Zmiany w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości

14.08.2019

Ostatnia aktualizacja: luty 2019 r

1 stycznia 2016 roku weszły w życie nowe zasady opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości (zmiany wprowadzone ustawą federalną nr 382-FZ z dnia 29 listopada 2014 roku). W dalszej części tego artykułu przyjrzymy się kluczowym zmianom oraz temu, kogo te zmiany dotkną, a kogo nie.

Wydłużył się minimalny okres posiadania w przypadku sprzedaży wolnocłowej

Przed 1 stycznia 2016 r. minimalny okres posiadania nieruchomości objęty zwolnieniem z podatku wynosił we wszystkich sytuacjach trzy lata. Zgodnie z nowymi przepisami (obowiązującymi dla nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2016 r.) minimalny okres 3 lat dotyczy tylko niektórych przypadków:

jeżeli mieszkanie zostało nabyte w drodze dziedziczenia/w prezencie od członka rodziny lub bliskiego krewnego;
jeżeli własność mieszkania została uzyskana w wyniku prywatyzacji;
jeżeli mieszkanie zostało zakupione w ramach umowy zależności z utrzymaniem przez całe życie.

We wszystkich pozostałych przypadkach (np. jeśli kupiłeś mieszkanie na podstawie umowy kupna-sprzedaży) minimalny okres obowiązywania sprzedaży wolnej od podatku wynosi 5 lat.

Bardziej szczegółowe informacje wraz z przykładami znajdziesz w naszym artykule: Jak długo trzeba posiadać mieszkanie, aby je sprzedać bez podatku? .

Obecnie przy obliczaniu podatku brana jest pod uwagę wartość katastralna nieruchomości

Do 1 stycznia 2016 roku dla celów podatkowych dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości liczony był od wartości określonej w umowie. Od 1 stycznia 2016 roku w przypadku sprzedaży nieruchomości o wartości poniżej 70% ceny katastralnej, wówczas dla celów podatkowych dochód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości wynosi 70% wartości katastralnej.

Bardziej szczegółowe informacje wraz z przykładami znajdziesz w naszym artykule: Podatek od sprzedaży mieszkań i wartość katastralna.

Nowe zasady dotyczą wyłącznie nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2016 roku

Zgodnie z klauzulą 3 art. 4 nr 328-FZ z dnia 29 listopada 2014 r. nowe zasady, które omówiliśmy powyżej, mają zastosowanie wyłącznie do nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2016 r. W przypadku nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2016 r. obowiązują stare zasady podatkowe: minimalny okres użytkowania wynosi 3 lata, wartość katastralna nieruchomości nie jest brana pod uwagę przy obliczaniu podatku dochodowego od osób fizycznych.

Przykład: w 2015 r. Filin F.N. odziedziczyłem od dziadka mieszkanie o wartości katastralnej 5 milionów rubli. Sprzedał to mieszkanie w 2016 roku za 1,5 miliona rubli. Po zastosowaniu standardowego odliczenia za sprzedaż nieruchomości w wysokości 1 miliona rubli Filin będzie musiał zapłacić podatek w wysokości 65 000 rubli. = (1 500 000 - 1 000 000) x 13%. Ponieważ mieszkanie było własnością Filina od 2015 roku, kiedy zostało sprzedane w 2016 roku, nie jest brana pod uwagę wartość katastralna nieruchomości

Przykład: w 2018 r. Szczukin I.I. otrzymał mieszkanie w prezencie. W tym samym roku sprzedał go za 2 miliony rubli, wartość katastralna mieszkania wynosi 5 milionów rubli. Ponieważ Szczukin stał się właścicielem nieruchomości w 2018 r., przy jej sprzedaży podatek zostanie obliczony z uwzględnieniem wartości katastralnej. Mieszkanie zostało sprzedane za cenę niższą niż 70% jego wartości katastralnej (2 mln).< 5 млн. х 0,7), поэтому налог с дохода от продажи составит 325 000 руб. ((5 000 000 кадастровая стоимость х 0,7 понижающий коэффициент) - 1 000 000 стандартный вычет) х 13% ставка налога).

