Постанова про надання кімнати у комунальній квартирі. Як отримати звільнену кімнату в комунальній квартирі

12.09.2019

Правове висновок
з питання надання звільненої кімнати
у комунальній квартирі на умовах соціального найму
та за договором купівлі-продажу

Як випливає з рішення суду позивачі звернулися до суду з вимогами (з урахуванням уточнень):

про визнання права на укладення договору найму соціального;
про визнання незаконної реєстрації К. у житловому приміщенні (кімнаті), що звільнився;

У задоволенні вимог судами відмовлено.

Позиція позивачів:

"У 2008 році в комунальній квартирі звільнялася кімната. Ми подали заяву про надання її нам за договором соціального найму відповідно до ст. 59 ЖК РФ. Отримали відмову, тому що там раніше було вже прописано К. (відповідач).

Перебуваємо на черзі в муніципалітеті як такі, що потребують поліпшення житлових умов на підставі проживання у гуртожитку з 1994 року. За нормою надання площі у нас недостатньо, за обліковою нормою площі вистачає. На відповідь Адміністрації подали до суду. Суди програли. У міському суді відповідно до ст. 6 Вступного закону хоча ми не зняті з обліку, але втратили підстави цьому обліку перебувати, т.к. статус гуртожитку знято, а ми стояли на обліку на підставі проживання у гуртожитку, а за обліковою нормою площі вистачає.

Обласний суд це рішення вважав вірним та обґрунтованим. Відмову визнали вірною, але ще й дописали, що на момент вселення будинок мав статус гуртожитку.

Наша позиція: статус будинку знято в силу закону (ст.7 вступного закону), які стали на облік до 5 березня 2005 року перебувають на даному обліку до отримання житла за договором соцнайму (ст.6 вступного закону), за соцнаймом житло має надаватися не менше норми надання (ст.47 ЖК РФ). Ст. 59 ЖК РФ підлягає застосуванню".

Як потребують поліпшення житлових умов позивачі поставлені на облік до 2005 року на підставі проживання у гуртожитку.

Спірна кімната знаходиться у гуртожитку, який на підставі рішення Ради депутатів міста від...2003р. та акту від... 2003р. прийняті до муніципальної власності.

У 2008 році між підприємством та К. укладено договір соціального найму спірної кімнати, проте пізніше дати укладання договору соцнайму, як випливає з рішення суду зі спірної кімнати, виїхав попередній наймач. Відповідачу К. відповідно спірна кімната надавалася до фактичного припинення права користування даною кімнатою попереднього наймача.

1. Кому повинні надати звільнену кімнату в комунальній квартирі?

Надання житлових приміщень, що звільнилися, в комунальній квартирі

1. Звільнене житлове приміщення у комунальній квартирі, в якій проживають кілька наймачів та (або) власників, на підставі їх заяви надається за договором соціального найму наймачам та (або) власникам, які проживають у цій квартирі, якщо вони на момент звільнення житлового приміщення визнані або можуть бути в установленому порядку визнані малозабезпеченими та такими, що потребують житлових приміщеннях.

2. За відсутності у комунальній квартирі громадян, зазначених у частині 1 цієї статті, житлове приміщення, що звільнилося, надається за договором соціального найму проживаючим у цій квартирі наймачам та (або) власникам, які можуть бути в установленому порядку визнані малозабезпеченими та які забезпечені загальною площею житлового приміщення одного члена сім'ї менше норми надання, виходячи з їх заяви.

3. За відсутності в комунальній квартирі громадян, зазначених у частинах 1 та 2 цієї статті, житлове приміщення, що звільнилося, надається за договором купівлі-продажу громадянам, які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше норми надання, на підставі їх заяви.

4. За відсутності в комунальній квартирі громадян, зазначених у частинах 1 - 3 цієї статті, вселення в житлове приміщення, що звільнилося, здійснюється на підставі договору соціального найму в порядку, передбаченому цим Кодексом.

Як видно з наведеної статті, надання житлових приміщень, що звільнилися, в комунальній квартирі в другу, третю і четверту черги є можливим за відсутності претендентів попередніх черг.

За ч. 1 статті 59 ЖК звільнена кімната може бути надана малозабезпеченим та нужденним наймачам даної квартири. При цьому слід зазначити, що виходячи з конструкції норми права ("визнано або можуть бути визнані такими, що потребують"), право на надання кімнати не пов'язане з наявністю або відсутністю відомостей з уповноваженого органу влади про потребу в житлових приміщеннях осіб, які претендують на надання приміщення в порядку ст. 59 ЖК РФ. У судовому засіданні суд встановлює наявність або відсутність права перебувати на обліку якості тих, хто потребує житлових приміщень на момент звільнення приміщення (кімнати) у квартирі.

Вважав, що ця постанова незаконна та порушує права Пензєвої В.І., оскільки передача житлового будинку, який використовувався державним підприємством як гуртожиток, у віданні органу місцевого самоврядування та зміну його статусу через закон, а також реалізація права на приватизацію займаної кімнати не вказані у законі як підстави для зняття громадян для обліку тих, хто потребує житлового приміщення.

Ухвалою судової колегії обласного суду винесено рішення про відмову в позові, при цьому суд касаційної інстанції вказав таке.

Як випливає з матеріалів справи, Пензєва В.І. поставлено на квартирний облік з 09.01.1994 року у зв'язку з тим, що проживала на приватній квартирі та була зареєстрована у гуртожитку.

Відповідно до Постанови Мера від 26.10.2004 року "Про переведення будівлі з розряду спеціалізованих житлових приміщень (гуртожитків) у статус житлових будинків" будівля набула статусу житлового будинку.

На підставі договору на передачу приміщень комунальної квартири у приватну власність громадян від 9.03.2005 року Пензєва В.І. придбала у власність житлове приміщення №24, площею 11,8 кв.

