Як купити квартиру за допомогою ріелтора? Основні особливості. Як вибрати гарного ріелтора? Поради професіоналів Як зрозуміти, що обрано правильний ріелтор

«Потрібно ріелтор. Без досвіду роботи. Вік від 18 до 60. Освіта не нижча за середню. Зарплата від 100 000 і до безкінечності». Подібними вакансіями переповнені відповідні друковані видання та інтернет. Щороку тисячі шукачів легкого життя надягають на груди бідж того чи іншого агентства нерухомості. Гордо іменуючись, наприклад, «фахівець із житлової нерухомості» і в кращому разі пройшовши тижневий курс молодого бійця, вони йдуть штурмувати заповітні золоті гори. Статус стажера їм, звісно, ​​неприйнятний і, відповідно, не позначений. Протягом року 9 з 10 залишать професію, щоб поступитися місцем новим. Знайти ріелтора серед усіх цих мисливців за успіхом справді непросто.

Чому склалася так, що ринок ріелтерських послуг у своїй основі є варіантом мережевого маркетингу? Питання риторичне. Ситуацію, безумовно, могло б виправити запровадження обов'язкового ліцензування ріелторської діяльності. Але, навпаки, 2002 року ліцензування було скасовано. Залишається припустити, що такий стан справ є для когось вигідним.

Однак така ситуація зовсім не вигідна для клієнтів і реальних професіоналів, які надають якісні послуги. На щастя, таких ріелторів чимало, і за 20 років існування ринку нерухомості вони своєю роботою крок за кроком формують та просувають високі стандарти ріелторської діяльності.

Як знайти хорошого ріелтора у хаосі рекламних пропозицій? Звичайно, кожен клієнт орієнтується відповідно до свого життєвого досвіду та здорового глузду. Але є й конкретні параметри, перевірені часом, які допоможуть зробити правильний вибір.

Порадьте гарного ріелтора! (Ріелтор за рекомендацією)

Звичайно, рекомендація знайомих – найкращий орієнтир при виборі ріелтора. Однак рекомендація має вагу, тільки якщо була успішно надана реальна послуга. Часто ж рекомендації мають абстрактний характер. Адже вам потрібний надійний ріелтор. А натомість Вам можуть порадити родича чи знайомого, який «начебто займається нерухомістю». У цьому випадку «за знайомством» зовсім не означає «якісно та надійно». Більше того, скориставшись такою рекомендацією, Ви можете зіткнутися з незручною ситуацією, коли відмовитися від послуг явно слабкого ріелтора буде складно, не пошкодивши стосунків із тими, хто дав таку рекомендацію. Тому, якщо рекомендації мають загальний характер, не покладайтеся тільки на них, вибирайте ріелтора і за іншими параметрами.

Як вибрати агентство нерухомості чи приватного ріелтора?

А чому, власне, потрібно вибирати один із цих двох варіантів? Чому б не вибрати і гарне агентство нерухомості, і гарного ріелтора? Звертаючись в агентство нерухомості, клієнти найчастіше сприймають ріелтора, який прийняв їхній дзвінок або зустрів в офісі, як того фахівця, який апріорі займатиметься їхнім проектом від імені компанії.

У Вас є право вибрати будь-якого спеціаліста з тих, що працюють в агентстві нерухомості, і вже потім вирішувати, яке вибрати агентство нерухомості. Поцікавтеся у керівника офісу або начальника відділу, кого він міг би рекомендувати. «Я шукаю ріелтора і прошу вас допомогти мені з вибором» - у такому питанні немає нічого поганого. Можна також дізнатися про досвід роботи ріелтора взагалі і в цій компанії, зокрема, про освіту ріелтора, дізнатися скільки проектів у нього знаходиться в роботі.

Такий підхід дозволяє оцінити і саме агентство нерухомості. Адже рівень професіоналізму співробітників – головний показник рівня агенції загалом. Справжні професіонали дорожать репутацією і не довго затримуватимуться в агентстві, яке дискредитує їх в очах клієнтів. Переваги роботи з хорошим агентством нерухомості – це чітко організована юридична, маркетингова та корпоративна підтримка проекту з продажу або купівлі квартири.

Переваги роботи з професіоналом – великий практичний досвід вирішення конкретних завдань та індивідуальна відповідальність перед клієнтом. Використовуйте ці переваги для найкращого результату. Таким чином, питання про те, яке агентство нерухомості вибрати, вирішується насамперед через знайомство з надійним ріелтором.

Досвідчений ріелтор

Як зрозуміти, що ріелтор, з яким ви спілкуєтеся, – досвідчений фахівець? Солідний вік чи візитна картка, на якій написано «фахівець», зовсім ні про що не говорять. Як уже зазначалося, в цю професію приходять у будь-якому віці, і навіть якщо ріелтор набагато старший за Вас, цілком може виявитися, що він ще стажер. Більше того, досвід у цій професії не вимірюється лише роками. Важливою є кількість реальних угод, які за ці роки провів ріелтор.

Досвідченим ріелтором можна вважати того, у кого за плечима не менше 30 успішно організованих угод з купівлі та продажу квартир. Така кількість угод свідчить, що ріелтор, швидше за все, вже стикався з такими угодами, як Ваша, і має успішний досвід їх проведення.

Інший показник - кількість проектів, за якими ріелтор працює зараз. Залежно від сезонності та складності окремих проектів, досвідчений ріелтор може паралельно вести 3-8 договорів. Якщо ріелтор має помічників, кількість проектів може бути великою. Але безперечно можна сказати, що, незалежно від ситуації на ринку, чесний досвідчений ріелтор завжди затребуваний. І якщо Ваш договір у ріелтора єдиний, значить, він працює нещодавно, або давно, але якось неправильно.

Чи можна звертатися до стажера

Звичайно, у будь-якій професії є новачки та професіонали. Цілком нормально, якщо Вашою угодою займатиметься цілеспрямований та активний стажер під пильним контролем досвідченого ріелтора. Найчастіше це оптимальне поєднання енергії та досвіду. Неприпустима ситуація, коли Вашою угодою займається новачок, а єдине, що робить агентство - друкує для таких новачків візитні картки, на яких написано «фахівець». Ваше право – знати реальний досвід ріелтора та отримувати якісні та безпечні послуги.