Zgodnie z innowacjami wprowadzonymi w art. 217 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej w przypadku osób fizycznych podatek od sprzedaży mieszkania od 2016 r. Należy zapłacić od dochodów uzyskanych ze wszystkich transakcji sprzedaży nieruchomości. Z wyjątkiem przypadków własności:

ponad pięć lat od zakupu;
ponad trzy lata po prywatyzacji, dziedziczeniu, umowie podarunkowej lub umowie o rentę dożywotnią.

Wcześniej minimalny okres posiadania nieruchomości, po upływie którego jej sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym, wynosił trzy lata. Zasada dotyczyła wszystkich kategorii właścicieli bez wyjątku.

Co się zmieni w 2016 roku?

Dziś fikcyjne (na papierze) zaniżanie kosztu mieszkania lub jego udziału stało się nieopłacalne. Od 2016 roku ustalana jest minimalna wysokość uzyskiwanego dochodu, od której należy zapłacić podatek. Stanowi to 70 procent wartości katastralnej nieruchomości. Wprowadzenie tych zasad przez ustawodawstwo podatkowe zaplanowano w celu ograniczenia transakcji spekulacyjnych na rynku i zwiększenia dochodów budżetowych z transakcji dotyczących nieruchomości.
Minimalny okres i wielkość procentu korekty przyjętego na poziomie federalnym mogą zostać zmniejszone przez ustawy na poziomie poszczególnych podmiotów Federacji Rosyjskiej.

Ile powinienem zapłacić?

Stawka podatku od przychodów ze sprzedaży nieruchomości pozostaje na dotychczasowym poziomie. Jego wielkość wynosi 13% dla obywateli Federacji Rosyjskiej. Na podstawie deklaracji następuje naliczenie i zapłata podatku dochodowego od osób fizycznych. Gotowe obliczenia są akceptowane wyłącznie przez Federalną Służbę Podatkową w miejscu rejestracji podatnika. Oświadczenie składa się osobiście lub przez pełnomocnika. W tym drugim przypadku interesy podatnika muszą być reprezentowane przez pełnomocnictwo poświadczone notarialnie.

Podatek od sprzedaży mieszkania w 2016 roku dla osób fizycznych

Obliczanie wysokości podatku od sprzedanych nieruchomości należy zacząć od poszukiwania sposobów na jego zmniejszenie. Wielu podatników nie korzysta z przysługującego im prawa do korzystania z preferencyjnych warunków, co znacząco zwiększa wysokość płatności podatkowych.

Możesz obliczyć swój podatek dochodowy, korzystając z jednej z dwóch opcji odliczenia. Pierwszy nadaje się do sprzedaży sprywatyzowanego pokoju wspólnego lub podarowanego mieszkania. Stała kwota odliczenia: 1 milion rubli. Sprzedający może pomniejszyć wpływy ze sprzedaży nieruchomości o tę kwotę przy obliczaniu wysokości dochodu.

Drugi typ będzie idealny dla nieruchomości w nowym budownictwie obciążonej hipoteką. W takim przypadku, aby otrzymać świadczenie, należy rozliczyć wszystkie koszty związane z zakupem sprzedawanej nieruchomości. Wysokość odliczenia nie jest ograniczona. W niektórych przypadkach może być ona równa lub wyższa od ceny sprzedaży. W tym drugim przypadku kwota podatku dochodowego będzie wynosić zero. Podstawą zastosowania tego odliczenia są dokumenty potwierdzające wydatki.

Ile jest naliczane?

Podatku dochodowego od osób fizycznych można uniknąć dopiero po upływie minimalnego okresu własności mieszkania. Jeżeli właściciel nieruchomości będzie chciał ją sprzedać przed upływem minimalnego okresu własności, wówczas nie da się uniknąć złożenia zeznania na podatek dochodowy. Doradca podatkowy pomoże Ci prawidłowo obliczyć kwotę podatku od sprzedanej nieruchomości. Do obliczeń możesz także użyć kalkulatora online. Możesz też przestudiować dowolny przykład wypełniania zeznania podatkowego od osób fizycznych.