Як випливає з матеріалів справи, 09.01.1994р. Пензєва В.І. була прийнята на облік тих, хто потребує поліпшення житлових умов як особа, яка проживає в гуртожитку та не має іншої житлової площівідповідно до п. 5 ст. 29 ЖК РРФСР.

Оскільки склад сім'ї Пензєвої В.І. складає 1 особа, то у зв'язку з придбанням у власність кімнати, житловою площею 11,8 кв.м, Пензєва В.І. стала забезпеченою житловою площею за нормою, понад 9 кв.м на особу.

Таким чином, із придбанням житлового приміщення у Пензєвої В.І. відпали підстави, що дають їй право на отримання житлового приміщення за договором соціального найму, що в силу наведених норм права є підставою для зняття її з обліку як потребує житлових приміщень.

Оскільки Пензєва В.І. досягла рівня житлової забезпеченості за нормою надання площі житлового приміщення, підстави, які до набуття чинності Житлового кодексу Російської Федерації давали їй право на отримання житлових приміщень за договорами соціального найму, на момент прийняття оскаржуваного нею рішення, втрачені, у зв'язку з чим оспорюване рішення законним та обґрунтованим та скасуванні не підлягає.

2) Вилучення з рішення Камишинського міського суду Волгоградської області від 24 серпня 2010 року у справі № 2-1752/10:

Мут І. Г. звернувся до суду з позовом, просив суд визнати незаконною постанову Адміністрації міста про зняття його з обліку як того, хто потребує житлового приміщення, визнати його таким, що зберіг право перебувати на обліку як нужденний у поліпшенні житлових умов, і зобов'язати Адміністрацію прийняти його на облік громадян як того, хто потребує поліпшення житлових умов з подальшим наданням йому окремого упорядкованого житла.

Суд у позові відмовив, вказавши таке.

Мут І. Г. був прийнятий на облік для постановки на чергу на отримання муніципального житлового приміщення як особа, яка проживає у гуртожиткувідповідно до ст. 29 п. 5 ЖК РРФСР.

Постановою Адміністрації міста було змінено статус гуртожитку та цій будівлі надано статус житлового будинку.

Відповідно до п. 2 ст. 6 ФЗ від 29.12.2004 року "Про введення в дію ЖК РФ", громадяни, прийняті на облік з метою подальшого надання їм житлових приміщень до 2005 року, до яких належить Мут І. Г., зберігають право стояти на даному обліку до отримання ними житлового приміщення. Зазначені громадяни знімаються з обліку на підставах, передбачених п. 1, 3-6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, а також у випадках втрати ними підстав, які до набуття чинності ЖК РФ давали їм право на отримання житлових приміщень за договором соціального найму.

Підстав, передбачених п. 1, 3-6 год. 1 ст. 56 ЖК РФ для зняття Мут І. Г. з обліку немає.

При цьому, як встановлено судом, Мут І. Г. було поставлено на облік як особу, яка проживає в гуртожитку. Статус житлового приміщення, де він проживав, змінено. Колишньому гуртожитку встановлено статус житлового будинку, у зв'язку з чим Мут І. Г. фактично втратив підстави, що давали йому право для постановки його на облік для отримання житлового приміщення за договором соціального найму, як особа, яка проживала в житловому будинку, а не у зв'язку зі зміною встановленого мінімуму житлової площі, як хибно вважає Мут І.Г.

Верховний Суд РФ про надання кімнати, що звільнилася, в комунальній квартирі за договором соціального найму

В обґрунтування позиції, згідно з якою (на відміну від інших положень статті 6 Вступного закону), "громадяни, прийняті на облік до 1 березня 2005 року з метою подальшого надання їм житлових приміщень за договорами соціального найму, зберігають право перебувати на даному обліку до отримання ними житлових приміщень за договорами найму соціального" можна нерідко зустріти посилання на визначення Верховного Суду РФ від 7 липня 2009 р. N 85-В09-10. Верховний Суд дійшов висновку про те, що громадяни, які перебувають на обліку як такі, що потребують житлових приміщень за договором соціального найму (до 1 березня 2015 року), мають право на надання кімнати, що звільнилася, в комунальній квартирі незалежно від визнання їх малозабезпеченими. Суд, зокрема, зазначив, що "оскільки Ф. та Ф.Т. поставлені на облік як такі, що потребують житлових приміщень у 1992 р., на момент виникнення спору (травень 2008 р.) про надання за договором соціального найму житлового приміщення, що звільнився, комунальній квартирі продовжували перебувати на даному обліку, то до правовідносин, що виникли, підлягала застосуванню не тільки статті 59 ЖК РФ, але і ч. 2 статті 6 Вступного закону в їх нормативно-правовій єдності"

"Ф. звернулася до суду з позовом до міської Управи міського округу "Місто Калуга", управління міського господарства (далі - УДГ) м. Калуги про визнання незаконною відмови у наданні житлової кімнати за договором соціального найму, примус до укладення договору соціального найму на житлову При розгляді справи такого характеру істотне порушення норм матеріального права допущено судом першої та другої інстанцій, що виразилося в наступному.

Судом встановлено, що Ф. з неповнолітнім сином Ф.Т., 1992 р.н. зареєстровані та проживають у кімнаті N 17 площею 11,7 кв. м, що розташована у восьмикімнатній комунальній квартирі загальною площею 204,1 кв. м.

Раніше будинок N 20 на вул. Огарьова м. Калуги мав статус гуртожитку. У 2007 р. його було передано до муніципального житлового фонду. 22.08.2007 р. з позивачем було укладено договір найму N 49504 на зайняту кімнату, син включений до договору як член сім'ї наймача.

З 1992 р. позивачка полягає на обліку як потребує поліпшення житлових умов як у загальному списку черговиків, так і в списку осіб, які потребують першочергового надання житлового приміщення. У 2008 р. у спірній квартирі звільнилася кімната загальною площею 12,9 кв. м. Сім'я Д., яка займала цю кімнату, отримала в порядку покращення житлових умов інше житло та виїхала, звільнивши її.

