قيمته 2 مليون روبل.

بالنسبة للمباني غير السكنية ، يكون الخصم الضريبي أقل - فقط 250 ألف روبل.

بيع شقة مخصخصة او متبرع بها

بالنسبة لهذه الحالات ، من الممكن استخدام خصم ضريبي أو إثبات تكاليف الشراء. ينطبق الخصم الضريبي على العقارات الأكثر تكلفة فقط من مليون روبل.

إذا كانت التكلفة أقل ، فلا يمكنك استخدامها. هنا سيتعين عليك إظهار إثبات النفقات من أجل دفع الضريبة على الفرق بين الدخل من البيع وتكلفة تنظيف الشقة. قد يتم تضمين الخصخصة أيضًا في هذه التكاليف ، إذا لم تكن مجانية وتطلبت تغييرات كبيرة في الوثائق.

ما ستجلبه القواعد الجديدة

وفقًا للقواعد الجديدة ، يصبح من الممكن البيع دون دفع الضريبة بعد انقضاء فترة ثلاث سنوات لعدد من الحالات (الميراث / التبرع ، الإيجار ، الخصخصة). تظل شروط الخصم الضريبي وخصم الضريبة من تكاليف الشراء الموثقة غير متأثرة.

أيضًا ، ستؤثر الابتكارات على حساب الضريبة والتشديد فيما يتعلق بتقليل مبلغ المعاملة.

ويؤكد التعديل أن الضريبة ستُفرض على القيمة المساحية مضروبة في معامل التخفيض (0.7). في الحالات التي يتم فيها الإعلان عن الدخل من الصفقة أقل من "المخزون بمقدار 0.7" ، سيتم طرح متطلبات أكثر ثباتًا للإشارة إلى التكلفة الحقيقية للشقة.

ما هي الضرائب في حالة نقل حقوق الملكية؟

لا يمكن التنازل عن الحقوق إلا قبل تسجيل حقوق الملكية. بعد استلام الشهادة ، فإن مثل هذه المعاملة مستحيلة.

عادة ما يتم اللجوء إلى الواجبات في حالتين:

• إذا كنت لا تريد أن تعيش في شقة تم شراؤها من مطور ؛
• عند إجراء استثمار لخفض التكاليف.

في حالة شراء الشقة بفضل البناء المشترك ، يلزم الحصول على إذن المطور لتنازل وتسجيل العقد مع Rosreestr.

إذا كانت الشقة من جمعية تعاونية سكنية ، فأنت بحاجة إلى قراءة العقد بعناية ، مع تحديد ما إذا كان هناك بند بشأن التنازل عن الحقوق.

من الممكن إجراء التنازل عن طريق تحويل دين أو غرامة ، ولكن دون مراعاة الإعانات. ينطبق هذا على رأس مال الأمومة والمزايا الأخرى التي تم استخدامها عند الانضمام إلى تعاونية إسكان أو بناء مشترك. يمكن بعد ذلك تفسير المهمة على أنها صرف رأس مال الأمومة.

بالنسبة للعناصر العقارية المشتراة بعد 1 يناير 2016 ، سيتم تطبيق قواعد ضريبية جديدة: تمت زيادة فترة ملكية العقارات للإعفاء من دفع ضريبة 13٪ على البيع وتم وضع حد أدنى للقاعدة الضريبية ، التي كانت في السابق غير مقيدة وكانت مساوية للسعر في عقد الشراء والبيع. لم يتبق سوى ما يزيد قليلاً عن سبعة أشهر قبل أن تدخل التعديلات حيز التنفيذ. كل من المشترين والبائعين للعقارات لديهم حافز لمتابعة خططهم قبل العام الجديد. هل ستؤدي الابتكارات القادمة إلى إحياء السوق أم أنها لن تؤثر عليه بشكل كبير؟

بالنسبة للعناصر العقارية المشتراة بعد 1 يناير 2016 ، سيتم تطبيق قواعد ضريبية جديدة: تمت زيادة فترة ملكية العقارات للإعفاء من دفع ضريبة 13٪ على البيع وتم وضع حد أدنى للقاعدة الضريبية ، التي كانت في السابق غير مقيدة وكانت مساوية للسعر في عقد الشراء والبيع.

جوهر التعديلات

أحدث المرسوم الرئاسي رقم 382-FZ المؤرخ 29 نوفمبر 2014 "بشأن التعديلات على الجزأين الأول والثاني من قانون الضرائب للاتحاد الروسي" تغييرين مهمين. أولا: مدة ملكية العقارات للإعفاء من ضريبة الدخل الشخصي ستزيد من 3 إلى 5 سنوات (مع بعض الاستثناءات).