Aby obliczyć wypłatę dochodu, należy pomnożyć zysk z transakcji przez zakład. Zysk oblicza się jako różnicę między ceną a odliczeniem. Jeżeli cena sprzedaży jest niższa niż 0,7 wartości katastralnej, wówczas uwzględnia się wskaźnik katastralny. Jeżeli mieszkanie zostało przekazane w drodze cesji, dochód wypłacany jest z różnicy pomiędzy kosztami cesji a kosztami tej operacji, potwierdzonej dokumentami.

Mieszkania otrzymane w drodze dziedziczenia: czy muszę płacić?

Często pojawia się pytanie: „Czy muszę płacić podatek od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości?” Odpowiedź: „Podatek dochodowy od osób fizycznych płacony jest od każdej sprzedaży majątku posiadanego krócej niż trzy lata. Z podatku dochodowego zwolniony jest wyłącznie majątek odziedziczony. Lub jako prezent od bliskich krewnych. Ostatni przypadek nie dotyczy sprzedaży nieruchomości. Jeżeli po odziedziczeniu nieruchomości zostanie dokonana transakcja jej sprzedaży w ciągu najbliższych trzech lat, wówczas będziesz musiał zapłacić podatek od dochodu.”

Sprzedaż mieszkania poniżej 3 lat podatku od własności 2016

Podatki z tytułu sprzedaży mieszkania w 2016 r. zmiany dotyczą wyłącznie właścicieli nieruchomości nabytych po rozpoczęciu 2016 r. Jeżeli mieszkanie lub jego część zostały zakupione wcześniej, w momencie jego sprzedaży podatek dochodowy od osób fizycznych naliczany jest według zasad zawartych w obowiązuje do 1 stycznia 2016 r. W szczególności minimalny okres własności do momentu całkowitego zwolnienia z poboru podatku wynosi trzy lata. Nie ma limitu minimalnej kwoty sprzedaży podlegającej opodatkowaniu w postaci wartości katastralnej.

A co jeśli kupisz kolejny?

W przypadku, gdy po sprzedaży mieszkania zostanie zakupiony nowy dom, dochód można obniżyć do 260 000 rubli. Ale pod warunkiem, że obie transakcje są ważne dla tego samego okresu podatkowego (roku). A kupujący po raz pierwszy w życiu stosuje to odliczenie. Nie możesz skorzystać z tej korzyści drugi raz. W przypadku, gdy kupujący nabędzie mieszkanie w innym roku, następuje odliczenie podatku dochodowego od osób fizycznych za sprzedane mieszkanie, a zwrot następuje na konto kupującego.

Dla emerytów: jaka jest zniżka?

Ustawodawstwo nie przewiduje obecnie żadnych dodatkowych przepisów ani świadczeń zwalniających obywateli w wieku emerytalnym z płacenia podatku dochodowego. Emeryci są zobowiązani do przestrzegania ogólnych przepisów podatkowych dotyczących transakcji sprzedaży nieruchomości.

Od 1 stycznia 2016 roku zmieniają się zasady opodatkowania dochodów osób fizycznych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

Nowe prawo podatkowe dotyczące sprzedaży mieszkania posiadanego krócej niż 5 lat

Aby ograniczyć spekulację na rynku wtórnym i częściowo zapobiec ukrywaniu podatków przy sprzedaży, zmiany w Ordynacji podatkowej wejdą w życie 1 stycznia 2016 roku. Dotkną one podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 13%, który trzeba było zapłacić przy sprzedaży, jeżeli posiadałeś nieruchomość (mieszkanie) krócej niż 3 lata. Teraz okres ten wydłuży się o 2 lata i wyniesie 5 lat.

Kto będzie zwolniony z podatku obrotowego?

Obecnie dochód ze sprzedaży nieruchomości będących własnością podatnika-obywatela od 3 lat i dłużej jest zwolniony z podatku.

Zgodnie z nową ustawą ten trzyletni przepis zostanie utrzymany jedynie w następujących przypadkach.