У кімнаті, що звільнилася, ніхто не зареєстрований, особовий рахунок закритий.

Ф. звернулася до УГГ м. Калуги із заявою про надання кімнати, що звільнилася, на підставі договору соціального найму.

Істицею отримано відповідь начальника УДГ м. Калуги від 19 травня 2008 р., в якій зазначено на відсутність підстав для надання їй кімнати, що звільнилася.

Дозволяючи справу та відмовляючи у задоволенні вимог, суд виходив з того, що відсутні підстави для визнання Ф. незаможною, у той час як ця вимога обов'язково при наданні житлового приміщення, що звільнилося, за договором соціального найму відповідно до ст. 59 ЖК РФ. З висновками суду першої інстанції як правомірними та обґрунтованими погодився суд касаційної інстанції.

Проте Судова колегія вважає, що висновки суду ґрунтуються на неправильному тлумаченні та застосуванні норм матеріального права до відносин сторін.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 59 ЖК РФ звільнене житлове приміщення в комунальній квартирі, в якій проживають кілька наймачів та (або) власників, на підставі їх заяви надається за договором соціального найму проживаючим у цій квартирі наймачам та (або) власникам, якщо вони на момент звільнення житлового приміщення визнані або можуть бути в установленому порядку визнані малозабезпеченими та такими, що потребують житлових приміщеннях. За відсутності в комунальній квартирі громадян, зазначених у ч. 1 цієї статті, житлове приміщення, що звільнилося, надається за договором соціального найму проживаючим у цій квартирі наймачам та (або) власникам, які можуть бути в установленому порядку визнані малозабезпеченими та які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше за норму надання, на підставі їх заяви. Відповідно до ч. 2 ст. 6 Федерального закону РФ від 29 грудня 2004 р. N 189-ФЗ "Про введення в дію Житлового кодексу РФ" громадяни, прийняті на облік до 01 березня 2005 р. з метою подальшого надання їм житлових приміщень за договорами найму соціального, зберігають право перебувати на даному обліку до отримання ними житлових приміщень за договорами найму соціального. Зазначені громадяни знімаються з цього обліку на підставах, передбачених п. п. 1, 3 - 6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, а також у разі втрати ними підстав, які до набуття чинності ЖК РФ давали їм право на отримання житлових приміщень за договорами соціального найму. Зазначеним громадянам житлові приміщення за договорами найму надаються в порядку, передбаченому ЖК РФ, з урахуванням положень цієї частини.

Із наведених норм ч. 2 ст. 6 Вступного закону випливає, що названі в ній громадяни зберігають право перебувати на обліку в якості тих, хто потребує житлових приміщень за договором соціального найму, а також право на надання житлових приміщень за цим договором незалежно від визнання їх незаможними, у той час як після набуття чинності Житлового кодексу РФ, тобто після 01 березня 2005 року, відповідно до ч. 2 ст. 49 та ч. 2 ст. 52 ЖК РФ перебувати на такому обліку мають право лише незаможні громадяни чи громадяни, які стосуються певної федеральним законом, указом Президента Російської Федерації чи законом суб'єкта Російської Федерації категорії.

У цьому ч. 2 ст. 6 Вступного закону робить винятків й у передбачених ст. 59 ЖК РФ випадків надання житлових приміщень, що звільнилися в комунальній квартирі, за договором соціального найму.

Оскільки Ф. та Ф.Т. поставлені на облік як такі, що потребують житлових приміщень у 1992 р., на момент виникнення спору (травень 2008 р.) про надання за договором соціального найму звільненого житлового приміщення в комунальній квартирі продовжували перебувати на даному обліку, то до правовідносин підлягала застосуванню не тільки ст. 59 ЖК РФ, а й ч. 2 ст. 6 Вступного закону у їх нормативно-правовій єдності. Проте суд ч. 2 ст. 6 Вступного закону до спірних правовідносин сторін, що виникли, не застосував.

З урахуванням викладеного, прийняті у справі судові ухвали не можна визнати законними. Вони прийняті із суттєвим порушенням норм матеріального права, що виразилося у незастосуванні до спірних відносин сторін ч. 2 ст. 6 Вступного закону та неправильному, без урахування ч. 2 ст. 6 Вступного закону, тлумачення положень ст. 59 ЖК РФ.

Слід звернути увагу, що позивачка у справі, розглянутому Верховним Судом РФ, перебувала обліку, зокрема, як яка потребує першочергового надання житлового приміщення. Нагадаємо, що згідно зі статтею 36 ЖК РРФСР, насамперед житлові приміщення надавалися нужденним у поліпшенні житлових умов:

1) інвалідам Великої Вітчизняної війни та сім'ям загиблих або зниклих безвісти воїнів (партизан) та прирівняним до них у встановленому порядку особам;
2) Героям Радянського Союзу, Героям Соціалістичної Праці, а також особам, нагородженим орденами Слави, Трудової Слави, "За службу Батьківщині у Збройних Силах СРСР" всіх трьох ступенів;
3) особам, які страждають на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, перелічених у списку захворювань, що затверджується в установленому законодавством Союзу РСР порядку;
4) особам, які перебували у складі чинної армії в період громадянської та Великої Вітчизняної війн та під час інших бойових операцій із захисту СРСР, партизанам громадянської та Великої Вітчизняної війн, а також іншим особам, які брали участь у бойових операціях із захисту СРСР;
5) інвалідам праці I та II груп та інвалідам I та II груп з числа військовослужбовців;
6) сім'ям осіб, які загинули при виконанні державних або громадських обов'язків, виконанні обов'язку громадянина СРСР з рятування людського життя, з охорони соціалістичної власності та правопорядку або загиблих на виробництві внаслідок нещасного випадку;
7) робітникам і службовцям, які тривалий час сумлінно пропрацювали у сфері виробництва;
8) матерям, яким присвоєно звання "Мати-героїня", багатодітним сім'ям (мають трьох і більше дітей) та одиноким матерям;
9) сім'ям при народженні близнюків;
10) вчителям та іншим педагогічним працівникам загальноосвітніх шкіл та професійно – технічних навчальних закладів;
11) рятувальникам професійних аварійно – рятувальних служб, професійних аварійно – рятувальних формувань.
(п. 11 запроваджено Федеральним законом від 22.08.1995 N 151-ФЗ)
Законодавством Союзу РСР та Української РСР право першочергового отримання житлового приміщення може бути надано і іншим категоріям громадян.