فاسيلي شارابوف ، محامي شركة التطوير "City-XXI القرن": "القواعد الخاصة بالحد الأدنى لفترة ملكية العقارات ، وهي ثلاث سنوات ، لتلقي خصم ضريبة الأملاك ستكون سارية المفعول اعتبارًا من 1 يناير 2016 فقط في ثلاث حالات: إذا تمت خصخصة العقار ، إذا كان موروثًا من أحد أفراد الأسرة أو الأقارب المقربين ، أو تبرع به أحد أفراد الأسرة ، أو أحد الأقارب المقربين لدافع الضرائب أو عندما يتم حيازته إلى ملكية بموجب عقد معاش سنوي. خلافًا لذلك ، اعتبارًا من 1 يناير 2016 ، سيتم تطبيق حد أدنى لمدة خمس سنوات. وفقًا لذلك ، إذا قام مالكها ، بعد الحصول على شقة ، على سبيل المثال ، بموجب اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك ، تم تنفيذه بعد 1 يناير 2016 ، ببيع المساكن قبل انقضاء خمس سنوات من تاريخ الاستحواذ على الملكية ، فلن يكون لديه الحق في خصم ضريبة الأملاك ".

ثانيا: في حالة بيع الكائن قبل انقضاء خمس سنوات ، سيتم توفير خصم ضريبي قدره مليون روبل. أو في المبلغ الذي تم إنفاقه على شراء هذا العقار (كان هذا صالحًا من قبل) ، ولا يمكن أن يكون الأساس الذي يتم من خلاله احتساب ضريبة 13٪ أقل من 70٪ من القيمة المساحية للعنصر اعتبارًا من 1 يناير من العام الحالي (معامل 0.7) ... تم الآن إدخال الحد الأدنى لقيمة الوعاء الضريبي. يكون البائع محظوظًا إذا لم يتم تحديد القيمة المساحية في منطقته (موضوع الاتحاد الروسي) ، فيمكن حسابها بالطريقة القديمة - من المبلغ المحدد في العقد. لكن نادرًا ما يكون لديهم الوقت في المدن والأحياء الكبيرة لحسابها. أيضًا ، سيكون البائع محظوظًا إذا كان المعامل في الكيان المكون للاتحاد الروسي أقل ، على سبيل المثال ، ليس 0.7 ، ولكن 0.5 ، أي 50 ٪ من القيمة المساحية ، والتي من غير المحتمل أن تؤثر أيضًا على المدن الكبيرة.

من أجل الوضوح ، يمكن إعطاء مثال.

تم شراء الشقة بعد 1 يناير 2016 مقابل 10 ملايين روبل. في غضون عامين سيتم بيعها بمبلغ 12 مليون ، وعند البيع ، سيتم تحديد السعر الكامل في العقد. عند حساب الضرائب ، يتم خصم تكاليف الشراء البالغة 10000.000 من 12.000.000 ، تاركًا 2.000.000 روبل. 13٪ ضريبة من 2 مليون ستكون 260 ألف روبل.

سيكون من الممكن شراء شقة قبل 1 يناير 2016 وعدم بيعها لمدة ثلاث سنوات ، حتى لا تدفع ضريبة الدخل الشخصية على الإطلاق عند البيع. أو اشترِ بعد 1 يناير وانتظر خمس سنوات. أو قم بالشراء بعد 1 يناير ، والبيع بعد عامين ، والإشارة في العقد إلى 10 ملايين روبل ، وهو ما يعادل تكاليف الشراء ويُعفى من دفع ضريبة الدخل الشخصي ، إذا كان 10 ملايين لا يقل عن 70٪ من القيمة المساحية . وكم ستكون القيمة المساحية في الأول من كانون الثاني (يناير) من العام الذي سيتم فيه الشراء؟ هل ستكون أقل أم أكثر قابلية للتسويق؟ وفي الوقت نفسه ، أنت بحاجة إلى مشترٍ يوافق على رقم تم التقليل من شأنه في عقد البيع.

هناك الكثير من لكن. إذا كان هناك احتمال أن يتم بيع العنصر الذي تم شراؤه قريبًا ، فمن الأفضل الانتظار لفترة تُعفى تمامًا من مدفوعات الضرائب. وإذا تمكنت من تقييد نفسك بالانتظار لمدة ثلاث سنوات بدلاً من الانتظار لمدة خمس سنوات ، فسيكون من المنطقي بذل كل جهد ممكن في الوقت المناسب.