Чесний ріелтор

Продаж та купівля нерухомості - найдорожчі угоди, які здійснюють фізичні особи. Ви повинні бути впевнені, що ріелтор з Вами абсолютно чесний, а сам процес угоди має бути для Вас зрозумілим та прозорим. Підозрілими є будь-які моменти продажу або купівлі, в яких ріелтор не може дати аргументованих пояснень.

При продажі квартири є вірний індикатор, який дозволяє зрозуміти, що ріелтор діє зовсім не на Ваші інтереси, а веде власну гру. Йдеться про ситуацію, коли ріелтор, не інформуючи Вас, змінює у рекламі ціну Вашої квартири. Якими б обставинами чи міркуваннями щодо ситуації на ринку не пояснював свої дії ріелтор, він не має жодного права приймати такі рішення, не отримавши дозволу власника. Щоб не втратити фінанси, час і нерви, найкраще відразу закінчити стосунки з таким ріелтором і знайти ріелтора, в чесності якого ви будете впевнені.

Пам'ятайте, якщо Вам підозрілі ті чи інші дії ріелтора, Ви завжди маєте право отримати пояснення. Досвідчений і чесний ріелтор з розумінням віднесеться до можливих побоювань клієнта і завжди дасть зрозумілі коментарі.

Юридична кваліфікація

Безумовно, ріелтор та юрист – дві різні професії. Навіть найдосвідченіший ріелтор обов'язково користується підтримкою юридичного відділу у своєму агентстві або працює з юристами на аутсорсингу.

Однак це не означає, що юридична підготовка ріелтору не потрібна. Вона для ріелтора просто необхідна, якщо він має намір надавати якісні послуги. При продажу або купівлі квартири немає буквально жодного питання, яке б не вимагало певних юридичних знань. Тому найкраще, якщо ріелтор має вищу спеціальну юридичну освіту або, як мінімум, пройшов відповідні курси підвищення кваліфікації.

Юристи страхують процес угоди у разі складних правових колізій, на прохання клієнта забезпечують досудовий та судовий захист його інтересів. Ріелтор безпосередньо організує договірні відносини між продавцем і покупцем, займається збором документів по квартирі, взаємодіє з держорганами. Якщо ріелтор не вміє «копатися в паперах», то велика ймовірність, що цим доведеться займатися Вам.

Організаторські здібності

Організація угоди – кропіткий та відповідальний процес, який, як правило, необхідно провести у найкоротші терміни. Хороший ріелтор має раціонально розподіляти свій час.

Робота з кожного проекту має плануватися так, щоб інші договори не залишалися поза увагою. Пунктуальність для досвідченого ріелтора – не лише правило гарного тону, це його професійне кредо. Зверніть увагу, як ріелтор організує робочий процес.

Професійний ріелтор організує спілкування з клієнтами так, щоб їм не доводилося дзвонити першими. Він сам регулярно інформує клієнтів про перебіг робіт. Загалом Вам має бути комфортно взаємодіяти з ріелтором. Швидше за все, це означає, що й решта учасників угоди буде комфортно працювати з Вашим фахівцем. Отже, угода пройде в робочій атмосфері, без втрат часу та нервів.

Приватний ріелтор Олександр Водолазов

Чому сьогодні важливо правильно вибрати ріелтора? Велика кількість пропозицій, схем та інструментів на ринку нерухомості закономірно призводить до зростання числа "сірих" або "чорних" угод, у кращому випадку, до плутанини, коли продавець або покупець не встигає розібратися у всіх запитах.

Ріелтора потрібно обирати обережно. Щоб отримати допомогу професіонала, заощадити гроші та уникнути всіляких проблем, рекомендуємо врахувати низку факторів.

Поради та відгуки

Навіть якщо ви жодного разу не зверталися до агентів з нерухомості, напевно, серед ваших знайомих знайдеться той, хто вже купував або продавав житло та іншу власність. Зазвичай люди зберігають контакти хороших фахівців та охоче рекомендують їх. Стануть в нагоді будь-які відомості: припустимо, у ваших близьких був негативний досвід звернення до ріелтора. Звичайно, це не означає, що тепер треба уникати всіх агентів нерухомості, однак, можна з'ясувати, що пішло не так. Попереджений – озброєний, вірно?

Репутація фірми

Якщо вам складно довіритися фахівцеві, можна знайти посередника в одній з великих профільних фірм. У кожному місті знайдеться агенція нерухомості з гарною репутацією. Очевидно, що такій компанії не потрібно дурити клієнта заради миттєвої вигоди: реноме, напрацьоване роками наполегливої ​​праці, коштує дорого. Вивчіть відгуки про агенції, поспілкуйтеся з різними ріелторами: так простіше буде знайти «свою» людину, не переживаючи про чистоту угоди. Гарантом виступить фірма. Набагато більше шансів, що ви зможете знайти вузькопрофільного агента саме у компанії: це важливо для клієнтів, яким потрібно провести складну угоду.

Контрактні зобов'язання

Неважливо, що саме робитиме ріелтор: шукати квартиронаймачів або продавати елітний котедж. Головне, що професіонали працюють лише у рамках договору. Якщо агент пропонує співпрацю без документів, відмовтеся від його послуг. Відмову від контрактних зобов'язань можна мотивувати чим завгодно. Це завжди сигнал: краще знайти іншого брокера. Хоч би які вигоди вам обіцяли, зрозумійте: без договору ніхто нікому і нічим не зобов'язаний. Існує ще нюанс: якщо фахівець укладає з вами контракт на надання інформаційних послуг, він вам теж нічим не зобов'язаний. Він може надіслати повідомлення з адресою об'єкта, зателефонувати та пообіцяти перегляд - послуга буде надана. Хороші ріелтори беруть гроші лише у тому випадку, якщо результату досягнуто.

Ціна послуги

Зазвичай агентства нерухомості заробляють на комісії, і це фіксована сума у ​​відсотках. Хтось бере 15% від угоди, включаючи до цієї суми всі супутні витрати. Хтось встановлює низьку комісію, чесно надаючи прайс на юридичний супровід тощо.