Тобто, позивачка за зазначеною вище справою N 85-В09-10, розглянутій Верховним Судом РФ не втратила підстав (у даному випадку, передбачених статтею 36 ЖК РРФСР), які до набуття чинності Житлового кодексу Російської Федерації давали їй право на отримання житлового приміщення за договором найму соціального.

Надання кімнати, що звільнилася, в комунальній квартирі в порядку ч. 2 статті 59 ЖК РФ

Відповідно до ч. 2 статті 59 ЖК РФ, за відсутності в комунальній квартирі громадян, зазначених у частині 1 цієї статті, житлове приміщення, що звільнилося, надається за договором соціального найму проживаючим у цій квартирі наймачам та (або) власникам, які можуть бути в установленому порядку визнані малозабезпеченимита які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше норми надання, на підставі їхньої заяви.

Як випливає з норми кімната, що звільнилася, може бути надана наймачеві приміщення в квартирі у разі якщо він:

1) визнаний або може бути визнаний малозабезпеченим;
2) забезпечений площею одного члена сім'ї менше норми надання.

З коментованої справи випливає, що є лише друга умова для надання приміщення за ч. 2 статті 59 ЖК РФ, доказів визнання позивачів малозабезпеченими (або того, що можуть бути визнані такими) до суду не надавалося.

Надання кімнати, що звільнилася, в комунальній квартирі в порядку ч. 3 статті 59 ЖК РФ

За відсутності в комунальній квартирі громадян, зазначених у частинах 1 та 2 цієї статті, житлове приміщення, що звільнилося, надається за договором купівлі-продажу громадянам, які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше норми надання, на підставі їх заяви.

Таким чином, позивачі мають право на надання житлового приміщення, що звільнилося, за договором купівлі-продажу.

Для цього необхідно звернутися до власника житлового будинку (до уповноваженого органу) з відповідною заявою. За загальним правилом, при позитивному вирішенні питання, сторони укладають договір, при відмові (а також відсутності реакції на заяву) слід звернутися до суду.

Цілком логічним буде виглядати відмова у наданні кімнати в порядку ч. 3 статті 59 ЖК РФ, тому що в даний час там зареєстрований та проживає відповідач.

Проте видається, що в рамках нового позову суд має право перевірити законність вселення цієї особи, адже вимоги (предмет позову) відрізнятимуться від раніше заявлених.

На що слід звернути увагу та що вказати у позові

1) Позовні вимоги

Просивну частину позову можна сформулювати таким чином:
- визнати недійсним рішення... від... про надання відповідачу житлового приміщення за договором найму...;
- визнати недійсним договір найму житлового приміщення... від... укладений... з відповідачем;
- виселити відповідача без надання іншого жилого приміщення;
- визнати право позивачів на надання житлового приміщення, що звільнився - кімнати № ... що знаходиться в.... за договором купівлі-продажу в порядку ч. 3 статті 59 ЖК РФ;
- зобов'язати відповідача (власника, уповноважена власником особа) укласти договір купівлі-продажу житлового приміщення... на таких умовах... (необхідно вказати викупну ціну);

2) Обґрунтування вимог

У частині визнання рішення про надання житлового приміщення та договору недійсним, варто взяти до уваги роз'яснення Верховного Суду РФ (що стосуються найму соціального).

Роз'яснення містяться у п. 23 Постанови Пленуму Верховного Судна РФ від 02.07.2009 N 14"Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації"):

"23. ... З вимогою про визнання недійсними рішення про надання житлового приміщення за договором соціального найму та укладеного на його підставі договору соціального найму вправі звернутися громадянин, організація, орган місцевого самоврядування або інший уповноважений орган, який ухвалив рішення про надання житлового приміщення за договором соціального найму, якщо вони вважають, що цими рішенням та договором порушено їх права (пункти 2, 6 частини 3 статті 11 ЖК РФ, абзац п'ятий статті 12 ЦК України, пункт 2 статті 166 ЦК РФ), а також прокурор (частина 1 статті 45 ЦПК України).

Суд має право визнати рішення про надання житлового приміщення за договором найму недійсним, якщо буде встановлено, що:

Оскільки недійсна угода не тягне за собою юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю, і вона недійсна з моменту її вчинення (пункт 1 статті 167 ГК РФ ), то у разі визнання недійсним рішення про надання громадянину житлового приміщення за договором найму соціального визнається недійсним також і укладений на підставі даного рішення договір соціального найму, а особи, які проживають у житловому приміщенні, підлягають виселенню з нього в житлове приміщення, що раніше займалося ними, а у разі неможливості виселення в раніше займане житлове приміщення ним виходячи з конкретних обставин справи може бути надано житлове приміщення, аналогічне раніше займаному (пункт 2 статті 167 ЦК України)".

При першому зверненні до суду позивачі просили визнати право на надання житлового приміщення на умовах соціального найму, тоді як такого права у них не було, через що суд відмовив і у задоволенні похідних вимог, пов'язаних із незаконністю вселення відповідача, вказавши, що суб'єктивне право позивачів не порушено, із чим важко не погодитися. Таким чином, перевірка законності вселення відповідача, по суті, судом не здійснювалася.

