Αλλαγές στις αγοραπωλησίες ακινήτων

14.08.2019

Τελευταία ενημέρωση Φεβρουάριος 2019

Την 1η Ιανουαρίου 2016, τέθηκαν σε ισχύ νέοι κανόνες για τη φορολόγηση του εισοδήματος από την πώληση ακινήτων (αλλαγές που εισήχθησαν με τον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 382-FZ της 29ης Νοεμβρίου 2014). Αργότερα σε αυτό το άρθρο, θα εξετάσουμε τις βασικές αλλαγές, καθώς και το ερώτημα ποιος θα επηρεαστεί και ποιος δεν θα επηρεαστεί από αυτές τις αλλαγές.

Αυξημένη ελάχιστη θητεία για πωλήσεις χωρίς φόρο

Πριν από την 1η Ιανουαρίου 2016, η ελάχιστη θητεία για αφορολόγητες πωλήσεις ακινήτων σε όλες τις περιπτώσεις ήταν τρία χρόνια. Σύμφωνα με τους νέους κανονισμούς (ισχύει για ακίνητα που αποκτήθηκαν μετά την 1η Ιανουαρίου 2016), η ελάχιστη περίοδος των 3 ετών ισχύει μόνο για ορισμένες περιπτώσεις:

εάν η κατοικία αποκτήθηκε κληρονομικά / ως δώρο από μέλος της οικογένειας ή στενό συγγενή·
εάν η ιδιοκτησία της κατοικίας αποκτήθηκε ως αποτέλεσμα ιδιωτικοποίησης·
εάν η κατοικία αγοράστηκε βάσει συμφωνίας εξάρτησης με συντήρηση εφ' όρου ζωής.

Σε όλες τις άλλες περιπτώσεις (για παράδειγμα, εάν αγοράσατε ένα διαμέρισμα με σύμβαση πώλησης), η ελάχιστη θητεία για μια αφορολόγητη πώληση είναι 5 χρόνια.

Λεπτομερέστερες πληροφορίες με παραδείγματα παρουσιάζονται στο άρθρο μας: Πόσο χρειάζεστε για να έχετε ένα διαμέρισμα για να το πουλήσετε χωρίς φόρο; .

Πλέον για τον υπολογισμό του φόρου λαμβάνεται υπόψη η κτηματολογική αξία του ακινήτου

Μέχρι την 1η Ιανουαρίου 2016, φορολογικά, τα εισοδήματα που προέρχονται από την πώληση ακινήτων θεωρούνταν με βάση την αξία που καθορίζεται στη σύμβαση. Από την 1η Ιανουαρίου 2016, εάν πουλάτε ακίνητα με κόστος κάτω του 70% της τιμής του κτηματολογίου, τότε για φορολογικούς σκοπούς, το 70% της κτηματολογικής αξίας αναγνωρίζεται ως εισόδημα που λαμβάνεται από την πώληση αυτού του ακινήτου.

Μπορείτε να βρείτε αναλυτικότερες πληροφορίες με παραδείγματα στο άρθρο μας: Φόρος επί της πώλησης κατοικιών και κτηματολογική αξία.

Οι νέοι κανόνες ισχύουν μόνο για ακίνητα που αγοράστηκαν μετά την 1η Ιανουαρίου 2016

Σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 4 No. 328-FZ της 29ης Νοεμβρίου 2014, οι νέοι κανόνες που συζητήσαμε παραπάνω ισχύουν μόνο για ακίνητα που αποκτήθηκαν σε κυριότητα μετά την 1η Ιανουαρίου 2016. Για ακίνητα που έχουν αγοραστεί πριν από την 1η Ιανουαρίου 2016, ισχύουν οι παλιοί φορολογικοί κανόνες: η ελάχιστη θητεία είναι 3 χρόνια, η κτηματολογική αξία του ακινήτου δεν λαμβάνεται υπόψη κατά τον υπολογισμό του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων.