Якщо ріелтор каже вам щось на зразок "там подивимося" або при зверненні в агентство ви отримуєте ухильну відповідь про ціну питання, краще відразу відхилити будь-які пропозиції про подальші переговори. Якщо посередник темніть, чого подальші переживання? І продавець, і покупець повинен точно знати, які витрати чекають. Не можна купити товар і дізнатися його вартість тільки на виході з магазину, чи не так? Шукайте спеціалістів, які працюють за фіксованою ставкою.

Сподіваємося, ці поради допоможуть вам правильно вибрати ріелтора та уникнути зайвих витрат (як тимчасових, так і фінансових).

Питання завжди актуальне для тих, хто задумав зайнятися обміном, купівлею, продажем нерухомості, але не знаходить у собі сил самостійно займатися бюрократичною тяганиною та іншими клопотами, пов'язаними з цією справою.

Отже, ви вирішили доручити ваші житлові проблеми фахівцеві. Але як його знайти? Сьогодні в Москві понад тисячу ріелторських агентств, не кажучи вже про величезну кількість приватних маклерів. Розкривши будь-яку газету з нерухомості, ви побачите безліч оголошень про надання ріелторських послуг. Як не розгубитись у цьому потоці інформації?

Найрозумнішим у подібній ситуації буде рішення покластися на випадок і звернутися туди, чиє оголошення вам просто більше сподобалося текстом чи дизайнерським рішенням. Адже помилки в операціях з нерухомістю часто непоправні. Тому краще набратися трохи терпіння та зайнятися систематичним пошуком.

. Рекомендації.
Згідно зі статистичними опитуваннями, перше, що роблять люди, які замислилися над вирішенням квартирних проблем - звертаються до друзів та знайомих. Більшість людей шукають свого ріелтора за рекомендаціями друзів та знайомих. І справді, чому б не скористатися вже напрацьованим досвідом інших. Як там звучить слоган великої ріелторської фірми? "Нас рекомендують друзям"? Так от, цю фразу може віднести до себе будь-який хороший ріелтор: близько 60% клієнтів маклера або маклерської контори звертаються за допомогою за рекомендацією друзів чи знайомих. І якщо ваші друзі нещодавно успішно "перевірили" обмін/купівлю/продаж житлоплощі через посередника, вважайте, що вам пощастило: телефонуйте їм і "діставайте" телефон фахівця.
Якщо Вам нікого не порекомендували, не засмучуйтесь. Перегляньте уважно газетну рекламу. (Краще підшивку якогось певного видання, наприклад, газ. "З Рук до Руків"). Незважаючи на негативне ставлення у суспільстві до реклами, це насамперед інформація. Тільки треба вміти правильно її аналізувати. Сам текст в оголошеннях досить одноманітний – перелік послуг, іноді слоган. Але до чого треба придивитися.

Ліцензія номер.
Найчастіше у рекламних оголошеннях фірма вказує номер своєї ліцензії. Добре, якщо ця цифра входить у перші дві сотні. Це означає, що ваші маклери працюю вже давно - принаймні років п'ять. І весь цей час працює бездоганно. Адже ліцензію "продовжують" щороку. І якщо історію агентства затьмарить якийсь незаконний інцидент, її просто не продовжать. Навіть у тому випадку, коли агентству вдається б "зам'яти" неприємну історію, воно отримує іншу ліцензію. Але вона вже не буде "однією з перших".

Кількість реклами – теж інформація.
З номера в номер протягом декількох років фірма дає оголошення одного і того ж розміру? Отже, становище її цілком стабільне. На початку якась компанія мала "модулі" (оголошення в рамках) великого розміру, а потім зменшилася? Цілком ймовірно, що фірма переживає зараз не найкращі часи. У процвітаючої і фірми, що поважає себе, витрати на рекламу можуть тільки збільшуватися.

Розташування.
Подивіться, де знаходитись офіс фірми – адже вам туди їздити. До речі, місце розташування агентства дуже важливе і з іншого погляду: здебільшого фірма активно працює у прилеглих районах. Це, звичайно, не стосується великих агентств, чиї філії всюди. Але найчастіше ріелтори добре знають ринкову ситуацію саме "свого" району.
Це корисно особливо в тому випадку, якщо ви продаєте квартиру або збираєтеся купити її в певному районі. Взагалі, останнім часом з багатьох муніципальних відділів обміну і просто з ініціативи окремо взятих людей утворилися агентства нерухомості, що спеціалізуються на операціях з нерухомістю в окремому районі. Подібна "вузька спеціалізація" допомагає їм вижити поряд з монстрами ріелторського світу, в штаті яких понад тисячу людей. Як правило, ці люди справді чудово обізнані про цінову ситуацію на "своїй" території. Тож вони й справді докладуть усіх зусиль для того, щоб продати вашу квартиру дорожче, а купити – дешевше.

Безкоштовна консультація.
Якщо такий вид послуг вказано в оголошенні, обов'язково скористайтеся ним. Адже це чудова можливість заочно познайомитися з атмосферою агентства, з людьми, які там працюють. Коментарі начальника відділу агентства нерухомості "Біле Місто":
- При першому дзвінку до обраного вами агента бажано, щоб з вами розмовляв маклер, а не диспетчер. По-моєму, це найвагоміший доказ серйозного ставлення фірми до свого клієнта - не перепоручати першу бесіду людині малограмотній з професійної точки зору.