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w prezencie od bliskich (pierwszy stopień pokrewieństwa) lub w drodze spadku;
Mieszkanie sprywatyzowane (nieruchomość była własnością w wyniku prywatyzacji);
Otrzymanie majątku przez płatnika renty (w przypadku umów alimentacyjnych na całe życie, w tym na utrzymaniu).

Dla mieszkańców Federacji Rosyjskiej stawka podatku wynosi 13%.

Jak będzie naliczany podatek?

Przy ustalaniu podstawy opodatkowania (art. 210 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej) zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych przy sprzedaży nieruchomości brana będzie pod uwagę jej wartość katastralna pomnożona przez współczynnik 0,7. Jeżeli kwota transakcji jest mniejsza od tej wartości, wówczas za dochód przyjmuje się wartość katastralną nieruchomości pomnożoną przez określony współczynnik.

Na przykład, jeśli wartość katastralna takiego mieszkania wynosi 9 milionów rubli, to pomimo kosztu mieszkania wskazanego przez strony w umowie dochód podlegający podatkowi dochodowemu od osób fizycznych wyniesie 6,3 miliona rubli (9 000 000 * 0,7) .

Nowe zasady dotyczą wyłącznie nieruchomości, które obywatele nabyli na własność od 1 stycznia 2016 r. Jeżeli nieruchomość została nabyta wcześniej, wówczas w zakresie dochodu z jej sprzedaży pozostaje dotychczasowa procedura opodatkowania.

Ulga podatkowa przy sprzedaży i zakupie nowego mieszkania

Istnieje kilka sposobów na znaczne obniżenie kwoty płaconego podatku. Jest to odliczenie lub wpłata podatku nie od dochodu ze sprzedaży mieszkania, ale od różnicy pomiędzy przychodem z samej sprzedaży a kosztami zakupu.

Ta ostatnia metoda wymaga ściśle udokumentowanych dowodów. Oznacza to, że dodatkowe koszty nabycia mogą obejmować:

opracowywanie dokumentacji projektowej i kosztorysowej;
wydatki na materiały budowlane i samą konstrukcję, prace naprawcze;
podłączenie do sieci wodociągowych, elektroenergetycznych i gazowych oraz innych sieci inżynieryjnych;
prace wykończeniowe i inne prace naprawcze.

Aby te warunki mogły zostać zastosowane, w umowie sprzedaży oraz licznych dokumentach uzupełniających muszą znajdować się fakty i kwoty.

Przykładowo, aby otrzymać wynagrodzenie za wykończenie, w umowie należało zapisać, że mieszkanie jest sprzedawane bez niego. To samo dotyczy podłączenia do sieci użyteczności publicznej.

Jak obliczana jest ulga podatkowa?

Aby obniżyć kwotę podatku dochodowego od osób fizycznych przy sprzedaży mieszkania, które jest własnością krócej niż 3 lata, stosuje się odliczenie w wysokości 1 miliona rubli. Odlicza się ją od całkowitej wartości nieruchomości. Od salda płacony jest podatek.

Na przykład, jeśli koszt obiektu wynosi 2 miliony rubli. Podatek dochodowy od osób fizycznych zostanie naliczony od kwoty 1 miliona rubli.

W przypadku sprzedaży kilku nieruchomości w ciągu roku, odliczenie to stosuje się łącznie.
Jeżeli zakup i sprzedaż mieszkania (mniej niż 3 lata posiadania) nastąpiła w tym samym okresie podatkowym, wówczas możesz skorzystać z dwóch ulg:

Pierwsza dotyczy sprzedawców mieszkań, czyli 1 milion rubli.

Drugi jest dostarczany kupującym, a jego kwota nie przekracza 2 milionów rubli.

W przypadku lokali niemieszkalnych ulga podatkowa jest mniejsza - tylko 250 tysięcy rubli.

Sprzedaż sprywatyzowanego lub podarowanego mieszkania

W takich przypadkach istnieje możliwość skorzystania z ulgi podatkowej lub potwierdzenia kosztów nabycia. Ulga podatkowa dotyczy wyłącznie nieruchomości o wartości powyżej 1 miliona rubli.