Παράδειγμα:το 2015 Filin F.N. κληρονόμησε ένα διαμέρισμα από τον παππού του με κτηματολογική αξία 5 εκατομμύρια ρούβλια. Πούλησε αυτό το διαμέρισμα το 2016 για 1,5 εκατομμύρια ρούβλια. Εφαρμόζοντας την τυπική έκπτωση για την πώληση ακίνητης περιουσίας στο ποσό του 1 εκατομμυρίου ρούβλια, ο Filin θα πρέπει να πληρώσει φόρο 65.000 ρούβλια. = (1.500.000 - 1.000.000) x 13%. Δεδομένου ότι το διαμέρισμα ανήκει στην Filin από το 2015, οπότε και πωλήθηκε το 2016, δεν λαμβάνεται υπόψη η κτηματολογική αξία του αντικειμένου

Παράδειγμα:το 2018 Schukin I.I. έλαβε ένα διαμέρισμα ως δώρο. Την ίδια χρονιά, το πούλησε για 2 εκατομμύρια ρούβλια, η κτηματολογική αξία του διαμερίσματος είναι 5 εκατομμύρια ρούβλια. Δεδομένου ότι ο Shchukin έγινε ιδιοκτήτης του ακινήτου το 2018, κατά την πώλησή του, ο φόρος θα υπολογιστεί λαμβάνοντας υπόψη την κτηματολογική αξία. Το ακίνητο πουλήθηκε για λιγότερο από το 70% της κτηματογράφησης του (2 εκατ. ευρώ).< 5 млн. х 0,7), поэтому налог с дохода от продажи составит 325 000 руб. ((5 000 000 кадастровая стоимость х 0,7 понижающий коэффициент) - 1 000 000 стандартный вычет) х 13% ставка налога).

Σύμφωνα με τις καινοτομίες που εισάγονται στο άρθρο 217 του Φορολογικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, για τα φυσικά πρόσωπα, ο φόρος για την πώληση ενός διαμερίσματος από το 2016 πρέπει να καταβάλλεται στο εισόδημα που λαμβάνεται από όλες τις συναλλαγές πώλησης ακινήτων. Εκτός από τις περιπτώσεις που ανήκουν:

περισσότερα από πέντε χρόνια μετά την αγορά·
περισσότερα από τρία χρόνια μετά την ιδιωτικοποίηση, την κληρονομιά, τη σύμβαση δώρου ή τη συμφωνία ισόβιας προσόδου.

Προηγουμένως, η ελάχιστη περίοδος ιδιοκτησίας του ακινήτου, μετά την οποία η πώλησή του δεν υπόκειται σε φόρο εισοδήματος, ήταν τρία χρόνια. Ο κανόνας ίσχυε για όλες τις κατηγορίες ιδιοκτητών ανεξαιρέτως.

Τι θα αλλάξει το 2016;

Σήμερα έχει γίνει ασύμφορο πλασματικό (στα χαρτιά) η υποτίμηση του κόστους ενός διαμερίσματος ή του μεριδίου του. Από το 2016 έχει καθοριστεί το ελάχιστο ποσό εισοδήματος επί του οποίου απαιτείται φόρος. Είναι το 70 τοις εκατό της κτηματολογικής αξίας του ακινήτου. Η θέσπιση αυτών των κανόνων από τη φορολογική νομοθεσία σχεδιάστηκε προκειμένου να μειωθούν οι κερδοσκοπικές συναλλαγές στην αγορά και να αυξηθούν τα έσοδα του προϋπολογισμού από συναλλαγές ακινήτων.
Η ελάχιστη περίοδος και το ποσό του ποσοστού προσαρμογής, που εγκρίνεται σε ομοσπονδιακό επίπεδο, μπορεί να μειωθεί με νόμους σε επίπεδο επιμέρους υποκειμένων της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Πόσο πρέπει να πληρώσετε;

Ο φορολογικός συντελεστής στα έσοδα από την πώληση ακινήτων παραμένει στα παλιά επίπεδα. Το μέγεθός του είναι 13% για πολίτες της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Ο υπολογισμός και η πληρωμή του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων γίνεται με βάση τη δήλωση. Ο τελικός υπολογισμός γίνεται δεκτός μόνο στην Ομοσπονδιακή Φορολογική Υπηρεσία στον τόπο εγγραφής του φορολογούμενου. Η δήλωση υποβάλλεται αυτοπροσώπως ή μέσω αντιπροσώπου. Στην τελευταία περίπτωση, τα συμφέροντα του φορολογούμενου πρέπει να εκπροσωπούνται με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο.