Скажи мені, скільки ти візьмеш, і скажу, хто ти.
Непогано поцікавитися телефоном про розміри комісійного агентства. Це допоможе вам зрозуміти, наскільки щирі люди на тому кінці дроту. Тому що послуги ріелторів коштують приблизно однаково 5% угоди (розміри ріелторських "гонорарів" у сумах будуть наведені наприкінці статті). Якщо вам назвуть меншу суму, наприклад, 2%, то це зовсім не означає, що решта "відсотків" не осяде в кишенях фірми. Просто ви не знатимете про це.
Найчастіше, особливо, при угодах, спрямованих на соціально незахищені верстви населення, якось обміни з більшої площі на меншу, переїзд у менш престижний район чи Підмосков'я, ріелтори кажуть: "З вас ми нічого не візьмемо". Але, звичайно, ви усвідомлюєте, що ці слова не можна розуміти буквально: адже ви звертаєтеся не до благодійної організації, а до комерційної установи. Отже, безкоштовно на вас ніхто не працюватиме. Агентство захищає інтереси сторони, яка оплачує його послуги. І в той же час ріелтори в даному випадку не брешуть. Ви не заплатите жодних грошей готівкою, вони автоматично утриматимуться з вас при здійсненні угоди. І оскільки всі ці операції з нерухомістю розраховані на те, що людина в результаті отримує доплату за надлишки житлоплощі або зміну району, то, отже, ваша доплата дорівнюватиме реальній сумі "мінус" відсоток агентства.
І все ж таки краще не виявляти самостійності - при операціях такого роду краще, якщо за вашою спиною стоїть солідна організація. Адже фраза "соціально незахищені" верстви населення найчастіше означає "беззахисні". І займаючись "самодіяльністю" або звертаючись за допомогою до "добрих" чорних маклер, можна залишитися і без житлоплощі, і без доплати.

Професіонали з великої літери.
Йдеться про агентів із Особистою Ліцензійною карткою брокера, яку після відповідної атестації видає уряд Москви. Розповідає Ірина Перковська:
- Багато фахівців, які працюють на ринку нерухомості, мріють отримати особисту ліцензійну картку брокера. Хороша агенція лише заохочує у цьому своїх співробітників. Зі 100-150 співробітників агентства (чисельність, характерна для середніх фірм, вільних від недоліків як "гігантів", так і "карликів" ріелторського світу) близько 30% повинні мати особисту ліцензійну картку.

МАГР, РГР та інші.
- А чого його вибирати, ріелтора. Зателефонував до МАГР - адже солідна організація. Вони й порадять когось.
Справді, рекомендують. Когось зі своїх членів (всього в МАГР складається близько 60 агентств). Взагалі мета цієї організації була шляхетна - коли наше законодавство було недосконале, вона виступала в ролі "третейського судді" між агентствами, і треба віддати їй належне - судила справедливо. Втім, чому в минулому часі? І зараз судить. Щоправда, сьогодні законодавча база у нас цілком пристойна, але судова тяганина відлякує не лише простих громадян, а й юридичних осіб, тому члени МАГРу вважають за краще з'ясовувати всі відносини між собою в МАГРівському "суді".
Але в тому й річ, що "між собою". Якщо ваша агенція перебуває в МАГРі, а її кривдники – ні, то всі непорозуміння доведеться вирішувати у звичайному порядку. Так що членство в МАГРі, звичайно, говорить про хорошу репутацію вашого агентства, але відсутність такого в жодному разі не можна розглядати, як свідчення професійної неспроможності маклерів. Більше того, не всі маклери готові сплачувати дуже відчутні внески лише за те, щоб числитися у списках численних гільдій та асоціацій. Пам'ятається, від одного керівника невеликої ріелторської агенції мені довелося почути такі слова:
- Так, ці асоціації? Що вони роблять? Здебільшого членські внески збирають. Мені часом самому хочеться якусь гільдію чи асоціацію організувати. Гарний спосіб робити гроші на престижі.

Яка агенція краща: велика чи маленька?
Таким питанням задаються багато хто.
Великі агенції надійніші в тому плані, що серед них майже напевно не виявиться шахрайських контор, улюблена схема дій яких – зібрати гроші та розчинитися. Гіганти просто не в змозі згорнути діяльність навіть за один-два тижні, не кажучи вже про двотриденний термін.
Чим погані гіганти? Та своїм роздутим штатом. Одна людина розмовлятиме з вами по телефону. Інший – перевіряти документи на квартиру. Третій – підбирати вам варіант, четвертий – його показувати, п'ятий – закладати гроші в банк? І так далі. Коментарі Ірини Перковської:
- За такого робочого процесу втрачається індивідуальність угоди. Тим часом у кожному конкретному випадку необхідно враховувати масу різних факторів: стан квартири, кількість прописаних, вид з вікна, таємні та явні переваги та недоліки житлоплощі людський фактор. І якщо діяльність агентства поставлена ​​"на потік", багато деталей його співробітники просто не беруть до уваги.
Що ж до маленьких агентств, то вони, як правило, бідні. А отже, не можуть дозволити собі добрих юристів, не можуть дати професійної освіти агентам.

Маклери-одиначки.
Звертатися до них без наявності рекомендацій друзів чи знайомих, швидше за все, нерозумно. Звичайно, серед таких людей професіоналів набагато більше, ніж шахраїв, але ризик занадто великий. Адже навіть якщо людина з ріелторської агенції, яка працює з вами, опиниться у скрутній ситуації, за нею – професіоналізм багатьох інших співробітників. Поодиноке "плавання" виключає можливість подібного "підстрахування".
Співробітники деяких ріелторських агентств часом пропонують такий хід: частину угод здійснюють за звичайною схемою, частина - самостійно, тобто не укладаючи договору, вимагаючи оплату лише своїх послуг (без відрахування агентству), що, само собою, обходитися клієнту на порядок дешевше за звичайну "фірмову" угоди. Уявіть собі, що ви накопичили 10 тисяч для обміну з меншої площі на велику. Агентство, припустимо, візьме з вас за подібні послуги тисячі дві, а рядовий співробітник, якщо з ним працювати безпосередньо - доларів 200-400, залежно від складності обміну. Не важко підрахувати, що в першому випадку на додатковий метраж у вас залишається 8 тис. дол, а в другому - 9800 $ - 9800 $. При середній ціні за метр 650$ це означає, як мінімум, 2,5 кв.м. зайвої житлоплощі, сто при наших метражах не так уже й мало. А оскільки за такої схеми роботи маклер використовує канали та зв'язки, напрацьовані агентством, то ризик у таких випадках зводитися до мінімуму.
Але такий варіант співпраці пропонується лише тим людям, які приходять від колишніх клієнтів - адже якщо агентство дізнається про такі "ліві" угоди, маклер втратить роботу. Так що якщо ви людина з вулиці, то шкода чи зумієте скористатися цим "ноу-хау" наших рядових ріелторів.

