Անշարժ գույքի առքուվաճառքի փոփոխություններ

Վերջին անգամ թարմացվել է 2019 թվականի փետրվարին

2016 թվականի հունվարի 1-ից ուժի մեջ են մտել անշարժ գույքի վաճառքից ստացված եկամուտները հարկելու նոր կանոններ (2014 թվականի նոյեմբերի 29-ի թիվ 382-FZ դաշնային օրենքով կատարված փոփոխությունները): Հետագայում այս հոդվածում մենք կանդրադառնանք հիմնական փոփոխություններին, ինչպես նաև այն հարցին, թե ում վրա կազդեն և չեն ազդի այդ փոփոխությունները:

Առանց հարկի վաճառքի նվազագույն ժամկետի ավելացում

Մինչև 2016 թվականի հունվարի 1-ը, բոլոր իրավիճակներում անշարժ գույքի առուվաճառքի նվազագույն ժամկետը երեք տարի էր: Համաձայն նոր կանոնակարգերի (գործում է 2016թ. հունվարի 1-ից հետո ձեռք բերված անշարժ գույքի համար) նվազագույնը 3 տարի ժամկետը կիրառվում է միայն առանձին դեպքերում.

• եթե բնակարանը ձեռք է բերվել ժառանգությամբ / որպես նվեր ընտանիքի անդամից կամ մերձավոր ազգականից.
• եթե բնակարանների սեփականությունը ձեռք է բերվել սեփականաշնորհման արդյունքում.
• եթե բնակարանը ձեռք է բերվել կախվածության պայմանագրով ցմահ սպասարկմամբ:

Մնացած բոլոր դեպքերում (օրինակ, եթե դուք բնակարան եք գնել առուվաճառքի պայմանագրով), ապա հարկերից ազատ վաճառքի նվազագույն ժամկետը 5 տարի է:

Օրինակներով ավելի մանրամասն տեղեկատվություն ներկայացված է մեր հոդվածում. Որքա՞ն է անհրաժեշտ բնակարան ունենալ առանց հարկի վաճառելու համար: .

Այժմ հարկը հաշվարկելիս հաշվի է առնվում գույքի կադաստրային արժեքը

Մինչև 2016 թվականի հունվարի 1-ը հարկային նպատակներով անշարժ գույքի վաճառքից ստացված եկամուտը դիտարկվել է պայմանագրում նշված արժեքի հիման վրա։ 2016 թվականի հունվարի 1-ից, եթե անշարժ գույքը վաճառում եք կադաստրային գնի 70%-ից ցածր ինքնարժեքով, ապա հարկային նպատակներով կադաստրային արժեքի 70%-ը ճանաչվում է այս գույքի վաճառքից ստացված եկամուտ։

Ավելի մանրամասն տեղեկություններ օրինակներով կարող եք գտնել մեր հոդվածում՝ Բնակարանների վաճառքի հարկ և կադաստրային արժեք:

Նոր կանոնները վերաբերում են միայն 2016 թվականի հունվարի 1-ից հետո գնված գույքին

Համաձայն 2014 թվականի նոյեմբերի 29-ի թիվ 328-FZ 4-րդ հոդվածի 3-րդ կետի, նոր կանոնները, որոնք մենք քննարկել ենք վերևում, կիրառվում են միայն 2016 թվականի հունվարի 1-ից հետո սեփականության իրավունքով ձեռք բերված անշարժ գույքի նկատմամբ: Մինչև 2016 թվականի հունվարի 1-ը ձեռք բերված անշարժ գույքի համար գործում են հարկային հին կանոնները՝ նվազագույն ժամկետը 3 տարի է, անձնական եկամտահարկը հաշվարկելիս հաշվի չի առնվում գույքի կադաստրային արժեքը։

Օրինակ: 2015 թվականին Ֆիլին Ֆ.Ն. պապից ժառանգել է 5 մլն ռուբլի կադաստրային արժեքով բնակարան։ Նա այս բնակարանը վաճառել է 2016 թվականին 1,5 միլիոն ռուբլով։ Կիրառելով 1 միլիոն ռուբլու չափով անշարժ գույքի վաճառքի ստանդարտ նվազեցումը, Ֆիլինը ստիպված կլինի վճարել 65000 ռուբլի հարկ: = (1,500,000 - 1,000,000) x 13%. Քանի որ բնակարանը 2015թ.-ից, երբ այն վաճառվել է 2016թ.-ին, պատկանում է Ֆիլինին, օբյեկտի կադաստրային արժեքը հաշվի չի առնվում.

Օրինակ: 2018 թվականին Շուկին Ի.Ի. նվեր է ստացել բնակարան. Նույն թվականին վաճառել է 2 մլն ռուբլով, բնակարանի կադաստրային արժեքը 5 մլն ռուբլի է։ Քանի որ Շչուկինը գույքի սեփականատեր է դարձել 2018 թվականին, այն վաճառելիս հարկը կհաշվարկվի՝ հաշվի առնելով կադաստրային արժեքը։ Գույքը վաճառվել է իր կադաստրային արժեքի 70%-ից պակաս գումարով (2 մլն եվրո):< 5 млн. х 0,7), поэтому налог с дохода от продажи составит 325 000 руб. ((5 000 000 кадастровая стоимость х 0,7 понижающий коэффициент) - 1 000 000 стандартный вычет) х 13% ставка налога).

Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 217-րդ հոդվածում ներդրված նորամուծությունների համաձայն, ֆիզիկական անձանց համար 2016 թվականից բնակարանի վաճառքի հարկը պետք է վճարվի անշարժ գույքի առուվաճառքի բոլոր գործարքներից ստացված եկամուտներից: Բացառությամբ այն դեպքերի, երբ պատկանում են.

• գնելուց ավելի քան հինգ տարի հետո;
• սեփականաշնորհումից, ժառանգությունից, նվերի պայմանագրից կամ ցմահ անուիտետից հետո ավելի քան երեք տարի անց:

Նախկինում գույքի սեփականության իրավունքի նվազագույն ժամկետը, որից հետո դրա վաճառքը ենթակա չէր եկամտային հարկի, երեք տարի էր։ Կանոնը կիրառվում էր բոլոր կատեգորիաների սեփականատերերի համար՝ առանց բացառության:

Ի՞նչ կփոխվի 2016թ.

Այսօր անշահավետ է դարձել (թղթի վրա) բնակարանի արժեքը կամ դրա մասնաբաժինը թերագնահատելը։ 2016 թվականից սահմանվել է ստացված եկամտի նվազագույն չափը, որի վրա հարկ է պահանջվում։ Այն կազմում է գույքի կադաստրային արժեքի 70 տոկոսը։ Հարկային օրենսդրությամբ այս կանոնների ներդրումը նախատեսվում էր շուկայում սպեկուլյատիվ գործարքները նվազեցնելու և գույքային գործարքներից բյուջեի եկամուտներն ավելացնելու նպատակով։
Դաշնային մակարդակում ընդունված նվազագույն ժամկետը և ճշգրտման տոկոսի չափը կարող են կրճատվել Ռուսաստանի Դաշնության առանձին սուբյեկտների մակարդակով օրենքներով:

Որքա՞ն պետք է վճարեք:

Գույքի վաճառքից ստացված եկամուտների հարկի դրույքաչափը մնում է հին մակարդակի վրա. Դրա չափը կազմում է 13% Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացիների համար: Անձնական եկամտահարկի հաշվարկն ու վճարումը կատարվում է հայտարարագրի հիման վրա։ Ավարտված հաշվարկն ընդունվում է միայն Դաշնային հարկային ծառայությունում, հարկ վճարողի գրանցման վայրում: Հայտարարագիրը ներկայացվում է անձամբ կամ ներկայացուցչի միջոցով: Վերջին դեպքում հարկ վճարողի շահերը պետք է ներկայացվեն նոտարական կարգով վավերացված լիազորագրով:

Ֆիզիկական անձանց համար բնակարանի վաճառքի հարկը 2016թ

Դուք պետք է սկսեք հաշվարկել վաճառված անշարժ գույքի հարկային վճարումները՝ գտնելով դրանք նվազեցնելու ուղիներ: Շատ հարկատուներ չեն օգտվում արտոնյալ պայմաններից օգտվելու իրենց իրավունքից, ինչը զգալիորեն մեծացնում է հարկային վճարումների չափը։

Եկամտահարկը կարող է հաշվարկվել՝ օգտագործելով նվազեցման երկու տարբերակներից մեկը: Առաջինը հարմար է սեփականաշնորհված կոմունալ սենյակի կամ նվիրաբերված բնակարանի վաճառքի համար։ Նվազեցման ֆիքսված գումարը` 1 միլիոն ռուբլի: Այս չափով վաճառողը կարող է նվազեցնել գույքի վաճառքից ստացված եկամուտը եկամտի վճարը հաշվարկելիս։

Երկրորդ տեսակը իդեալական կլինի նորակառույց շենքում սեփականության համար, հիփոթեքով։ Այս դեպքում նպաստներ ստանալու համար անհրաժեշտ է հաշվարկել վաճառքի համար բնակարան ձեռք բերելու հետ կապված բոլոր ծախսերը: Նվազեցման չափը սահմանափակված չէ: Որոշ դեպքերում այն ​​կարող է հավասար լինել կամ ավելի բարձր, քան վաճառքի գինը: Վերջին դեպքում եկամտահարկի գումարը կզրոյանա։ Այս նվազեցման կիրառման համար հիմք են հանդիսանում ծախսերը հաստատող փաստաթղթերը:

Ի՞նչ գումար է գանձվում:

Դուք կարող եք խուսափել անձնական եկամտահարկ վճարելուց միայն բնակարանի սեփականության նվազագույն ժամկետը լրանալուց հետո։ Եթե ​​գույքի սեփականատերը ցանկանում է այն վաճառել մինչև սեփականության նվազագույն ժամկետի ավարտը, ապա հնարավոր չի լինի կտրվել եկամտահարկի հայտարարագիր ներկայացնելուց։ Հարկային խորհրդատուն կօգնի ձեզ ճիշտ հաշվարկել վաճառված անշարժ գույքի հարկի չափը: Հաշվարկելու համար կարող եք նաև օգտագործել առցանց հաշվիչը: Կամ ուսումնասիրեք անձնական եկամտահարկի հայտարարագիր լրացնելու ցանկացած օրինակ:

Եկամուտի վճարումը հաշվարկելու համար գործարքից ստացված շահույթը վերցնում են տոկոսադրույքով։ Շահույթը հաշվարկվում է որպես գնի և նվազեցման տարբերություն: Եթե ​​վաճառքի գինը ցածր է կադաստրային արժեքի 0,7-ից, ապա հաշվի է առնվում կադաստրային ցուցանիշը։ Եթե ​​բնակարանը փոխանցվել է հանձնարարությամբ, եկամտի վճարը վճարվում է հանձնարարության արժեքի և փաստաթղթերով հաստատված այս գործողության ծախսերի տարբերությունից:

Ժառանգական բնակարաններ. պետք է վճարե՞մ.