فلاديمير زيموكين ، نائب رئيس القسم القانوني ، NDV-Real Estate: "يجب على مشتري وبائعي الشقق الانتباه بشكل خاص إلى القيمة المساحية الحالية للشقة وتسجيل شروط ملكية الشقة الجديدة. هذا مهم بشكل خاص إذا كان هناك احتمال لبيع الشقة في المستقبل لأغراض الاستثمار أو لتحسين ظروف الإسكان. إذا أمكن ، فمن الأفضل الالتزام بالمواعيد النهائية التي تسمح لك بالحصول على إعفاء ضريبي ".

لا تتأخر أو تنتظر؟

سوف تتعلق التغييرات في شروط ملكية العقارات في قانون الضرائب في المقام الأول بمن يخططون لشراء شقة لفترة قصيرة - كاستثمار أو إيجار أو خيار مؤقت (ثم من المخطط زيادة المساحة وتغيير المنطقة ، وما إلى ذلك). الشراء والبيع في السنوات الثلاث المقبلة ، ولكن لا تنتظر خمس سنوات ولا تدفع شيئًا ، لأنه في الحالة القصوى ، يمكن لمثل هذا المشتري خصم تكلفة تكاليف الشراء من القاعدة الضريبية ، وبالنظر إلى الاحتمال الوشيك بحدوث ركود أو تراجع في السوق ، من المحتمل جدًا أن تكون التكاليف مساوية تقريبًا لدخل البيع أو أعلى منه ، ولن تضطر إلى دفع ضريبة الدخل الشخصي على الإطلاق. هناك خطر واحد فقط - إذا كان من الضروري بيع العقارات قبل انقضاء خمس سنوات ، وأصبح الروبل أرخص بكثير ، سيرتفع سعر الشقة بالروبل والفرق بين سعر الشراء (النفقات) والبيع الإضافي (الدخل) سيكون كبيرا. هل يمكننا التحدث في هذه الحالة عن مشتر جماعي؟ هذا غير مرجح ، ولكن قد تكون الحجج الأخرى أكثر أهمية هنا: إذا تم تشديد القواعد الضريبية ، فقد يستمر الاتجاه في المستقبل ، وستظهر قواعد وأرقام أخرى. يعرف المشترون المتمرسون: إذا تمكنت من بذل قصارى جهدك ، فيجب أن تكون في الوقت المناسب حتى لا ينجح الأمر كالمعتاد.

قد يشعر البائعون الذين يمتلكون الشقة حاليًا لمدة تقل عن ثلاث سنوات ويأملون في دفع الضرائب كحد أدنى عن طريق خفض التكلفة في العقد بالقلق أيضًا. بعد العام الجديد ، لن تتاح لهم مثل هذه الفرصة ، حتى من الناحية النظرية. سيتعين عليك إما الانتظار حتى نهاية فترة الثلاث سنوات ، أو دفع 13٪ من الحد الأدنى 70٪ من القيمة المساحية للشقة مطروحًا منه مليون روبل. أو التكاليف المتكبدة للشراء. ما الذي يمكن أن نتحدث عنه؟

لنفترض أن الشقة لم تُشترى ، بل تمت خصخصتها أو توريثها من أحد الأقارب عن طريق الميراث أو اتفاقية التبرع في عام 2014. يكلف 5 ملايين روبل. إذا قمت ببيعها بعد 1 يناير في عام 2016 بالتكلفة الكاملة ، أي قبل انتهاء فترة الملكية التي تبلغ ثلاث سنوات ، فيمكن خصم مليون روبل من هذا المبلغ. (الخصم الضريبي القياسي) ، سيتعين عليك دفع 13 ٪ من 4 ملايين روبل ، أو 520 ألف روبل. يمكنك تحديد قيمة أقل في العقد ، ولكن الحد الأدنى للضريبة هو 70٪ من القيمة المساحية. لنفترض أن القيمة المساحية هي 4 ملايين روبل ، أي أن الحد الأدنى للدخل من البيع للضرائب هو 2.8 مليون روبل. (= 70٪ من 4 مليون) بغض النظر عن المبلغ المحدد في العقد. - خصم ضريبي قدره مليون روبل. لم يتم إلغاؤها ، لذلك يمكنك خصمها من الدخل والحصول على 1.8 مليون روبل ، منها ضريبة 13 ٪ ستكون 234 ألف روبل.

بمعنى آخر ، 234000 روبل. - هذا هو الحد الأدنى للضريبة على بيع شقة بعد 1 يناير 2016 ، الموروثة من قريب مقرب كهدية أو بالميراث أو نتيجة للخصخصة قبل انتهاء فترة الثلاث سنوات وقيمتها المساحية 4 ملايين روبل.

بالنسبة لهؤلاء البائعين ، فإن الرغبة في بيع شقتهم واضحة إما هذا العام بسعر مخفض في العقد (إذا كان هناك من يرغبون في الشراء) ، أو بعد فترة ثلاث سنوات. قد يكون الخيار الأول ، في ضوء حالة السوق ، هو الأفضل للبعض ، على الرغم من الممارسة المشكوك فيها المتمثلة في التقليل من الأسعار.