Jeśli koszt jest niższy, nie można go użyć. Tutaj będziesz musiał przedstawić dowód poniesienia wydatków, aby zapłacić podatek od różnicy pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami sprzątania mieszkania. Do kosztów tych można zaliczyć również prywatyzację, jeżeli nie była ona bezpłatna i wymagała istotnych zmian w dokumentacji.

Co przyniosą nowe zasady?

Zgodnie z nowymi przepisami sprzedaż bez zapłaty podatku staje się możliwa po upływie trzyletniego okresu w szeregu przypadków (spadek/darowizna, czynsz, prywatyzacja). Warunki odliczenia podatku oraz zmniejszenia opodatkowania z tytułu udokumentowanych kosztów nabycia pozostają w mocy bez zmian.

Innowacje wpłyną także na kalkulacje podatkowe i zaostrzone regulacje dotyczące zaniżania kwoty transakcji.

Nowelizacja podkreśla, że podatek będzie pobierany od wartości katastralnej pomnożonej przez współczynnik redukcyjny (0,7). W przypadkach, gdy dochód z transakcji zostanie zadeklarowany poniżej „kaasteru o 0,7”, zostaną postawione bardziej stanowcze żądania wskazania rzeczywistego kosztu mieszkania.

Jakie podatki obowiązują w przypadku cesji praw majątkowych?

Cesja praw może być dokonana jedynie do czasu rejestracji praw majątkowych. Po otrzymaniu certyfikatu taka transakcja jest niemożliwa.

Zadania są zwykle stosowane w 2 przypadkach:

jeśli nie chcesz mieszkać w mieszkaniu kupionym od dewelopera;
podczas dokonywania inwestycji mających na celu redukcję kosztów.

W przypadku zakupu mieszkania w drodze budowy wspólnej wymagana jest zgoda dewelopera na cesję i rejestracja umowy z Rosreestr.

Jeśli mieszkanie pochodzi od spółdzielni mieszkaniowej, to należy dokładnie przeczytać umowę, sprawdzając, czy nie ma tam klauzuli o cesji praw.

Istnieje możliwość dokonania cesji z przelewem długu lub kary pieniężnej, jednak bez uwzględnienia dotacji. Dotyczy to kapitału macierzyńskiego i innych świadczeń, z których korzystano przy przystąpieniu do spółdzielni mieszkaniowej lub na budowie wspólnej. Cesję można wówczas interpretować jako wypłacenie kapitału macierzyńskiego.

Dla nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2016 roku obowiązywać będą nowe zasady opodatkowania: zwiększono okres posiadania nieruchomości w celu zwolnienia z podatku od sprzedaży w wysokości 13% oraz ustalono dolną granicę podstawy opodatkowania, która wynosiła poprzednio nie była niczym ograniczona i była równa cenie zawartej w umowie kupna-sprzedaży. Do wejścia w życie nowelizacji pozostało nieco ponad siedem miesięcy. Zarówno kupujący, jak i sprzedający nieruchomości mają motywację do realizacji swoich planów przed nowym rokiem. Czy nadchodzące innowacje ożywią rynek, czy też nie wpłyną na niego znacząco?

Istota zmian

Dekret Prezydenta nr 382-FZ z dnia 29 listopada 2014 r. „W sprawie zmian w pierwszej i drugiej części Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej” przyniósł dwie istotne zmiany. Pierwszy: okres posiadania nieruchomości objęty zwolnieniem z podatku dochodowego od osób fizycznych wydłuży się z 3 do 5 lat (z pewnymi wyjątkami).