У "новій" справі, суд зобов'язаний буде перевірити чи порушені права позивачів наданням приміщення відповідачу та, встановивши, що порушено право на надання кімнати за договором купівлі-продажу, має визнати рішення недійсним.

По-перше, слід враховувати, що " Російської Федерації, що представляє можливість заселення звільненого житлового приміщення в комунальній квартирі, сама по собі спрямована на захист житлових прав громадян, не встановлює порядку та строків подачі заяв про надання кімнати, що звільнилася в комунальній квартирі..." (Визначення Конституційного Суду РФ від 19.02.2009 N 160-О-О).

По-друге, норма ч. 4 статті 59 ЖК РФ починається зі слів. за відсутності у комунальній квартирі громадян, зазначених у частинах 1 - 3цієї статті..." З буквального тлумачення норми випливає, що право власника надати за договором найму звільнену кімнату може бути реалізовано тільки за відсутності інших претендують(що мешкають у комунальній квартирі) громадян, тобто. обов'язок повідомити, виявити громадян, які мають право... лежить на власнику, а не на самих наймачах, які часто об'єктивно не можуть знати чи звільнилася кімната або її наймач просто тимчасово (на 1-2 і більше року) відсутня... кореспондує та норма статті 57 ЖК РФ.

Відповідно до ст. 57 ЖК РФ кімнати за договорами найму соціального можуть надаватися тільки у випадку, передбаченому частиною 4 статті 59 цього Кодексу. Іншими словами, надавати кімнату за договором найму соціального заборонено крім випадку, коли не виявлені особи (або відмовилися) виявили бажання на надання кімнати в порядку статті 59 ЖК РФ.

Наприклад, як зазначалося у ухвалі Верховного суду Республіки Карелія від 01.04.2011 у справі N 33-882/2011,

"... суд встановив, що 12.08.2010 адміністрацією Костомукського міського округу наймачам та власникам житлових приміщень комунальної квартири... були надіслані повідомлення про кімнату, що звільнилася. N 531 у вказаній вище квартирі з пропозицією подати заявипро надання цієї кімнати за договором найму соціального. Із заявою про надання кімнати, що звільнилася, звернулися Х., В. та Ф. Рішенням комісії з житлових питань при адміністрації Костомукшського міського округу N від 23.09.2010 прийнято рішення про надання кімнати, що звільнилася N 531 Х., що займає ліжко-місце в кімнаті N 53. Постановою Голови адміністрації Костомукського міського округу від 27.09.2010 N 1146 кімната N 531 у комунальній квартирі... надана Х. та її дочці І".

Надання кімнати третій особі за наявності наймачів квартири, які бажають скористатися правом, передбаченим ст. 59 ЖК РФ, за відсутності повідомлень з боку представника власника житлового будинку про кімнату, що вивільнилася, не може бути визнано законним.

Як інших порушень порядку надання можна вказати на статтю 65 ЖК РФ, згідно з якою, наймодавець житлового приміщення за договором найму соціального зобов'язаний передати наймачу вільне від прав інших осіб житлове приміщення. Як вбачається з рішення суду, відповідачу надавалась кімната до виїзду з неї колишнього наймача.

Як приклад із судової практики можна навести також вилучення з ухвали Верховного Суду РФ від 06.07.2010 N 42-В10-2):

"... Суд має право визнати рішення про надання житлового приміщення за договором найму недійсним, якщо буде встановлено, що:

а) громадянами були надані не відповідні дійсності відомості, що послужили підставою для прийняття їх на облік як такі, що потребують житлових приміщень (наприклад, про склад сім'ї, про джерела та рівень доходів, а також про майно членів сім'ї, що підлягає оподаткуванню);

б) порушено права інших громадян на вказане житлове приміщення (наприклад, порушено черговість надання житлового приміщення);

в) вчинено неправомірні дії посадовими особами при вирішенні питання про надання жилого приміщення;

р) мали місце інші порушення порядку та умов надання житлових приміщень за договором найму соціального, передбачених Житловим кодексом Російської Федерації, федеральними законами, указами Президента, законами суб'єкта Російської Федерації.

Суд, встановивши, що Убушаєва Н.К. мала переважне право на надання житлового приміщення - кімнати N 306 "б" в силу статті 59 Житлового кодексу Російської Федерації, дійшов правильного висновку про те, що вимоги Убушаєвої Н.К. про визнання недійсною постанови першого заступника мера м. Елісти Республіки Калмикія N 487 від 9 квітня 2009 р. "Про затвердження рішення житлової комісії при мерії м. Елісти від 8 квітня 2009 р.", визнання недійсним договору найму житлового приміщення N 681 від 13 квітня 2009 р., укладеного з Мучаєвим В.Б., визнання переважного права на надання кімнати N 306 "б"<...>, підлягають задоволенню.

Водночас суд не врахував, що у разі визнання недійсним рішення про надання громадянину житлового приміщення за договором соціального найму та визнання недійсним також укладеного на підставі даного рішення договору соціального найму, особи, які проживають у житловому приміщенні, підлягають виселенню з нього раніше займане ними жиле приміщення. У разі неможливості виселення в раніше зайняте житлове приміщення їм виходячи з конкретних обставин справи може бути надано житлове приміщення, аналогічне раніше зайнятому (пункт 2 статті 167 Цивільного кодексу Російської Федерації)".

Що стосується звернення до Конституційного Суду РФ, а також до Європейського права людини, можу сказати, що не вбачається підстав... Не бачу невизначеності у правозастосовчій практиці або невідповідності Конституції норм закону, застосованих при вирішенні справи.

Європейський же Суд розглядає справи щодо скарг громадян проти держави, а не відповідачів у конкретній справі. Результатом розгляду може бути присуджена компенсація, але не відновлення прав (у тому числі на житлове приміщення).