Հաճախ հարց է տրվում. «Արդյո՞ք պետք է հարկ վճարեմ ժառանգական անշարժ գույքի վաճառքից»: Պատասխան. «Անձնական եկամտահարկը վճարվում է երեք տարուց պակաս պատկանող գույքի առուվաճառքի բոլոր գործարքների համար: Եկամտահարկից ազատվում է միայն ժառանգությամբ գույքի ստացումը։ Կամ մերձավոր ազգականների նվիրատվությունները։ Վերջին դեպքը չի վերաբերում անշարժ գույքի վաճառքին։ Եթե ​​գույքի ժառանգության փաստից հետո առաջիկա երեք տարիներին դրա վաճառքի գործարք կատարվի, ապա հարկ կլինի վճարել եկամտահարկ։

3 տարուց պակաս բնակարանի վաճառք գույքահարկով 2016թ

2016 թվականին բնակարանի վաճառքի հարկերը, փոփոխությունները վերաբերում են միայն 2016 թվականի սկզբից հետո ձեռք բերված անշարժ գույքի սեփականատերերին: Եթե բնակարանը կամ դրա մի մասը ձեռք է բերվել ավելի վաղ, երբ այն վաճառվել է, ապա անձնական եկամտահարկը հաշվարկվում է համաձայն ս.թ. կանոնները ուժի մեջ են մինչև 2016 թվականի հունվարի 1-ը: Մասնավորապես, սեփականության իրավունքի նվազագույն ժամկետը մինչև հարկերի հավաքագրումից ամբողջությամբ ազատելը երեք տարի է: Կադաստրային արժեքի տեսքով վաճառքի նվազագույն հարկվող գումարի սահմանափակում չկա:

Եթե ​​դուք գնում եք մեկ այլ.

Այն դեպքում, երբ բնակարանի վաճառքից հետո գնվում է նոր բնակարան, եկամտի վճարումը կարող է կրճատվել մինչև 260,000 ռուբլի: Բայց պայմանով, որ երկու գործարքների ազդեցությունը ընկնում է նույն հարկային ժամանակաշրջանի (տարվա) շրջանակներում: Իսկ գնորդն իր կյանքում առաջին անգամ է կիրառում այս նվազեցումը։ Երկրորդ անգամ չեք կարող օգտվել նշված նպաստից: Այն դեպքում, երբ գնորդը մեկ այլ տարում բնակարան է ձեռք բերում, վաճառված բնակարանի անձնական եկամտահարկի վճարումը չի մուտքագրվում, և վերադարձը կատարվում է գնորդի հաշվին:

Կենսաթոշակառուների համար. ինչ է զեղչը:

Լրացուցիչ դրույթներ և արտոնություններ, որոնք կենսաթոշակային տարիքի քաղաքացիներին կազատեն եկամտահարկ վճարելուց, ներկայումս օրենքով նախատեսված չեն: Կենսաթոշակառուները պարտավոր են պահպանել գույքի վաճառքի գործարքների հարկման ընդհանուր կանոնները:

2016 թվականի հունվարի 1-ից փոխվելու են անշարժ գույքի վաճառքից ստացված անձնական եկամուտների հարկման կանոնները։

5 տարին չլրացած բնակարանի վաճառքի հարկերի մասին նոր օրենք

Երկրորդային շուկայում շահարկումների քանակը նվազեցնելու և առուվաճառքի ժամանակ հարկերի թաքցումը մասամբ կանխելու նպատակով 2016 թվականի հունվարի 1-ից ուժի մեջ կմտնեն Հարկային օրենսգրքում փոփոխությունները։ Դրանք կանդրադառնան անձնական եկամտահարկի վրա՝ 13%-ի չափով, որը պետք է վճարվեր վաճառքի ժամանակ, եթե գույքը (բնակարանը) պետք է սեփականության իրավունք ունենար 3 տարուց պակաս ժամկետով։ Այժմ ժամկետը կավելանա 2 տարով եւ կկազմի 5 տարի։

Ովքեր կազատվեն վաճառքի հարկից

Ներկայումս հարկ վճարող-քաղաքացուն սեփականության իրավունքով 3 և ավելի տարի ժամկետով սեփականության իրավունքով պատկանող անշարժ գույքի վաճառքից եկամուտներն ազատված են հարկից։

Նոր օրենքով այս երեք տարվա դրույթը պահպանվում է միայն հետևյալ դեպքերում.