Wasilij Szarapow, prawnik w firmie deweloperskiej City-XXI Century: „Zasady dotyczące minimalnego okresu posiadania nieruchomości, który wynosi trzy lata, aby móc skorzystać z ulgi w podatku od nieruchomości, będą obowiązywać od 1 stycznia 2016 r. jedynie w trzech przypadkach: w przypadku prywatyzacji nieruchomości, w przypadku jej dziedziczenia od członka rodziny lub bliskiego krewnego albo podarowany przez członka rodziny lub bliskiego krewnego podatnika lub gdy został nabyty jako majątek na podstawie umowy o dożywotnią rentę. W pozostałych przypadkach od 1 stycznia 2016 roku obowiązywać będzie minimalny okres posiadania nieruchomości wynoszący pięć lat. Tym samym, jeżeli po nabyciu mieszkania, np. na podstawie umowy o udział w budowie wspólnej zawartej po 1 stycznia 2016 roku, jego właściciel sprzeda mieszkanie przed upływem pięciu lat od dnia nabycia własności, nie będzie miał prawo do ulgi w podatku od nieruchomości.”

Drugi: w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat zostanie przyznana ulga podatkowa w wysokości 1 miliona rubli. lub w kwocie wydanej na zakup tej nieruchomości (tak było również wcześniej), a podstawa, od której naliczany jest 13% podatek, nie może być mniejsza niż 70% wartości katastralnej nieruchomości na dzień 1 stycznia bieżącego roku rok (współczynnik 0,7) . Wprowadzono minimalną wartość podstawy opodatkowania. Sprzedawca będzie miał szczęście, jeśli nie zostanie ustalona wartość katastralna w jego regionie (podmiot Federacji Rosyjskiej), będzie mógł ją obliczyć w stary sposób - od kwoty określonej w umowie. Ale jest mało prawdopodobne, że w dużych miastach i regionach nie będą mieli czasu tego policzyć. Ponadto sprzedawca będzie miał szczęście, jeśli w jego podmiocie Federacji Rosyjskiej współczynnik będzie niższy, na przykład nie 0,7, ale 0,5, czyli 50% wartości katastralnej, co również raczej nie wpłynie na duże miasta.

Dla jasności możemy podać przykład.

Mieszkanie zostało zakupione po 1 stycznia 2016 roku za 10 milionów rubli. Za dwa lata zostanie sprzedany za 12 mln. Po sprzedaży pełna cena zostanie wskazana w umowie. Przy obliczaniu podatków koszty zakupu w wysokości 10 000 000 odejmuje się od 12 000 000, pozostawiając 2 000 000 rubli. Podatek 13% od 2 milionów wyniesie 260 tysięcy rubli.

Można byłoby kupić mieszkanie przed 1 stycznia 2016 roku i nie sprzedawać go przez trzy lata, aby przy sprzedaży nie zapłacić podatku dochodowego od osób fizycznych. Albo kup po 1 stycznia i poczekaj pięć lat. Lub kup po 1 stycznia, sprzedaj dwa lata później i w umowie wskaż 10 milionów rubli, co równa się kosztom zakupu i zwolni Cię z płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych, jeśli 10 milionów to co najmniej 70% wartości katastralnej. Ile będzie wynosić wartość katastralna na 1 stycznia roku, w którym nastąpi zakup? Czy będzie to mniej czy więcej niż wartość rynkowa? Jednocześnie potrzebujemy kupującego, który zgodzi się na niższą kwotę w umowie kupna-sprzedaży.

Za dużo „ale”. Jeśli istnieje ryzyko, że nabyta nieruchomość zostanie wkrótce sprzedana, to lepiej poczekać na okres, który całkowicie zwolni Cię z podatków. A jeśli uda się ograniczyć oczekiwanie do trzech lat zamiast pięciu, wówczas logiczne będzie dołożenie wszelkich starań, aby zdążyć na czas.

Vladimir Zimokhin, zastępca kierownika działu prawnego firmy NDV-Real Estate: „Kupujący i sprzedający mieszkania powinni szczególnie uważać na aktualną wartość katastralną mieszkania i brać pod uwagę nowe warunki własności mieszkania. Jest to szczególnie ważne, jeśli istnieje możliwość przyszłej sprzedaży mieszkania w celach inwestycyjnych lub poprawy warunków życia. Jeśli to możliwe, lepiej dotrzymać terminów, które pozwolą na uzyskanie zwolnienia podatkowego.”

Nie zwlekaj i nie czekaj?