Звертаю увагу, що як ЄСПЛ, так і КС РФ не є судовими інстанціями щодо перегляду цивільних справ, до їхньої компетенції це не входить.

Порожнюватиме поки Ви її не викупите.
Григор'єв Руслан

Якщо не звернуться із заявою про викуп, то можуть і в комуналку за соцнаймом заселити

МОСКІВСЬКИЙ МІСЬКИЙ СУД
Суддя суду першої інстанції: Корольова О.Є.
Судова колегія у цивільних справах Московського міського суду у складі головуючого Купрієнка С.Г.,
суддів Олюніної М.В., Овсяннікова М.В.,
за секретаря К.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні з доповіді судді Овсяннікова М.В. за апеляційною скаргою М. на рішення Бутирського районного суду міста Москви від 27 березня 2014 року у справі за позовом М. до Департаменту міського майна міста Москви про визнання права на викуп кімнати та покладання обов'язку укласти договір купівлі-продажу, про розірвання договору найму,
Встановила:
М. звернувся до суду з позовом до Департаменту міського майна міста Москви (ДДІ м. Москви) з позовом про визнання права на викуп кімнати та покладання обов'язку укласти договір купівлі-продажу, про розірвання договору найму, вказавши, що на підставі договору купівлі-продажу від 05 грудня 2014 року придбав у власність кімнату N 2 у квартирі комунального типу, розташованої за адресою: м. Москва, вул., буд. 20, кв. 189. Квартира складається із двох житлових кімнат загальною площею 45,4 кв. м, житловий 30,0 кв. м 23 грудня 2014 року позивачем отримано повідомлення про право викупу кімнати N 1 у десятиденний термін на ім'я Р., яка є попереднім власником кімнати. 29 грудня 2014 року позивач звернувся із заявою про викуп кімнати N 1 до Департаменту житлової політики та житлового фонду міста Москви. Як стало відомо позивачу, 29 грудня 2014 року, порушуючи десятиденний термін, відповідач уклав договір соціального найму щодо звільненої кімнати N 1 з третьою особою - К.М. Вказуючи, що у кімнаті N 2 позивач проживає з жовтня 2014 року, відповідачем на порушення закону укладено договір соцнайму з К.М., М. просив суд визнати за ним право на викуп кімнати N 1 у квартирі комунального заселення N 189, розташованої у будинку 20 на вул. у м. Москві, покласти на відповідача обов'язок укласти з позивачем договір купівлі-продажу кімнати N 1 за ринковою ціною, розірвати договір найму соціального, укладений з К.М.
У процесі розгляду справи позивач наполягав на заявлених вимогах, просив їх задовольнити.
Представник відповідача - ДГІ м. Москви на судове засідання не з'явився, представив суду відкликання, із змісту якого випливає, що відповідач вимоги не визнає за доводами, викладеними у письмовому відкликанні.
Залучений у процес як третя особа - К.М. на судове засідання з'явився, заперечував задоволення позову.
Судом у задоволенні позову відмовлено.
За доводами апеляційної скарги М. просить скасувати рішення суду, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права.
У засідання судової колегії М., представник ДДІ м. Москви не з'явилися, про день суду було повідомлено. На підставі ст. 167 ЦПК РФ судова колегія вважає за можливе розгляд справи за їх відсутності.
Перевіривши матеріали справи, вислухавши пояснення К.М., який заперечував задоволення скарги, обговоривши доводи скарги, судова колегія не знаходить підстав скасування рішення суду.
Дозволяючи позовні вимоги, суд обґрунтовано керувався ст. 59 ЖК РФ, згідно з якою, що звільнилося житлове приміщення в комунальній квартирі, в якій проживають кілька наймачів та (або) власників, на підставі їх заяви надається за договором соціального найму проживаючим у цій квартирі наймачам та (або) власникам, якщо вони на момент звільнення житлового приміщення визнані або можуть бути в установленому порядку визнані малозабезпеченими та такими, що потребують житлових приміщеннях. 2. За відсутності в комунальній квартирі громадян, зазначених у частині 1 цієї статті, що звільнилися житлове приміщення надається за договором соціального найму проживаючим у цій квартирі наймачам та (або) власникам, які можуть бути в установленому порядку визнані малозабезпеченими та забезпечені загальною площею житлового приміщення одного члена сім'ї менше норми надання, виходячи з їх заяви. 3. За відсутності в комунальній квартирі громадян, зазначених у частинах 1 та 2 цієї статті, житлове приміщення, що звільнилося, надається за договором купівлі-продажу громадянам, які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше норми надання, на підставі їх заяви. 4. За відсутності в комунальній квартирі громадян, зазначених у частинах 1 - 3 цієї статті, вселення в житлове приміщення, що звільнилося, здійснюється на підставі договору соціального найму в порядку, передбаченому цим Кодексом, оскільки ст. 38 Закону міста Москви N 29 від 14 червня 2006 року «Про забезпечення жителів міста Москви на житлові приміщення», яка регулює аналогічні відносини щодо надання звільнених кімнат у комунальних квартирах суперечить положенням ст. 59 ЖК РФ.
Судом встановлено, що квартира N 189 у будинку 20 на вул. у Москві є комунальною і складається з двох кімнат.
02.09.2013 кімната N 1 загальною площею 16,5 кв. м звільнилася у зв'язку із вибуттям сім'ї П.
М. на підставі договору купівлі-продажу кімнати від 05 грудня 2014 року укладеного з Р. та свідоцтва про державну реєстрацію права від 22 грудня 2014 року є власником кімнати N 2 загальною площею 13,6 кв. м. Зареєстрований за місцем проживання з 23 грудня 2014 року.
Розпорядженням ДЖП та ЖФ м. Москви N Р52-12177 від 29 грудня 2014 року К.М. (на одного) надано житлове приміщення - кімната N 2 в квартирі N 189 будинку 20 по вул. у м. Москві зі зняттям з обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов. 29 грудня 2014 року між ДЖП та ЖФ м. Москви та К.М. укладено договір найму житлового приміщення - кімнати житловою площею 16,5 кв. м у квартирі N 189 будинку 20 на вул. у м. Москві.
З урахуванням норм закону, судом зроблено правильний висновок, що таким, що звільнився, є те житлове приміщення, яке звільнилося на момент проживання в даній квартирі громадян, які претендують на неї відповідно до ст. 59 ЖК РФ. Для громадян, які в'їхали у квартиру, в якій вже була не зайнята іншим наймачем кімната, вказана кімната є такою, що не звільнилася, а вільним житловим приміщенням, отже, воно не може бути їм надано в порядку ст. 59 ЖК РФ, тому для М. зазначена кімната не є звільненою, підстав для придбання права на спірну кімнату на підставі ст. 59 ЖК РФ у М. немає.
Р., яка мешкала на момент виїзду П. у квартирі N 2, в силу норми ст. 59 ЖК РФ, мала право на житлоплощу, що звільнилася, проте з відповідною заявою в Управління не зверталася і справила відчуження належної їй на праві власності кімнати N 2 М.
Виходячи з роз'яснень, даних у п. 23 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 N 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації", порушення вимог Житлового кодексу Російської Федерації при прийнятті рішення про надання житлового приміщення за договором найму соціального з урахуванням положень пункту 2 частини 3 статті 11 ЖК РФ і частини 4 статті 57 ЖК РФ може бути підставою для пред'явлення в судовому порядку вимог про визнання цього рішення, а також укладеного на його підставі договору найму соціального недійсним і виселенні проживаючих у житлових приміщеннях осіб.
Кімната N 1 у вказаній квартирі надана К.М. у порядку поліпшення житлових умов та з ним укладено договір соціального найму.
Таким чином, укладання договору найму соціального похідно від рішення органу виконавчої влади про надання житлового приміщення.
Розпорядження ДЖП та ЖФ м. Москви від 29.12.2014 р. N Р52-12177 позивачем не оспорюється. Позивачем заявлено вимогу про розірвання договору найму соціального з третьою особою К.М., тоді як стороною у зазначеному договорі М. не є. Ця вимога не ґрунтується на законі.
Посилання в апеляційній скарзі про те, що на час подання М. заяви на викуп спірної кімнати питання про надання її К.М. вирішено не було, не спростовує виведення суду, про те, що кімната не є для позивача, що звільнилася, у зв'язку з чим немає підстав для застосування ст. 59 ЖК РФ за вимогами позивача.
Зі ст. 59 ЖК РФ слід, що звільненим є те житлове приміщення, яке звільнилося на момент проживання в цій квартирі громадян, які претендують на неї. Для громадян, які в'їхали у квартиру, в якій вже була не зайнята іншим наймачем кімната, вказана кімната є не звільненим, а вільним житловим приміщенням, отже, воно не може бути надане ним у порядку ст. 59 ЖК РФ.
Посилання позивача на право викупу спірної кімнати як вільного житла, неспроможне, оскільки дана кімната надана К.М. за договором найму соціального відповідно до ч. 4 ст. 59 ЖК РФ у порядку поліпшення житлових умов.
Посилання на розгляд справи без позивача, не свідчить про порушення судом норм процесуального права, оскільки М. був сповіщений про день суду, що підтверджується розпискою з його підписом (л.д. 251).
Порушень норм матеріального та процесуального права, які б спричинити скасування оскаржуваного судового рішення, судом не допущено. Встановлені судом обставини підтверджені матеріалами справи та дослідженими судом доказами, яким суд дав належну оцінку. Висновки суду відповідають встановленим обставинам.
Підстав для скасування оскаржуваного рішення суду щодо доводів апеляційної скарги судова колегія не знаходить.
З викладеного, керуючись ст. 328 ЦПК України, судова колегія
Визначила:
Рішення Бутирського районного суду міста Москви від 27 березня 2015 року – залишити без зміни, апеляційну скаргу М. – без задоволення.