• Մերձավոր ազգականներից (առաջին աստիճանի ազգակցական) կամ ժառանգաբար նվեր ստացված բնակարանի վաճառք.
• Սեփականաշնորհված բնակարան (գույքը սեփականության իրավունքով պատկանել է սեփականաշնորհման պատճառով);
• Գույքի ձեռքբերում ռենտա վճարողի կողմից (ցմահ պահպանման պայմանագրերի համար, ներառյալ կախյալ անձինք):

Ռուսաստանի Դաշնության բնակիչների համար հարկի դրույքաչափը կազմում է 13%:

Ինչպե՞ս է հաշվարկվելու հարկը

Անշարժ գույքի վաճառքից անձնական եկամտահարկի վճարման համար հարկվող բազան (Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 210-րդ հոդված) որոշելիս հաշվի կառնվի դրա կադաստրային արժեքը բազմապատկված 0,7 գործակցով: Եթե ​​գործարքի գումարը փոքր է այս արժեքից, ապա որպես եկամուտ կվերցվի գույքի կադաստրային արժեքը՝ բազմապատկած նշված գործակցով։

Օրինակ, եթե նման բնակարանի կադաստրային արժեքը 9 միլիոն ռուբլի է, ապա չնայած պայմանագրում կողմերի կողմից նշված բնակարանի արժեքին, անձնական եկամտահարկի ենթակա եկամուտը կկազմի 6,3 միլիոն ռուբլի (9,000,000 * 0,7):

Նոր կանոնները վերաբերում են միայն այն անշարժ գույքի օբյեկտներին, որոնք քաղաքացիների կողմից ձեռք են բերվել իրենց սեփականության տակ՝ սկսած 2016 թվականի հունվարի 1-ից։ Եթե ​​գույքը ձեռք է բերվել ավելի վաղ, ապա դրա վաճառքից ստացված եկամուտների նկատմամբ պահպանվում է հին հարկման կարգը։

Նոր բնակարանի վաճառքի և գնման համար հարկային նվազեցում

Ձեր վճարած հարկի չափը զգալիորեն նվազեցնելու մի քանի եղանակ կա: Սա հարկային նվազեցում կամ վճարում է ոչ թե բնակարանի վաճառքից ստացված եկամուտից, այլ բուն վաճառքից ստացված եկամուտների և գնման ծախսերի տարբերությունից։

Վերջին մեթոդը պահանջում է խիստ փաստաթղթավորված հաստատումներ: Այսինքն, ձեռքբերման համար լրացուցիչ ծախսերը կարող են ներառել.

• նախագծային գնահատականների մշակում;
• շինարարական նյութերի և բուն շինարարության ծախսեր, վերանորոգման աշխատանքներ.
• միացում ջրամատակարարման ցանցերին, էլեկտրաէներգիայի և գազամատակարարման և այլ ինժեներական ցանցերին.
• հարդարման և այլ վերանորոգման աշխատանքներ։

Որպեսզի այս պայմաններն օգտագործվեն, դրա համար առուվաճառքի պայմանագիրը և բազմաթիվ օժանդակ փաստաթղթերը պետք է պարունակեն իրական փաստեր և գումարներ։

Օրինակ՝ հարդարման փոխհատուցման համար պայմանագրում պետք է նշվեր, որ բնակարանը վաճառվում է առանց դրա։ Նույնը վերաբերում է ինժեներական ցանցերին միանալուն:

Ինչպես է հաշվարկվում հարկային նվազեցումը

3 տարուց պակաս բնակարան վաճառելիս անձնական եկամտահարկի գումարը նվազեցնելու համար կիրառվում է 1 միլիոն ռուբլու նվազեցում: Այն հանվում է գույքի ընդհանուր արժեքից։ Հարկը վճարվում է մնացորդի վրա:

Օրինակ, եթե օբյեկտի արժեքը 2 միլիոն ռուբլի է: Անձնական եկամտահարկը կհաշվարկվի 1 միլիոն ռուբլու չափից։

Տարվա ընթացքում մի քանի անշարժ գույք վաճառելիս այս նվազեցումն օգտագործվում է համախառն:
Եթե ​​բնակարանի առքուվաճառքը (սեփականության 3 տարուց պակաս) իրականացվել է նույն հարկային ժամանակահատվածում, ապա կարող եք օգտագործել երկու նվազեցում.

Առաջինը բնակարան վաճառողների համար է, այսինքն՝ 1 մլն ռուբլի։

Երկրորդը տրամադրվում է գնորդներին, իսկ դրա գումարը չի գերազանցում 2 միլիոն ռուբլին։

Ոչ բնակելի տարածքների համար հարկային նվազեցումը ավելի քիչ է `ընդամենը 250 հազար ռուբլի:

Վաճառվում է սեփականաշնորհված կամ նվիրաբերված բնակարան

Այս դեպքերի համար հնարավոր է օգտագործել հարկային նվազեցում կամ ձեռքբերման ծախսերի հաստատում: Հարկային նվազեցումը վերաբերում է միայն 1 միլիոն ռուբլուց թանկ անշարժ գույքին:

Եթե ​​արժեքը փոքր է, ապա այն չի կարող օգտագործվել։ Այստեղ դուք պետք է ներկայացնեք ծախսերի ապացույց՝ վաճառքից ստացված եկամուտների և բնակարանը կարգի բերելու ծախսերի տարբերության հարկ վճարելու համար։ Սեփականաշնորհումը նույնպես կարող է ներառվել այս ծախսերի մեջ, եթե այն անվճար չէր և պահանջում էր էական փոփոխություններ փաստաթղթերում:

Ի՞նչ կտան նոր կանոնները.