فلاديمير زيموخين: "اتضح أنه اعتبارًا من بداية عام 2016 ، عند تحديد تكلفة الشقة في العقد ، سيحتاج أطراف الصفقة إلى مراعاة التقييم المساحي الحالي للعنصر والفترة التي امتلكتها خلالها البائع.

قد يكون أصعب المواقف هؤلاء البائعين الذين اشتروا شقة بسعر أقل وأجبروا على بيعها قبل انتهاء مدة الحيازة ، والتي تنص على الإعفاء الضريبي عند البيع.

يجب على الأشخاص الذين خصخصوا شقة أو ورثوها أو حصلوا عليها كهدية أن ينتبهوا أيضًا لهذه المشكلات إذا أرادوا بيعها قبل انتهاء فترة الثلاث سنوات. بعد ذلك ، مع الأخذ في الاعتبار التغييرات الجديدة ، لا يمكن أن تكون تكلفة الشقة لحساب الضرائب أقل من 70٪ من قيمتها المساحية ، إذا كانت قوانين هذا الموضوع لن تقلل من هذا الحجم أكثر من ذلك. حاليًا ، يمكن تنفيذ المعاملات بسعر قريب جدًا من حجم التقييم المساحي للشقة. في بعض الحالات ، قد يتجاوز التقييم المساحي التكلفة الحقيقية للشقة عند بيعها.

قد يكون لهذه التغييرات تأثير أكبر على سوق العقارات ، حيث سيسعى البائعون إلى استرداد تكاليف الضرائب المحتملة من المشترين الجدد. في ظل الوضع الاقتصادي الحالي ، قد يؤدي ذلك إلى زيادة تعقيد العلاقات في سوق العقارات ".

هل يرتفع طلب المستهلك؟هي حصة مشتري العقارات الذين يخططون لإعادة بيعها في السنوات القادمة ويريدون الانتظار لمدة خمس سنوات جديدة أو الدفع ، وكذلك حصة أصحاب الشقق والمنازل والغرف الذين لا يستطيعون أو لا يريدون الانتظار لمدة ثلاث سنوات أو دفع الضرائب في ظل النظام الجديد؟ وبالتالي ، وبكل الوسائل ، سوف يسعون جاهدين لبيع ممتلكاتهم قبل العام الجديد؟ هل يمكن لرغبتهم في حل مشكلة الإسكان بسرعة أن تؤثر على السوق من خلال زيادة طلب المستهلك وولاء البائعين؟

فاسيلي شارابوف: "لن تنطبق التحديثات القانونية إلا على العقارات المكتسبة بعد 1 كانون الثاني (يناير) 2016. ليس للقانون أثر رجعي على العقارات المكتسبة قبل الفترة المحددة. وبالتالي ، فإن هذه القاعدة ستزيد من الطلب على شراء العقارات هذا العام. لصالح مثل هذا التنبؤ ، يعمل أيضًا عامل الإدخال اعتبارًا من 1 يناير 2016 لقواعد جديدة لحساب القاعدة الخاضعة للضريبة ، والتي لا يمكن أن تكون أقل من 70 ٪ من القيمة المساحية للعقار. منذ عام 2016 ، لن تتمكن الأطراف عديمة الضمير في الصفقة من الحصول على مزايا ضريبية من بيع العقارات بأسعار منخفضة.

يمكن تخفيف القواعد الجديدة لحساب القاعدة الضريبية وفترة الخمس سنوات لملكية العقارات لغرض تطبيق الخصم الضريبي بشكل كبير على أساس قانون الكيان المكون من الاتحاد الروسي بالمقارنة مع النظام الفيدرالي .

دعونا ننتبه أيضًا إلى حقيقة أنه مع الأخذ في الاعتبار المعدلات المرتفعة لقروض الرهن العقاري ، فإن المستجدات ستساهم في تطوير سوق إيجار المساكن. من خلال تأجير العقارات ، يمكن دفع الضرائب والتكاليف الأخرى للمالك ".

في ظروف الركود أو تباطؤ النمو الاقتصادي ، تنخفض حصة مشتري الاستثمار. لكن هم. وهناك الكثير ممن يحتاجون بطريقة أو بأخرى إلى حل مشكلة الإسكان. إذا كان بإمكان مشتري العقارات حتى العام الجديد الحفاظ على فترة ثلاث سنوات ، والبائعون - ضرائب مخفضة ، محسوبة من المبلغ المحدد في العقد ، فعلى الأرجح سيحاولون اغتنام هذه الفرصة.