Φόρος πώλησης διαμερίσματος το 2016 για ιδιώτες

Πρέπει να αρχίσετε να υπολογίζετε τις πληρωμές φόρων για τα πωληθέντα ακίνητα βρίσκοντας τρόπους να τις μειώσετε. Πολλοί φορολογούμενοι δεν ασκούν το δικαίωμά τους να χρησιμοποιούν προνομιακούς όρους, γεγονός που αυξάνει σημαντικά το ποσό των πληρωμών φόρου.

Ο φόρος εισοδήματος μπορεί να υπολογιστεί χρησιμοποιώντας μία από τις δύο επιλογές έκπτωσης. Το πρώτο είναι κατάλληλο για την πώληση ιδιωτικοποιημένου κοινόχρηστου δωματίου ή δωρεά διαμερίσματος. Σταθερό ποσό της έκπτωσης: 1 εκατομμύριο ρούβλια. Με αυτό το ποσό, ο πωλητής μπορεί να μειώσει τα έσοδα από την πώληση του ακινήτου κατά τον υπολογισμό της πληρωμής εισοδήματος.

Ο δεύτερος τύπος θα είναι ιδανικός για ακίνητο σε νέο κτίριο, υποθήκη. Σε αυτήν την περίπτωση, για να λάβετε παροχές, πρέπει να υπολογίσετε όλα τα έξοδα που σχετίζονται με την απόκτηση κατοικίας προς πώληση. Το ποσό της έκπτωσης δεν είναι περιορισμένο. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να είναι ίση ή μεγαλύτερη από την τιμή πώλησης. Στην τελευταία περίπτωση, το ποσό του φόρου εισοδήματος θα είναι μηδενικό. Η βάση για την εφαρμογή αυτής της έκπτωσης είναι έγγραφα που επιβεβαιώνουν τα έξοδα.

Τι ποσό χρεώνεται;

Μπορείτε να αποφύγετε την καταβολή φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων μόνο μετά τη λήξη της ελάχιστης περιόδου ιδιοκτησίας ενός διαμερίσματος. Εάν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θέλει να το πουλήσει πριν από τη λήξη της ελάχιστης περιόδου ιδιοκτησίας, τότε δεν θα μπορεί να ξεφύγει από την υποβολή δήλωσης φόρου εισοδήματος. Ένας φορολογικός σύμβουλος θα σας βοηθήσει να υπολογίσετε σωστά το ποσό του φόρου στα πωληθέντα ακίνητα. Μπορείτε επίσης να χρησιμοποιήσετε μια ηλεκτρονική αριθμομηχανή για τον υπολογισμό. Ή μελετήστε οποιοδήποτε παράδειγμα συμπλήρωσης δήλωσης φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων.

Για να υπολογίσουν την πληρωμή του εισοδήματος, παίρνουν το κέρδος από τη συναλλαγή πολλαπλασιασμένο με το επιτόκιο. Το κέρδος υπολογίζεται ως η διαφορά μεταξύ της τιμής και της έκπτωσης. Εάν η τιμή πώλησης είναι κάτω από το 0,7 της κτηματολογικής αξίας, τότε λαμβάνεται υπόψη ο δείκτης κτηματογράφησης. Εάν το διαμέρισμα μεταβιβάστηκε με ανάθεση, η πληρωμή εισοδήματος καταβάλλεται από τη διαφορά μεταξύ του κόστους της ανάθεσης και των εξόδων αυτής της πράξης, που επιβεβαιώνονται με έγγραφα.

Κληρονομικά διαμερίσματα: πρέπει να πληρώσω;

Συχνά τίθεται το ερώτημα: "Χρειάζεται να πληρώσω φόρο για την πώληση κληρονομικής ακίνητης περιουσίας;" Απάντηση: «Ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων καταβάλλεται για όλες τις συναλλαγές πώλησης ακινήτου που κατέχει για λιγότερο από τρία χρόνια. Απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος μόνο η απόδειξη κληρονομιάς. Ή δωρεές στενών συγγενών. Η τελευταία περίπτωση δεν ισχύει για την πώληση ακινήτων. Εάν, μετά το γεγονός της κληρονομιάς του ακινήτου, γίνει συναλλαγή για την πώλησή του την επόμενη τριετία, τότε θα πρέπει να καταβληθεί φόρος εισοδήματος.