Նոր կանոններով եռամյա ժամկետը լրանալուց հետո մի շարք դեպքերով (ժառանգություն/նվիրատվություն, վարձավճար, սեփականաշնորհում) հնարավոր է դառնում վաճառել առանց հարկ վճարելու։ Փաստաթղթավորված ձեռքբերման ծախսերի պատճառով հարկային նվազեցման և հարկի նվազեցման պայմանները մնում են անփոփոխ:

Նաև նորամուծությունները կազդեն հարկային հաշվարկների և խստացման վրա՝ կապված գործարքի գումարը թերագնահատելու հետ:

Փոփոխության մեջ ընդգծվում է, որ հարկը գանձվելու է կադաստրային արժեքից՝ բազմապատկած նվազեցման գործակցով (0.7): Այն դեպքերում, երբ գործարքից եկամուտը հայտարարագրվում է «կադաստրից 0,7-ով» ցածր, ավելի համառ պահանջներ կառաջարկվեն՝ նշելու բնակարանի իրական արժեքը։

Որո՞նք են հարկերը սեփականության իրավունքի զիջման դեպքում.

Իրավունքների զիջումը կարող է կատարվել միայն մինչև սեփականության իրավունքի գրանցման պահը։ Հավաստագիրը ստանալուց հետո նման գործարքն անհնար է։

Հանձնարարություններին սովորաբար դիմում են 2 դեպքում.

• եթե դուք չեք ցանկանում ապրել կառուցապատողից գնված բնակարանում.
• ծախսերը նվազեցնելու համար ներդրումներ կատարելիս:

Այն դեպքում, երբ բնակարանը ձեռք է բերվել ընդհանուր շինարարության միջոցով, անհրաժեշտ է կառուցապատողի թույլտվությունը Rosreestr-ի հետ պայմանագրի հանձնարարման և գրանցման համար:

Եթե ​​բնակարանը բնակարանային կոոպերատիվից է, ապա պետք է ուշադիր կարդալ պայմանագիրը, նշելով, թե արդյոք կա իրավունքների հանձնման կետ:

Կարելի է պարտքի կամ տուգանքի փոխանցմամբ հանձնարարություն կատարել, բայց առանց սուբսիդիաները հաշվի առնելու։ Սա վերաբերում է մայրության կապիտալին և այլ արտոնություններին, որոնք օգտագործվել են բնակարանային կոոպերատիվին կամ ընդհանուր շինարարությանը միանալու ժամանակ: Այնուհետև հանձնարարությունը կարող է մեկնաբանվել որպես մայրական կապիտալի կանխիկացում:

2016 թվականի հունվարի 1-ից հետո ձեռք բերված գույքի համար կգործեն հարկային նոր կանոններ. անշարժ գույքի ժամկետը երկարաձգվել է՝ 13% վաճառքի հարկ վճարելուց ազատվելու համար և սահմանվել է հարկային բազայի ստորին սահման, որը նախկինում անսահմանափակ էր և գնի և վաճառքի պայմանագրով սահմանված գնին հավասար: Փոփոխությունների ուժի մեջ մտնելուն մնացել է յոթ ամսից մի փոքր ավելի: Անշարժ գույք և՛ գնորդները, և՛ վաճառողները խթան ունեն իրենց ծրագրերն իրականացնելու մինչև նոր տարի։ Առաջիկա նորամուծությունները կաշխուժացնե՞ն շուկան, թե՞ նկատելիորեն չեն ազդի դրա վրա։

2016 թվականի հունվարի 1-ից հետո ձեռք բերված գույքի համար կգործեն հարկային նոր կանոններ. անշարժ գույքի ժամկետը երկարաձգվել է՝ 13% վաճառքի հարկ վճարելուց ազատվելու համար և սահմանվել է հարկային բազայի ստորին սահման, որը նախկինում անսահմանափակ էր և գնի և վաճառքի պայմանագրով սահմանված գնին հավասար:

Փոփոխությունների էությունը

Նախագահի 2014 թվականի նոյեմբերի 29-ի «Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի առաջին և երկրորդ մասերում փոփոխություններ կատարելու մասին» N 382-FZ հրամանագիրը երկու էական փոփոխություն է մտցրել: ԱռաջինԱնշարժ գույքի սեփականության իրավունքի ժամկետը անձնական եկամտահարկից ազատելու համար կավելանա 3-ից 5 տարի (որոշ բացառություններով):

Վասիլի Շարապով, «Քաղաք-XXI դար» զարգացման ընկերության իրավաբան«Գույքահարկի արտոնություն ստանալու համար սեփականության իրավունքի նվազագույն եռամյա սահմանաչափի կանոնակարգը 2016 թվականի հունվարի 1-ից կգործի միայն երեք դեպքում՝ եթե գույքը սեփականաշնորհված է, եթե այն ժառանգված է ընտանիքի անդամից կամ մերձավոր ազգականից. կամ նվիրաբերվել է ընտանիքի անդամի կամ հարկ վճարողի մերձավոր ազգականի կողմից, կամ երբ այն ձեռք է բերվել սեփականության իրավունքով ցմահ անուիտետային պայմանագրով: Հակառակ դեպքում, 2016 թվականի հունվարի 1-ից կգործի նվազագույնը հինգ տարի պաշտոնավարման ժամկետ: Ըստ այդմ, եթե բնակարան ձեռք բերելուց հետո, օրինակ, 2016 թվականի հունվարի 1-ից հետո կնքված ընդհանուր շինարարության պայմանագրով, դրա սեփականատերը բնակարան վաճառի մինչև սեփականության իրավունքի ձեռքբերման օրվանից հինգ տարին լրանալը, նա սեփականության իրավունք չի ունենա։ հարկային նվազեցում.