Договір.
Якщо ви вже обрали агентство та приїхали до офісу, зверніть увагу на зразок договору. Розповідає Ірина Перковська:
- Якщо в агентстві вам дали типовий договір на одному аркуші – краще його покинути. Справді, договір має враховувати безліч нюансів, найчастіше юристам фірми його доводиться доповнювати, переробляти відповідно до кожної ситуації. До речі, юристів на фірмі має бути щонайменше два.

Середні розміри комісійних сьогодні приблизно такі:
Продаж - 1000-1500 $,
Обмін - 2000-2500 $,
Оформлення готових варіантів – 500 $.
Хтось, звичайно, бере більше, хтось – менше. Але моя порада – не заощаджуйте на якості.

RussianRealty, Марія Галицька

Питання правильного вибору агента під час кризи є вкрай актуальним. Який образ ідеального ріелтора на думку клієнтів, які якості характеру він має і як веде угоди? І про що потрібно пам'ятати під час роботи з посередником, купуючи чи продаючи квартиру?

Образ ідеального ріелтора

Експерти ринку нерухомості склали збірний образ ріелтора за поданням клієнтів, а також проаналізували основні тенденції в даній професійній сфері.

Нині 65% ріелторів є жінками. Відповідно, чоловіків налічується лише 35%. У той же час продавці та покупці обох статей зазначають, що їм приємніше та комфортніше працювати з жінками. І цьому факту одразу кілька причин. Вони криються в особливостях характеру та поведінки жінок та підході до ріелторської роботи.

Комунікабельність та стресостійкість

Здебільшого представниці прекрасної статі легко знаходять спільну мову з людьми. При цьому вони готові спокійно розмовляти годинами, щоби прийти до потрібного рішення або компромісу при купівлі-продажу житла. У результаті їм виходить знайти найкращий варіант клієнта, враховуючи у своїй його потреби.

Тактовність та тямущість

Жінки-ріелтори схильні не лише слухати, а й розуміти споживача. Особливо якщо він теж дама. Як відомо, жінки розмовляють однією мовою. У такому разі агент і клієнт легко вирішать питання щодо побутових речей, затишку в квартирі, навіть якщо угоду проводить сім'я. Через війну процес пошуку необхідного об'єкта значно прискорюється і упрлщается. Крім того, жінки-ріелтори чітко усвідомлюють, яке житло необхідне сім'ї, беручи до уваги всі деталі. Одночасно жінки-ріелтори чудово виконують роль психолога. У разі роз'їзду через розлучення вони готові надати крім професійної та моральної допомоги.

Акуратність і педантичність

Представниці слабкої статі скрупульозніше готують угоду купівлі-продажу нерухомості. Вони акуратні та педантичні, що, на думку експертів, вкрай важливо у професії ріелтора. Оскільки ринок постійно змінюється. Також потік угод великий і потрібно звертати увагу кожної дрібниці. Що у жінок виходить на ура. Жінки-ріелтори завжди враховують усі моменти, які цікавлять клієнта. Будь то метраж кухні, розташування школи або дитсадка по відношенню до будинку.

Відповідальність та доведення угод до кінця

Навіть клієнти з-поміж чоловіків визнають, що жінки-ріелтори доводять найскладніші угоди до завершення, не зупиняючись на півдорозі. Вони підтверджують відповідальність дівчат-агентів та рішучість одночасно при властивій їм емоційності.

Самовіддача

Жінки-ріелтори працюють із високою витримкою. Найчастіше вони погоджуються на ненормований робочий день. Що навіть дає їм можливість поєднувати улюблену справу з сімейними обов'язками, встигаючи заробляти.

Загалом фахівці сходяться на думці, що на ринку нерухомості представниці прекрасної статі відіграють значну роль. Узагальнений портрет ріелтора виглядає так. Це 30-50-річна жінка з вищою освітою та досвідом роботи від п'яти років. Вона мобільна, але при цьому не метушлива. Дотримується ділового стилю в одязі. Відрізняється врівноваженістю, уважністю та грамотністю. Клієнти-чоловіки особливо звертають увагу на зовнішній вигляд жінки-ріелтора, знання психології та законодавства.

Проте експерти пояснили, що клієнти більшою мірою таки вибирають ріелтора не за гендерною ознакою, а діловими якостями та рівнем професіоналізму. Вони шукають в агенті опору, впевненість та націлені на мінімізацію власних зусиль під час підготовки та проведення угоди.

Як правильно вибрати ріелтора

Як продавцю чи покупцю не помилитися з вибором агента та убезпечити себе під час здійснення угод через посередника.

Мінімальний розмір завдатку та авансу

Одним із найбільш популярних видів шахрайства є маніпуляції з авансами та задатками. Найчастіше отримавши значні кошти від клієнта як перший або другий, фірми-одноденки зникають у невідомому напрямку. Тому громадян має насторожити вимогу великого завдатку, наприклад, 30%. А якщо договір складено з помилками, особливо у прізвищі, і продаж здійснюється за довіреністю, то, за словами фахівців, це майже 100% гарантія шахрайства. За законом агентства нерухомості не мають права наполягати на 100% оплаті до підписання договору купівлі-продажу. Розмір авансу має бути мінімальним – близько 50 тисяч рублів, але не більше 100 тисяч. Підсумкова сума передається лише після угоди. Причому через розрахунки, що гарантують безпеку, банківський осередок або акредитив - спецрахунок, завдяки якому продавець отримає кошти покупця лише при реєстрації права власності.

Розрахунки лише після знайомства з квартирою та документами

Будь-які розрахунки краще робити лише після вибору, відвідування квартири, розмови з господарем та вивчення всіх документів. Варто уникати будь-яких умовлянь та обіцянок. Також потрібно ознайомитись із книгою скарг та пропозицій в офісі агентства. Яка за законом має бути у кожної компанії. Якщо її немає, то, найімовірніше, перед клієнтом фірма-одноденка.