Πώληση διαμερίσματος λιγότερο από 3 χρόνια σε φόρο ακινήτων 2016

Φόροι επί της πώλησης διαμερίσματος το 2016, οι αλλαγές ισχύουν μόνο για ιδιοκτήτες ακινήτων που αγοράστηκαν μετά τις αρχές του 2016. Εάν ένα διαμέρισμα ή μέρος του αγοράστηκε νωρίτερα, κατά την πώλησή του, ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων υπολογίζεται σύμφωνα με τους κανόνες σε ισχύ έως 01 Ιανουαρίου 2016. Ειδικότερα, η ελάχιστη περίοδος ιδιοκτησίας μέχρι την πλήρη απαλλαγή από την είσπραξη του φόρου είναι τρία έτη. Δεν υπάρχει όριο στο ελάχιστο φορολογητέο ποσό μιας πώλησης με τη μορφή κτηματολογικής αξίας.

Αν αγοράσεις άλλο;

Στην περίπτωση που, μετά την πώληση του διαμερίσματος, αγοράζεται νέα κατοικία, η πληρωμή εισοδήματος μπορεί να μειωθεί σε 260.000 ρούβλια. Με την προϋπόθεση όμως ότι η επίδραση και των δύο συναλλαγών εμπίπτει στην ίδια φορολογική περίοδο (έτος). Και ο αγοραστής εφαρμόζει αυτή την έκπτωση για πρώτη φορά στη ζωή του. Τη δεύτερη φορά δεν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το καθορισμένο όφελος. Στην περίπτωση που ο αγοραστής αγοράσει στέγαση σε άλλο έτος, η πληρωμή του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων στο πωληθέν διαμέρισμα δεν πιστώνεται και η επιστροφή γίνεται στον λογαριασμό του αγοραστή.

Για συνταξιούχους: ποια είναι η έκπτωση;

Επί του παρόντος, ο νόμος δεν προβλέπει πρόσθετες διατάξεις και παροχές που να απαλλάσσουν τους πολίτες σε ηλικία συνταξιοδότησης από την καταβολή φόρων εισοδήματος. Οι συνταξιούχοι υποχρεούνται να συμμορφώνονται με τους γενικούς κανόνες φορολόγησης των συναλλαγών για την πώληση ακινήτων.

Από την 1η Ιανουαρίου 2016 αλλάζουν οι κανόνες για τη φορολόγηση του εισοδήματος φυσικών προσώπων που εισπράττεται από την πώληση ακινήτων.

Νέος νόμος για τους φόρους στην πώληση διαμερίσματος κάτω των 5 ετών

Προκειμένου να μειωθεί ο αριθμός των κερδοσκοπιών στη δευτερογενή αγορά και να αποτραπεί εν μέρει η απόκρυψη φόρων κατά την πώληση, από την 1η Ιανουαρίου 2016 θα τεθούν σε ισχύ οι τροποποιήσεις του Φορολογικού Κώδικα. Θα επηρεάσουν τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων ύψους 13%, ο οποίος έπρεπε να καταβληθεί κατά την πώληση εάν το ακίνητο (διαμέρισμα) έπρεπε να είναι ιδιοκτησία για λιγότερο από 3 χρόνια. Τώρα η θητεία θα αυξηθεί κατά 2 χρόνια και θα είναι 5 χρόνια.

Ποιοι θα απαλλάσσονται από τον φόρο επί των πωλήσεων

Επί του παρόντος, το εισόδημα από την πώληση ακίνητης περιουσίας που ανήκει σε φορολογούμενο-πολίτη με δικαίωμα κυριότητας για 3 έτη και άνω απαλλάσσεται του φόρου.