Вітаю!

На жаль, мало хто може похвалитися тим, що вони повною мірою задоволені розміром своєї житлоплощі. А мешканців комунальних квартир у тому числі ще менше.

І не дивно, що у випадку, коли звільнилася кімната в комуналці, кожен з мешканців не проти переїхати жити в приміщення, що звільнилося.

Слід мати на увазі, що під «звільненим приміщенням» мається на увазі з погляду законодавства не просто кімната, яка раптом стала порожньою, а те, що звільнилося через такі причини:

У зв'язку із переїздом наймача;

У зв'язку зі втратою права користування житлом з боку наймача;

У зв'язку з його смертю;

У зв'язку з відсутністю осіб, які проживають разом із наймачем, які також мають право на укладання договору найму.

Однак у цьому випадку не варто поспішати і в спешному порядку перетягувати своє домашнє начиння у вільну кімнату, спочатку слід дізнатися, на кого оформлені приміщення в даній квартирі. Відповідь на це питання і визначатиме всі подальші дії. Найпоширенішим варіантом є ситуація, коли мешканці комунальної квартири мають лише частку у цій квартирі: одному власнику кімнати належить якась частка житла та якась частка місць загального користування.

Також слід пам'ятати, якого типу належить дане приміщення. Воно може бути:

1. Сумежним, тобто, не є самостійним предметом договору найму. Подібні ситуації зараз – рідкість. І в цьому випадку право на це кімнату, що звільнилася, отримує власник приміщення, суміжного з даною кімнатою.

2. Ізольованим – тобто, є самостійним предметом договору.