ԵրկրորդՄինչև հինգ տարին լրանալը օբյեկտի վաճառքի դեպքում կտրամադրվի հարկային նվազեցում 1 միլիոն ռուբլու չափով: կամ այս գույքի ձեռքբերման վրա ծախսված գումարի չափով (սա գործում էր նաև նախկինում), և այն բազան, որից հաշվարկվում է 13% հարկը, չի կարող պակաս լինել ս.թ. հունվարի 1-ի դրությամբ օբյեկտի կադաստրային արժեքի 70%-ից: տարի (0,7 գործակից) . Այժմ ներդրվել է հարկային բազայի նվազագույն արժեքը։ Վաճառողի բախտը բերել է, եթե իր տարածաշրջանում (ՌԴ սուբյեկտ) կադաստրային արժեքը սահմանված չէ, ապա այն կարելի է դիտարկել հին ձևով` պայմանագրում նշված գումարից: Բայց քիչ հավանական է, որ խոշոր քաղաքներում ու մարզերում ժամանակ չունենան դա հաշվարկելու։ Նաև վաճառողի բախտը կբերի, եթե Ռուսաստանի Դաշնության իր առարկայի մեջ գործակիցը ավելի ցածր լինի, օրինակ, ոչ թե 0,7, այլ 0,5, այսինքն՝ կադաստրային արժեքի 50%-ը, ինչը նույնպես դժվար թե ազդի մեծ քաղաքների վրա:

Պարզության համար կարելի է օրինակ բերել.

Բնակարանը գնվել է 2016 թվականի հունվարի 1-ից հետո 10 միլիոն ռուբլով։ Երկու տարի հետո այն կվաճառվի 12 մլն.Վաճառելիս պայմանագրում նշված կլինի ամբողջական գինը։ Հարկերը հաշվարկելիս 10 000 000 գնման ծախսերը հանվում են 12 000 000-ից՝ թողնելով 2 000 000 ռուբլի։ 2 միլիոնից 13% հարկը կկազմի 260 հազար ռուբլի:

Հնարավոր կլիներ բնակարան գնել մինչև 2016 թվականի հունվարի 1-ը և այն չվաճառել երեք տարի՝ վաճառքից անձնական եկամտահարկ չվճարելու համար։ Կամ գնեք հունվարի 1-ից հետո և սպասեք հինգ տարի: Կամ գնել հունվարի 1-ից հետո, վաճառել երկու տարի հետո և պայմանագրում նշել 10 միլիոն ռուբլի, որը հավասար է գնման արժեքին և ազատում է անձնական եկամտահարկը վճարելուց, եթե 10 միլիոնը կադաստրային արժեքի 70%-ից ոչ պակաս է: Իսկ որքա՞ն կլինի կադաստրային արժեքը այն տարվա հունվարի 1-ին, երբ գնումն է կատարվում։ Արդյո՞ք այն շուկայականից քիչ կլինի, թե՞ շատ։ Եվ դրա հետ մեկտեղ անհրաժեշտ է գնորդ, ով կհամաձայնի առուվաճառքի պայմանագրում ավելի ցածր ցուցանիշի։

Չափազանց շատ «բայց». Եթե ​​հավանական է, որ գնված օբյեկտը շուտով կվաճառվի, ապա ավելի լավ է սպասել մի ժամանակաշրջանի, որն ամբողջությամբ կազատվի հարկային վճարումներից։ Եվ եթե ձեզ հաջողվի հինգ տարվա փոխարեն սահմանափակվել երեք տարվա սպասմամբ, ապա տրամաբանական կլինի բոլոր ջանքերը գործադրել ժամանակին հասնելու համար։

Վլադիմիր Զիմոխին, NDV-Nedvizhimost-ի իրավաբանական բաժնի ղեկավարի տեղակալ«Բնակարանների գնորդներն ու վաճառողները պետք է հատուկ ուշադրություն դարձնեն բնակարանի ներկայիս կադաստրային արժեքին և հաշվի առնելով բնակարանի նոր ժամկետը։ Սա հատկապես կարևոր է, եթե կա ապագայում բնակարանի ներդրումային նպատակներով վաճառքի կամ կենսապայմանների բարելավման հնարավորություն։ Հնարավորության դեպքում ավելի լավ է պահպանել այն ժամկետները, որոնք թույլ են տալիս ստանալ հարկային արտոնություն:

Չհետաձգե՞լ, թե՞ սպասել:

Հարկային օրենսգրքում անշարժ գույքի սեփականության մասով փոփոխությունները կվերաբերեն առաջին հերթին նրանց, ովքեր նախատեսում են կարճ ժամանակով բնակարան ձեռք բերել՝ որպես ներդրում, վարձակալություն, ժամանակավոր տարբերակ (այնուհետև նախատեսվում է տարածքի մեծացում, տարածքի փոփոխություն և այլն։ .). Գնեք և վաճառեք առաջիկա երեք տարիներին, բայց մի սպասեք հինգ տարի և ոչինչ մի վճարեք, քանի որ ծայրահեղ դեպքերում նման գնորդը կարող է հանել գնման արժեքը հարկային բազայից և հաշվի առնելով լճացման կամ շուկայի անկման առաջիկա հեռանկարը: , հավանական է, որ ծախսերը մոտավորապես հավասար կլինեն կամ ավելի բարձր, քան վաճառքից ստացված եկամուտը, և դուք ընդհանրապես ստիպված չեք լինի վճարել անձնական եկամտահարկ։ Կա միայն մեկ ռիսկ. եթե ձեզ անհրաժեշտ է անշարժ գույք վաճառել մինչև հինգ տարին լրանալը, և ռուբլին շատ ավելի էժանանում է, ապա բնակարանի արժեքը ռուբլով կավելանա և գնի (ծախսերի) և հետագա վաճառքի տարբերությունը: (եկամուտը) նշանակալի կլինի. Այս մասսայական գնորդի դեպքում կարելի՞ է խոսել։ Քիչ հավանական է, բայց այստեղ կարող են ավելի կարևոր լինել այլ փաստարկներ՝ եթե հարկային կանոնները խստացվեն, ապա միտումը կարող է շարունակվել ապագայում, այլ նորմեր ու թվեր ի հայտ կգան։ Փորձառու գնորդները գիտեն. եթե դուք կարող եք անել լավագույնը, ապա պետք է հետևեք, որպեսզի այն չստացվի, ինչպես միշտ:

Վաճառողները, ովքեր ներկայումս բնակարանի սեփականատերն են երեք տարուց պակաս ժամանակով և հույս ունեն վճարել նվազագույն հարկերը՝ նվազեցնելով պայմանագրով նախատեսված գինը: Նոր տարուց հետո անգամ տեսականորեն նման հնարավորություն չեն ունենա։ Դուք կամ պետք է սպասեք սեփականության եռամյա ժամկետի ավարտին, կամ վճարեք բնակարանի կադաստրային արժեքի նվազագույն 70%-ի 13%-ը՝ մինուս 1 մլն ռուբլի: կամ գնման համար կատարված ծախսերը: Ի՞նչ կարելի է քննարկել:

Բնակարանը, ասենք, ոչ թե գնվել է, այլ սեփականաշնորհվել կամ ժառանգաբար կամ նվիրատվության պայմանագրով մերձավոր ազգականից ժառանգություն է ստացել 2014թ. Այն արժե 5 միլիոն ռուբլի: Եթե ​​այն վաճառում եք 2016 թվականի հունվարի 1-ից հետո ամբողջ գնով, այսինքն՝ մինչև սեփականության եռամյա ժամկետի ավարտը, ապա այս գումարից կարող է հանվել 1 միլիոն ռուբլի։ (ստանդարտ հարկային նվազեցում), դուք պետք է վճարեք 4 միլիոն ռուբլու 13%-ը կամ 520 հազար ռուբլի: Պայմանագրում կարող եք ավելի ցածր արժեք նշել, սակայն նվազագույն հարկային բազան կադաստրային արժեքի 70%-ն է: Ենթադրենք, որ կադաստրային արժեքը կազմում է 4 միլիոն ռուբլի, այսինքն, վաճառքից նվազագույն եկամուտը հարկման համար կազմում է 2,8 միլիոն ռուբլի: (= 4 միլիոնի 70%-ը), որքան էլ որ նշված լինի պայմանագրում։ 1 միլիոն ռուբլի հարկային նվազեցում: ոչ ոք այն չեղյալ չի հայտարարել, այնպես որ կարող եք այն հանել եկամտից և ստանալ 1,8 միլիոն ռուբլի, որից 13% հարկը կկազմի 234 հազար ռուբլի:

Այսինքն՝ 234000 ռուբլի։ - սա նվազագույն հարկն է 2016 թվականի հունվարի 1-ից հետո մերձավոր ազգականից որպես նվեր, ժառանգությամբ կամ սեփականաշնորհման արդյունքում ստացված բնակարան վաճառելիս մինչև սեփականության եռամյա ժամկետի ավարտը և որի կադաստրային արժեքը. կազմում է 4 միլիոն ռուբլի:

Նման վաճառողների համար բնակարանը վաճառելու ցանկությունն ակնհայտ է կա՛մ այս տարի պայմանագրով զեղչված գնով (եթե կան գնել ցանկացողներ), կա՛մ եռամյա ժամկետից հետո։ Առաջին տարբերակը, հաշվի առնելով շուկայում տիրող իրավիճակը, կարող է նախընտրելի լինել ոմանց համար՝ չնայած ցածր գնագոյացման կասկածելի պրակտիկային:

Վլադիմիր Զիմոխին«Ստացվում է, որ 2016 թվականի սկզբից, պայմանագրում բնակարանի արժեքը նշելիս, գործարքի կողմերը պետք է հաշվի առնեն օբյեկտի ընթացիկ կադաստրային գնահատումը և այն ժամանակահատվածը, որի ընթացքում այն ​​պատկանում է. վաճառողը.