Уважне складання та читання договорів з агентами

Найчастіше громадяни не надають особливого значення договорам із ріелторами при купівлі-продажу нерухомості. Однак їх існує кілька видів і кожен має свої особливості, на які слід звернути увагу. Так, найпоширенішим є договір надання послуг. Законодавство РФ не встановлює обов'язкові умови для зазначення у ньому. Але, за повідомленням експертів, у документі насамперед потрібно прописати перелік послуг та обов'язки обох сторін, термін дії договору та вартість робіт із графіком платежів.

На вас може працювати висококласний фахівець у потертих джинсах, а ви відмовитеся від послуг клерка у костюмі-трійці. У чому ж справа? У тому, що перший «собаку з'їв» на продажі квартир. А у другого, окрім лощених туфель, за душею ні досвіду, ні знань. І добре, що ви змогли розглянути це раніше, ніж з'явилися перші проблеми.

Проте звичайній людині відрізнити спеціаліста-ріелтора від нефахівця досить складно. Мало того, перевірити якість його роботи ще складніше, бо сам продавець чи покупець не є фахівцем у цій галузі. Тут відносини з виконавцем послуг у першу чергу будуються на довірі та, звичайно ж, на пунктах договору.

Почнемо з довіри. Головний показник хорошого агента з нерухомості – рекомендації знайомих. Якщо до цієї людини зверталися кілька разів, і всі угоди пройшли гладко, варто придивитися саме до цієї людини. При цьому в середньому перевірка чистоти одного об'єкта коштує від 10 тисяч рублів.

— Ріелтор має вам подобатися (і зовні, і внутрішньо), — стверджує провідний спеціаліст Департаменту вторинного житла АН «Компаньйон» Альбіна Муратова. — Ви, як клієнт, маєте йому довіряти, т.к. деякий період часу він буде вашим єдиним джерелом інформації, порадником та помічником.

Багато хто припускає, що чим більше агентство нерухомості, чим рясніша його реклама, чим ближче до центру і багатший його офіс — тим якісніше там надають послуги. Це не зовсім так.

— Зовсім необов'язково замовляти ріелторські послуги у широко розрекламованого агентства з нерухомості, — впевнена Ірина Сидорочева, юрист із вищою освітою, приватний агент. — Інша невелика агенція чи приватний ріелтор допоможе вам провести операції з нерухомістю найчастіше оперативніше, дешевше та професійніше.

Всі кошти, витрачені на піар, вже закладені в суму угоди. Чи варто переплачувати за ім'я, отримуючи ті ж послуги? Питання риторичне. Але пам'ятайте, що відповідальність агентства як юридичної особи набагато більша, ніж приватного фахівця. У будь-якому випадку вам потрібно вибирати людину, а не гучне ім'я агенції.

Відомо, що забезпечені люди не довірять оформляти угоди з будь-кому. Їм є що втрачати, і вони дуже добре прораховують свої ризики. І будь-яка інша осудна людина не прийде ні в агентство, ні до ріелтора «з вулиці». Пересічний челябінець здійснює угоди з нерухомістю в середньому всього 2-3 рази протягом усього свого життя. При цьому суми, що стоять у договорі купівлі-продажу, дуже суттєві. Багато хто з нас і за 10 років не запрацює на звичайну однокімнатну (якщо відкладати по 10 тисяч рублів щомісяця, для простоти розрахунків без огляду на інфляцію, вистачить лише на «убиту» хрущовку). Довірити вагому частину свого життя та грошей першому зустрічному зважиться хіба що надто недалекоглядна чи авантюрна людина.

— Але навіть якщо вам порекомендували ріелтора, одразу уточніть його спеціалізацію, — радить Ірина Сидорочова. — Може, він більше часу займається орендою, а не продажем квартир чи спеціалізується на заміській нерухомості, а не на міських об'єктах. У кожному напрямі є своя специфіка, тому хай він і порадить вам фахівця саме з вашої тематики.

Отже, як запевняє Альбіна Муратова, професійний ріелтор повинен мати такі навички: оперативність, пунктуальність, комунікабельність, товариськість, уважність, врівноваженість і «тверезість розуму». Також важливим є вміння працювати з цифрами (ціни, метри, терміни), чітко формулювати свої думки і дохідливо їх висловлювати. Але все ж таки головне в роботі ріелтора - бажання постійно вдосконалюватися і рости, бажання працювати з людьми і для людей. Хороший ріелтор - це людина з розвиненим почуттям інтуїції, логіки, відточеними до професіоналізму методиками та навичками роботи. Це як мінімум хороший психолог, який вміє цінувати свій час та час клієнтів. Він чудовий продавець та переговорник, вмілий оратор та розумний фахівець. Хороший ріелтор завжди працює на репутацію (свого агентства та свою особисту), йому важлива якість проведеної роботи та угоди, а не кількість угод та відсотків.

Це в ідеалі. А що ж насправді?

Куди не плюнь - скрізь ріелтор

На заході робота агентів нерухомості серйозно відрізняється від російської. За кордоном фахівці підшукують відповідні варіанти і після отримання згоди від продавця та покупця наводять свого юриста. Тепер усі інтереси клієнтів представляють спеціалісти з юридичною освітою. Вони обговорюють тонкощі договору та оформлюють усі необхідні документи. При цьому вони можуть домовлятися досить довго. Відомі випадки, коли юристи до півроку «утрясали» пункти правочину.

А в Росії все навпаки. Розповім власний досвід роботи з рієлторами. Нам радять людину, вона приїжджає і проходить квартирою. Запитує, чи всі документи гаразд. Ми, власне, і не знаємо, чи все гаразд, але чесно показуємо, що є. Агент довго гортає папери, промовляє глибокодумне «угу, тут треба доробити» і зникає у невідомому напрямку, іноді відповідаючи на телефонні дзвінки щось невизначене «працюємо». В Інтернеті з'являються оголошення про продаж нашої із потрібною нам сумою плюс надбавка 100-200 тисяч (залежно від апетитів агента). Квартиру починають дивитися люди, при цьому багато хто з них не знає, куди виходять вікна або спочатку не хочуть жити в хрущовці, відмовляють в огляді прямо біля під'їзду при згадці, що в нас останній поверх. У більшості покупців практично немає ніякої інформації про житло, що продається. Звичайно, що до угоди з цим горе-агентом ми так і не доопрацювали. Усний (!!!) договір довелося розірвати вже за кілька тижнів.