Вирішальним чинником у разі стає таке поняття, як метраж. Держава передбачає два види договорів: договір найму та договір соціального найму. У разі, коли звільнилася кімната в комуналці, пріоритет залишається за договором найму соціального, згідно з яким приміщення надається особам, які очікують поліпшення житлових умов. Цей варіант реалізується, якщо не буде перевищено площу 12 квадратних метрів у розрахунку на кожного, хто проживає в результаті приєднання. При цьому розмір житлової площі, що підлягає приєднанню, збільшується на розмір цієї додаткової площі, якщо мешканець має право на додатковий метраж.

Тут може бути два варіанти:

Якщо в даний момент площа становить менше 12 квадратних метрів на кожного мешканця і в цей час, але в результаті її приєднання метраж перевищуватиме встановлену норму, мешканцям запропонують скористатися вже договором найму.

Якщо в даний момент площа становить більше 12 квадратних метрів у розрахунку на мешкаючого, звільнене житлове приміщення може бути запропоноване мешканцю, який уклав договір найму, але тільки якщо в результаті приєднання комуналка стане окремою квартирою. При цьому жила площа, включаючи додаткову, не повинна перевищувати дворазового розміру норми жилої площі на одну особу.

Які дії необхідно зробити, щоб зайняти вільну кімнату у комунальній квартирі, якщо метраж дозволяє сподіватися на довгоочікуване розширення простору?

Адміністрація зобов'язана письмово запропонувати мешканцям комуналки оформити договір найму або договір найму соціального протягом 1 місяця з дня звільнення житлового приміщення. Протягом одного місяця з дня отримання цього повідомлення наймачі повинні дати письмову згоду або відмовитися від отриманої пропозиції.

У разі згоди кількох мешканців Адміністрація визначає, з ким укладати договір самостійно на законних підставах. Тим мешканцям, яким відмовили у укладенні договору, надається можливість оскаржити ухвалене рішення у судовому порядку.

Нерідко трапляються випадки, коли звільнилася кімната в комунальній квартирі, але ніхто з мешканців не поспішає скористатися можливістю укласти договір. Тоді ця кімната у передбаченому законом порядку заселяється сторонніми особами.

Також приводом для звернення до суду є ситуація, коли в приміщенні, що звільнилося, несподівано з'явилися люди, які раніше там не проживали, а мешканці даної комуналки не отримували жодних пропозицій про укладення договору з боку Адміністрації.

«І ще я десь чув, що забороняється створювати комунальні квартири...» - але у вашому випадку комунальна квартира вже створена. Тим більше, що комунальними квартири стають зараз при виділенні часток у натурі з квартир, що перебувають у спільній власності.

Згідно:

Стаття 49. Надання житлового приміщення за договором найму соціального

1. За договором найму соціального надається житлове приміщення державного або муніципального житлового фонду.
2. Малозабезпеченим громадянам, визнаним за встановленими цим Кодексом підставах, що потребують житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму, житлові приміщення муніципального житлового фонду за договорами соціального найму надаються в установленому цим Кодексом порядку. Малозабезпеченими громадянами з метою цього Кодексу є громадяни, якщо вони визнані такими органом місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом відповідного суб'єкта Російської Федерації, з урахуванням доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, та вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї та підлягає оподаткуванню.
3. Житлові приміщення житлового фонду Російської Федерації або житлового фонду суб'єкта Російської Федерації за договорами соціального найму надаються іншим певним федеральним законом, указом Президента Російської Федерації або законом суб'єкта Російської Федерації категоріям громадян, визнаних за встановленими цим Кодексом та (або) федеральним законом, указом Президента Російської Федерації або законом суб'єкта Російської Федерації підставам, що потребують житлових приміщеннях. Дані житлові приміщення надаються у встановленому цим Кодексом порядку, якщо інший порядок не передбачений зазначеним федеральним законом, указом Президента України або законом суб'єкта Російської Федерації.
(Частина третя в ред. Федерального закону від 29.12.2006 N 250-ФЗ)
4. Категоріям громадян, зазначеним у частині 3 цієї статті, можуть надаватися за договорами найму житлові приміщення муніципального житлового фонду органами місцевого самоврядування у разі наділення даних органів у встановленому законодавством порядку державними повноваженнями на забезпечення зазначених категорій громадян житловими приміщеннями. Житлові приміщення державного житлового фонду за договорами найму надаються зазначеним категоріям громадян у встановленому цим Кодексом порядку, якщо інший порядок не передбачений федеральним законом, указом Президента Російської Федерації або законом суб'єкта Російської Федерації.

Стаття 50. Норма надання та облікова норма площі житлового приміщення

1. Нормою надання площі житлового приміщення за договором найму соціального (далі - норма надання) є мінімальний розмір площі житлового приміщення, виходячи з якого визначається розмір загальної площі житлового приміщення, що надається за договором соціального найму.
2. Норма надання встановлюється органом місцевого самоврядування залежно від досягнутого у відповідному муніципальному утворенні рівня забезпеченості житловими приміщеннями, що надаються за договорами найму соціального, та інших факторів.
3. Федеральними законами, указами Президента Російської Федерації, законами суб'єктів Російської Федерації, що встановлюють порядок надання житлових приміщень за договорами найму соціального зазначеним у частині 3 статті 49 цього Кодексу категоріям громадян, даним категоріям громадян можуть бути інші норми надання.
(У ред. Федерального закону від 29.12.2006 N 250-ФЗ)
4. Обліковою нормою площі житлового приміщення (далі - облікова норма) є мінімальний розмір площі житлового приміщення, виходячи з якого визначається рівень забезпеченості громадян загальною площею житлового приміщення з метою їх прийняття на облік як такі, що потребують житлових приміщень.
5. Облікова норма встановлюється органом місцевого самоврядування. Розмір такої норми не може перевищувати розміру норми надання, встановленої цим органом.
Вам необхідно визначитися - чи маєте ви право на покращення житлових умов, потім стати на чергу і тільки після цього ви маєте право претендувати на кімнату у вашій комуналці.