Zmiany w zakresie warunków własności nieruchomości w Ordynacji podatkowej będą dotyczyć przede wszystkim tych, którzy planują zakup mieszkania na krótki czas – w formie inwestycji, wynajmu, opcji tymczasowej (wtedy planują zwiększenie powierzchni, zmianę metrażu itp.). ). Kupuj i sprzedawaj w ciągu najbliższych trzech lat, ale nie czekaj pięciu lat i nic nie płać, gdyż w skrajnym przypadku taki nabywca mógłby odliczyć od podstawy opodatkowania koszt zakupu, a biorąc pod uwagę zbliżającą się perspektywę stagnacji lub spadku rynku, istnieje duże prawdopodobieństwo, że wydatki będą w przybliżeniu równe lub wyższe od dochodu ze sprzedaży, a Ty w ogóle nie będziesz musiał płacić podatku dochodowego od osób fizycznych. Ryzyko jest tylko jedno - jeśli będziesz musiał sprzedać nieruchomość przed upływem pięciu lat, a rubel stanie się znacznie tańszy, koszt mieszkania w rublach wzrośnie i różnica między ceną zakupu (wydatkami) a dalszą sprzedażą ( dochody) będą znaczące. Czy w tym przypadku możemy mówić o odbiorcy masowym? Jest to mało prawdopodobne, ale ważniejsze mogą być tutaj inne argumenty: jeśli przepisy podatkowe zostaną zaostrzone, to tendencja może się utrzymać w przyszłości, pojawią się inne zasady i liczby. Doświadczeni kupcy wiedzą: jeśli można coś zrobić lepiej, trzeba to zrobić na czas, aby nie wyszło tak jak zawsze.

Sprzedający, którzy są obecnie właścicielami nieruchomości od mniej niż trzech lat i mają nadzieję zapłacić minimalne podatki poprzez obniżenie ceny umownej, również mogą być zaniepokojeni. Po nowym roku takiej możliwości, nawet teoretycznie, nie będą mieli. Będziesz musiał albo poczekać do końca trzyletniego okresu własności, albo zapłacić 13% z minimalnych 70% wartości katastralnej mieszkania minus 1 milion rubli. lub wydatki poniesione na zakup. O czym moglibyśmy rozmawiać?

Załóżmy, że mieszkanie nie zostało zakupione, ale zostało sprywatyzowane lub otrzymane od bliskiej osoby w drodze dziedziczenia lub darowizny w 2014 roku. Kosztuje 5 milionów rubli. Jeśli sprzedasz go po 1 stycznia 2016 r. Za pełną cenę, czyli przed upływem trzyletniego okresu własności, od tej kwoty można odliczyć 1 milion rubli. (standardowe odliczenie podatku), będziesz musiał zapłacić 13% z 4 milionów rubli, czyli 520 tysięcy rubli. W umowie można określić niższą wartość, jednak minimalna podstawa opodatkowania wynosi 70% wartości katastralnej. Załóżmy, że wartość katastralna wynosi 4 miliony rubli, czyli minimalny dochód ze sprzedaży dla celów podatkowych wynosi 2,8 miliona rubli. (=70% z 4 milionów), niezależnie od tego, ile określono w umowie. Ulga podatkowa w wysokości 1 miliona rubli. nikt go nie anulował, więc można go odjąć od dochodu i otrzymać 1,8 miliona rubli, z czego 13% podatek wyniesie 234 tysiące rubli.

Innymi słowy 234 000 rubli. - jest to minimalny podatek od sprzedaży mieszkania po 1 stycznia 2016 r., odziedziczonego od bliskiej osoby w drodze darowizny, spadku lub w wyniku prywatyzacji przed upływem trzyletniego okresu własności, którego wartość katastralna wynosi 4 miliony rubli.

Dla takich sprzedawców oczywistą chęcią jest sprzedaż mieszkania albo w tym roku po obniżonej cenie zawartej w umowie (o ile znajdą się chętni do zakupu), albo po upływie trzech lat. Opcja pierwsza, biorąc pod uwagę sytuację rynkową, może być dla niektórych preferowana, pomimo wątpliwości związanych z praktyką obniżania cen.