Ամենադժվար իրավիճակում կարող են հայտնվել այն վաճառողները, ովքեր ավելի ցածր գնով բնակարան են գնել և ստիպված են այն վաճառել մինչև պաշտոնավարման ժամկետի ավարտը, ինչը նախատեսում է ազատել վաճառքի հարկից։

Նաև այս հարցերը պետք է ուշադիր դիտարկվեն այն անձանց կողմից, ովքեր սեփականաշնորհել են բնակարան, ստացել են այն որպես ժառանգություն կամ որպես նվեր, եթե ցանկանում են վաճառել այն մինչև սեփականության եռամյա ժամկետի ավարտը։ Այնուհետև, հաշվի առնելով նոր փոփոխությունները, հարկային նպատակներով բնակարանի արժեքը չի կարող պակաս լինել դրա կադաստրային արժեքի 70%-ից, եթե այդ գումարը հետագայում չի նվազեցվի սուբյեկտի օրենքներով: Ներկայումս գործարքները կարող են իրականացվել բնակարանի կադաստրային գնահատման չափին շատ մոտ գնով։ Որոշ դեպքերում կադաստրային գնահատումը կարող է նույնիսկ գերազանցել բնակարանի իրական արժեքը, երբ այն վաճառվում է:

Այս փոփոխությունները կարող են ավելի մեծ ազդեցություն ունենալ անշարժ գույքի շուկայի վրա, քանի որ վաճառողները ձգտում են փոխհատուցել հնարավոր հարկային ծախսերը նոր գնորդներից: Ստեղծված տնտեսական իրավիճակում դա կարող է ավելի բարդացնել հարաբերությունները անշարժ գույքի շուկայում»։

Սպառողների պահանջարկը կվերականգնվի՞.Կա՞ անշարժ գույքի գնորդների մեծ մասնաբաժինը, ովքեր նախատեսում են վերավաճառել այն առաջիկա տարիներին և ցանկանում են սպասել նոր հնգամյա ժամկետի կամ վճարման, ինչպես նաև բնակարանի, տան և սենյակի սեփականատերերի մասնաբաժինը, ովքեր չեն կարող կամ չեն ցանկանում: կա՛մ սպասել երեք տարի ժամկետով, կա՛մ վճարել հարկերը նոր սխեմայով, և, հետևաբար, անպայման կձգտե՞ն վաճառել իրենց ունեցվածքը մինչև նոր տարի: Կարո՞ղ է արդյոք բնակարանային խնդիրը արագ լուծելու նրանց ցանկությունը ազդել շուկայի վրա՝ ավելացնելով սպառողների պահանջարկը և վաճառողների հավատարմությունը:

Վասիլի Շարապով«Իրավական վեպերը կտարածվեն միայն 2016 թվականի հունվարի 1-ից հետո գնված անշարժ գույքի վրա։ Մինչև նշված ժամկետը ձեռք բերված անշարժ գույքի վրա օրենքը հետադարձ ուժ չունի։ Այսպիսով, այս կանոնը կնպաստի այս տարի անշարժ գույքի գնման պահանջարկի աճին։ Այս կանխատեսմանը նպաստում է նաև 2016 թվականի հունվարի 1-ից հարկվող բազայի հաշվարկման նոր կանոնների ներդրումը, որը չի կարող պակաս լինել անշարժ գույքի կադաստրային արժեքի 70%-ից։ 2016 թվականից գործարքի անբարեխիղճ կողմերը չեն կարողանա հարկային արտոնություններ ստանալ անշարժ գույքի վաճառքից իջեցված գներով։

Հարկվող բազայի և անշարժ գույքի սեփականության հնգամյա ժամկետի հաշվարկման նոր կանոնները հարկային նվազեցման կիրառման նպատակով կարող են զգալիորեն մեղմվել Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտի օրենքի հիման վրա՝ համեմատած դաշնայինի հետ։ ընթացակարգը.

Նշենք նաեւ, որ, հաշվի առնելով հիփոթեքային վարկերի ներկայումս բարձր տեմպերը, նորույթները կնպաստեն բնակարանների վարձակալության շուկայի զարգացմանը։ Անշարժ գույքի վարձակալությամբ կարելի է մարել սեփականատիրոջ հարկային և այլ ծախսերը։

Տնտեսության լճացման կամ դանդաղման պայմաններում նվազում է ներդրումների գնորդների տեսակարար կշիռը։ Բայց նրանք են։ Իսկ նրանք, ովքեր այսպես թե այնպես բնակարանային խնդիրը լուծելու կարիք ունեն։ Եթե ​​անշարժ գույքի գնորդները մինչև նոր տարի կարող են պահպանել սեփականության եռամյա ժամկետ, իսկ վաճառողները՝ կրճատել հարկերը՝ հաշվարկված պայմանագրում նշված գումարից, ապա, ամենայն հավանականությամբ, նրանք կփորձեն իրացնել այդ հնարավորությունը։