Напевно, ви також згадаєте подібний негативний досвід роботи з ріелтором з розповідей родичів, друзів та колег. З непрофесійністю агента з нерухомості нехай побічно, але стикався кожен із нас. Все це можна пояснити досить просто: у російській дійсності ріелтори не мають профільної освіти. Ріелторська діяльність не ліцензується, не сертифікується, на ріелторів ніхто не вчить. Крім того, немає жодного закону, що регламентує цей вид діяльності. Усі відносини на кшталт «ріелтор-клієнт» регламентуються лише пунктами договору, якщо він взагалі є.

У сфері купівлі-продажу квартир зараз панує хаос. Однак часто люди бояться влазити у тягомотину оформлення документів і не хочуть самі розумітися на тонкощах законодавства. І ця професія дуже затребувана. Тому на практикують доморослі спеціалісти: домогосподарки, активна молодь, нечисті на руку особи, які мають спрагу легкої наживи на тотальній юридичній неписьменності народу.

Нинішні ріелтори навіть не дивляться стандартний пакет документів. І не має значення, хто це: професіонал, який працює 15 років на ринку, або юне створення-випускниця школи. Горе-агент не запитує елементарну довідку з КК про прописаних у цій квартирі громадян. А потім з'ясовується, що під час продажу не було враховано інтереси неповнолітньої дитини чи людини, яка перебуває в МЛС. Або ось так:

Ми купили ділянку за допомогою агентства нерухомості. А сусід простягнув через нього гілку газу. Як виявилось, нам продали землю без кадастрових документів, тобто наш наділ землі офіційно не існував. З'ясувалося, що на території селища всього було виділено та оформлено лише пару ділянок.

В іншому випадку при встановлених кадастрових координатах ділянка виявилася не вздовж дороги, а дещо зсунута щодо неї. Так, що третина ділянки була під трасою. Для продавця справжнє розташування ділянки також стало одкровенням.
Обидва випадки — із реальної судової практики. А ріелтор продав та забув.

Який гарний ріелтор!

Але кваліфіковані фахівці у сфері нерухомості все ж таки є. Хороші агенти з нерухомості найчастіше спираються на власну юридичну підкованість (величезну користь принесе вищу юридичну освіту) та напрацьований досвід. Професіоналізм напрацьовується роками, різноманітністю угод та аналізом судових розглядів у цій сфері.

Суть роботи агента з нерухомості зводиться до трьох напрямків:
- Підбір варіантів та показ квартир
— «Продаж» переваг квартири покупцю, переконання в цінності житла
— Підготовка документів та юридичний супровід угоди.
Кожним напрямком має займатися окрема людина, однак у російських реаліях усім цим займається лише один: напівпродаж, напівюрист, напівпсихолог. При цьому ніхто з нас, навіть іноді самі працівники агентств нерухомості, часто й не знають, за що вони беруть гроші. І якщо раніше ріелтор вимагав суми просто за підбір варіантів (і добре, якщо хоча б половина підходила під ваші вимоги), то сьогодні, в єдиному інформаційному полі та вільному доступі до мережі Інтернет, кожен з нас може зробити це самостійно.

У вас має бути чітка визначеність, які послуги ви отримуєте, сплативши за роботу ріелтора. Якщо з вами готові працювати без договору, якщо ріелтор не може чітко пояснити, що саме він робитиме, не користуйтеся його послугами.

Цікавий момент справжньої роботи агента з нерухомості – відсікання непотрібних варіантів. Фахівець знаходить 10 квартир, що підходять під ваші вимоги, і їде за всіма адресами для того, щоб на власні очі переконатися у відповідності до опису дійсності. З кожної квартири він має надати докладний письмовий або телефонний звіт, можливо, і з фотографіями. Десь вид із вікна підкачав, десь будинок покосився, десь планування виявилося не те, що треба. Таким чином можна звузити вибір до 2-3 варіантів. І з ними вже починає працювати юрист.

Він розкопує подробиці про колишніх власників квартири (будинки, ділянки тощо). Для початку фахівець замовляє довідку-витяг з Єдиного державного реєстру прав (ЄГРІП), її вартість близько 250 рублів. Усього за добу ви отримаєте інформацію, хто є власником квартири і чи є на неї не зняті обтяження (застава в банку, неповнолітні діти тощо).

— Ви можете отримати цю довідку й самі, знаючи лише адресу квартири, — усміхається Ірина Сидорочова. — Однак вам нададуть інформацію лише про останніх власників квартир. При цьому варто пам'ятати, що зміни до цього реєстру вносяться протягом 10 днів, а дати та кількість виданих запитів не зберігаються. Тобто 9 днів тому цю квартиру можна продати, але сьогодні ви про це не дізнаєтесь. Цікаво, що досить часто на «ласу» можуть замовити витяг відразу кілька агентів. Вони навіть у черзі стоять разом.

Гарний ріелтор намагатиметься простежити, на якій підставі нерухомість була передана з одних рук в інші. Це необхідно для бачення точної всіх угод, що проходять з квартирою. Теоретично підстави для розірвання кожного з них може знайтися на будь-якому етапі цього ланцюжка. Проте фахівець із досвідом із цих документів зможе оцінити всі можливі ризики.

Адвокат Андрій Коршунов вважає, що обирати треба скоріше не агента, а юриста. Тому що найбільша частина ризиків зосереджена саме в юридичному складі покупки. І без грамотного вирішення юридичного питання тут не обійтись.

Окрім перевірки документів, хороший агент викликає фахівців для аналізу сукупної вартості володіння будинком, де будуть вказані всі майбутні витрати на експлуатацію будівлі. Будинки старіють, занепадають, і найбільше грошей витрачається не на комунальні послуги, а на капітальний та поточний ремонт.

Ще однією ознакою гарного фахівця є фіксована сума винагороди: у відсотках вартості житла чи тисячах рублів за проведення однієї угоди. Якщо горе-ріелтор пропонує вам продати квартиру, наприклад, за два мільйони рублів, а все, що він виторгує зверху, забере сам, - тікайте від такого фахівця! Він здатний не тільки заморочити і вам, і покупцям голову, а й просто зірвати вигідну угоду.