Włodzimierz Zimochin: „Okazuje się, że od początku 2016 roku strony transakcji, wskazując w umowie koszt mieszkania, będą musiały brać pod uwagę aktualną wycenę katastralną nieruchomości oraz okres, w którym była ona własnością sprzedawca.

Najtrudniejsza sytuacja może dotyczyć sprzedawców, którzy kupili mieszkanie po obniżonej cenie i zmuszeni są je sprzedać przed upływem okresu najmu, który przewiduje zwolnienie z podatku przy sprzedaży.

Osoby, które sprywatyzowały mieszkanie, otrzymały je w spadku lub w prezencie, również powinny zwrócić szczególną uwagę na te kwestie, jeśli chcą je sprzedać przed upływem trzyletniego okresu własności. Wówczas, biorąc pod uwagę nowe zmiany, koszt mieszkania do rozliczenia podatkowego nie może być niższy niż 70% jego wartości katastralnej, chyba że przepisy prawa podmiotu jeszcze bardziej obniżą tę kwotę. Obecnie transakcje mogą odbywać się po cenie bardzo zbliżonej do wyceny katastralnej mieszkania. W niektórych przypadkach wycena katastralna może nawet przekroczyć rzeczywistą wartość mieszkania w momencie sprzedaży.

Zmiany te mogą mieć większy wpływ na rynek nieruchomości, gdyż sprzedający starają się odzyskać potencjalne koszty podatkowe od nowych nabywców. W obecnej sytuacji gospodarczej może to jeszcze bardziej skomplikować relacje na rynku nieruchomości.”

Czy popyt konsumencki wzrośnie? Czy jest duży odsetek nabywców nieruchomości, którzy planują ją odsprzedać w najbliższych latach i chcą poczekać na nowy pięcioletni okres lub zapłatę, a także odsetek właścicieli mieszkań, domów i pokoi, którzy nie mogą lub nie mogą chcą albo poczekać trzy lata, albo zapłacić podatki w ramach nowego systemu i w związku z tym za wszelką cenę będą dążyć do sprzedaży swojej nieruchomości przed nowym rokiem? Czy ich chęć szybkiego rozwiązania kwestii mieszkaniowej może wpłynąć na rynek, zwiększając popyt konsumentów i lojalność sprzedawców?

Wasilij Szarapow: „Aktualizacje prawne będą miały zastosowanie wyłącznie do nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2016 r. Ustawa nie działa wstecz na nieruchomości nabyte przed upływem określonego terminu. Tym samym zasada ta przyczyni się do zwiększenia popytu na zakup nieruchomości w tym roku. Prognozę tę potwierdza także wprowadzenie od 1 stycznia 2016 roku nowych zasad obliczania podstawy opodatkowania, która nie może być mniejsza niż 70% wartości katastralnej nieruchomości. Od 2016 roku pozbawione skrupułów strony transakcji nie będą mogły uzyskać korzyści podatkowych ze sprzedaży nieruchomości po obniżonych cenach.

Nowe zasady obliczania podstawy opodatkowania i pięcioletniego okresu własności nieruchomości dla celów stosowania odliczenia podatkowego mogą zostać znacząco złagodzone na podstawie prawa podmiotu Federacji Rosyjskiej w porównaniu z rozporządzeniem federalnym .

Zauważmy też, że przy wciąż wysokim oprocentowaniu kredytów hipotecznych innowacje przyczynią się do rozwoju rynku mieszkań na wynajem. Wynajmując nieruchomość, można spłacić podatki i inne wydatki właściciela.”

W warunkach stagnacji lub spowolnienia wzrostu gospodarczego maleje udział nabywców inwestycyjnych. Ale istnieją. I jest wielu, którzy muszą rozwiązać problem mieszkaniowy w ten czy inny sposób. Jeżeli nabywcy nieruchomości uda im się zachować trzyletni okres obowiązywania do nowego roku, a sprzedający obniżone podatki liczone od kwoty określonej w umowie, to najprawdopodobniej będą starali się wykorzystać tę szansę.