Кожен з нас розуміє, що при виявленні будь-яких навіть незначних недоліків квартири покупець почне торгуватися. Навіть якщо в оголошенні стоїть лаконічне "без торгу", це зовсім не означає, що господар зовсім не здатний "трохи посунутися". У цей момент починається пекло: ріелтор намагається виторгувати собі зайві 10-20 тисяч, покупець принципово не йде на такі «жертви», ви ж залишаєтеся без вигідного продажу за ті кошти, які хотіли врятувати. При цьому навіть якщо угода відбулася, але згодом була розірвана, то ви повинні повернути повну вартість угоди разом з гонораром ріелтора. І якщо він «заробив» на цій угоді кругленьку суму, приготуйтеся з нею розлучитися.

Неграмотність ріелторів здатна додати нервування в будь-яку, навіть саму благополучну угоду. Договори оформляються на бігу, час огляду квартири переноситься по кілька разів, забуваються дати і потрібні документи для вчинення угоди… А чого варта одна заява, що «згідно із законодавством, ви повинні звільнити квартиру протягом двох тижнів». На вимогу показати цей закон чи хоча б сказати його номер, такі агенти не знають, що відповісти. Ця вимога є незаконною. Ви вільні погодити розумні терміни, в які зможете переїхати, та прописати їх у договорі. Тільки тоді їм потрібно буде слідувати.

— Не є показником хорошого ріелтора та початкова безкоштовна консультація, — зазначає провідний спеціаліст Департаменту вторинного житла АН «Компаньйон» Альбіна Муратова. — Якщо людина є хорошим фахівцем, то вона цінує свій час і не готова витрачати її безкоштовно на різноманітні зустрічі, хай навіть із потенційними клієнтами.

А гарантії?

Гарний не приймає за вас рішення, купувати цю квартиру, чи ні. Він може лише попередити про всі можливі ризики, пов'язані з купівлею даного житла. При цьому абсолютна більшість людей чекає від ріелтора гарантій. А їх ніхто не зможе дати. Жодна людина не може перевірити всю історію продажу квартири та запевнити в її кришталевій юридичній чистоті. І ніхто із нас не застрахований від проблем.

Ви ніколи не зможете передбачити, чи має нерухомість, що передається у спадок, спадкоємець з іншої області. Наприклад, ви купуєте квартиру, а за місяць оголошується спадкоємець на її частку з Хабаровська. Заповіт — не залізобетонний документ, його можна підробити, оскаржити, написати сотні разів у різних містах. До нерухомості, переданої за заповітом, потрібно ставитись особливо обережно.

— Гарний фахівець завжди надасть продавцеві та покупцеві попередні договори, підписання яких дозволяє уникнути непотрібних суперечок у ході угоди та після, — стверджує Альбіна Муратова. — Він простежить, щоб в основному договорі відчуження містилися всі необхідні фрази, що ускладнюють можливість заперечення угоди в суді, та були підписані всі додаткові папери, необхідні для повного завершення угоди (акт прийому-передачі квартири, розписки в отриманні грошей тощо);

Окрема розмова про підробку документів. Не сподівайтеся, що вас це не торкнеться, що в Челябінську використання фальшивих документів — скоріше поодинокий випадок. Будь-яка «липова» довідка може принести вам безліч проблем від багаторічних судів до скасування угоди з купівлі нерухомості.

Наприклад, вам надали підроблені документи, що вказують на незайману чистоту квартири, і ви вирішили купити і навіть внесли аванс. Однак при реєстрації угоди факти спливають і ви відмовляєтесь від купівлі житла. А людина з вашим авансом може зникнути, потрапити до лікарні, чи гроші пропити, може ж таке бути? При цьому суми авансу можуть бути дуже пристойні, вам на інший варіант грошей, що залишилися, може не вистачити. І як повертати свою заставу? Суд – процес нешвидкий. А ви могли б перевірити легальність довідок, якби замовили та отримали їх самі, та уникнути безлічі проблем.

Купівля квартири в іпотеку також не убезпечить покупця. Хоча банк перевіряє чистоту квартири. Виходить, що вам не треба витрачатися на ріелтора. Дешево й сердито! Не тут то було. Для збору всіх необхідних документів для отримання іпотеки потрібна сила-силенна часу або... правильно, один агент з нерухомості. Також варто пам'ятати, що банки чудово вміють продавати нерухомість, і, якщо щось станеться, ваша іпотечна квартира буде виставлена ​​на продаж, а залишок коштів за іпотеку ви так чи інакше повинні будете заплатити. Банк нічого не втрачає. Тож тут гарантій також жодних.

— Страховкою від усіляких ризиків може стати так зване титульне страхування, — розповідає провідний спеціаліст Департаменту вторинного житла АН «Компаньйон» Альбіна Муратова. — Це документ, який свідчить про вирішення всіх спірних питань силами страхової компанії. І якщо за рішенням суду вашу квартиру доведеться повернути, вам відшкодують витрати на її покупку.

Грамотні фахівці у сфері нерухомості рекомендують спочатку не вдаватися до допомоги агентів, а спробувати стати ріелтором для себе. І якщо у вас в якийсь момент опустяться руки або вам потрібна буде юридична допомога, то ви точно знатимете, навіщо ви звертаєтеся до фахівця. І вимагати (саме вимагати) вирішити вашу проблему за певну суму.

І головна порада: не поспішайте під час оформлення документів. Зважте за та проти. Навіть якщо все влаштовує – подумайте. Дайте собі на це, скажімо, три дні. Ви ж не китайські шкарпетки на ринку купуєте.

За даними фахівців АН «Компаньйон», при купівлі-продажу квартири необхідно перевірити наступний перелік документів:
- Паспорт власника
- Правовстановлюючий(і) документ(и) (документ-основа)
- Правопідтверджуючий(і) документ(и)(свідоцтво про право власності)
— Довідка із ЖЕКу (ТСЖ, ін.) про склад сім'ї та про відсутність заборгованості
— Договір купівлі-продажу, який буде подано на реєстрацію до УФРС