Με τον νέο νόμο, η τριετής αυτή διάταξη διατηρείται μόνο στις ακόλουθες περιπτώσεις.

Πώληση διαμερίσματος που ελήφθη ως δώρο από στενούς συγγενείς (πρώτος βαθμός συγγένειας) ή από κληρονομιά.
Ιδιωτικοποιημένο διαμέρισμα (το ακίνητο ήταν ιδιοκτησία λόγω ιδιωτικοποίησης).
Απόκτηση ακινήτου από τον πληρωτή ενοικίου (για συμβάσεις συντήρησης ζωής συμπεριλαμβανομένων των εξαρτώμενων προσώπων).

Για τους κατοίκους της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο φορολογικός συντελεστής είναι 13%.

Πώς θα υπολογιστεί ο φόρος

Κατά τον καθορισμό της φορολογητέας βάσης (άρθρο 210 του Φορολογικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας) για την πληρωμή του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων για την πώληση ακινήτων, θα ληφθεί υπόψη η κτηματολογική του αξία πολλαπλασιαζόμενη επί συντελεστή 0,7. Εάν το ποσό της συναλλαγής είναι μικρότερο από αυτήν την αξία, τότε ως εισόδημα θα λαμβάνεται η κτηματολογική αξία του ακινήτου πολλαπλασιαζόμενη με τον καθορισμένο συντελεστή.

Για παράδειγμα, εάν η κτηματολογική αξία ενός τέτοιου διαμερίσματος είναι 9 εκατομμύρια ρούβλια, τότε παρά το κόστος του διαμερίσματος που καθορίζεται από τα μέρη στη σύμβαση, το εισόδημα που υπόκειται σε φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων θα είναι 6,3 εκατομμύρια ρούβλια (9.000.000 * 0,7).

Οι νέοι κανόνες ισχύουν μόνο για τα ακίνητα που αποκτήθηκαν από πολίτες στην κυριότητα τους από την 1η Ιανουαρίου 2016. Εάν το ακίνητο αποκτήθηκε νωρίτερα, τότε διατηρείται η παλιά φορολογική διαδικασία σε σχέση με τα έσοδα από την πώλησή του.

Έκπτωση φόρου για την πώληση και την αγορά νέου διαμερίσματος

Υπάρχουν διάφοροι τρόποι για να μειώσετε σημαντικά το ποσό του φόρου που πληρώνετε. Πρόκειται για έκπτωση φόρου ή πληρωμή όχι από έσοδα από την πώληση ενός διαμερίσματος, αλλά από τη διαφορά μεταξύ των εσόδων από την ίδια την πώληση και του κόστους αγοράς.

Η τελευταία μέθοδος απαιτεί αυστηρά τεκμηριωμένες επιβεβαιώσεις. Δηλαδή, το πρόσθετο κόστος για την απόκτηση μπορεί να περιλαμβάνει:

ανάπτυξη εκτιμήσεων σχεδιασμού·
δαπάνες για υλικά κατασκευής και την ίδια την κατασκευή, εργασίες επισκευής.
σύνδεση με δίκτυα ύδρευσης, παροχής ηλεκτρικής ενέργειας και φυσικού αερίου και άλλα δίκτυα μηχανικής·
φινίρισμα και άλλες επισκευές.

Για να χρησιμοποιηθούν αυτοί οι όροι, για αυτό πρέπει η σύμβαση πώλησης και τα πολυάριθμα δικαιολογητικά να περιέχουν πραγματικά στοιχεία και ποσά.

Για παράδειγμα, για αποζημίωση για φινίρισμα, η σύμβαση θα έπρεπε να αναφέρει ότι το διαμέρισμα πωλείται χωρίς αυτό. Το ίδιο ισχύει και για τη σύνδεση σε δίκτυα μηχανικής.

Πώς υπολογίζεται η έκπτωση φόρου

Για τη μείωση του ποσού του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων κατά την πώληση ενός διαμερίσματος ηλικίας μικρότερης των 3 ετών, εφαρμόζεται έκπτωση 1 εκατομμυρίου ρούβλια. Αφαιρείται από τη συνολική αξία του ακινήτου. Καταβάλλεται φόρος στο υπόλοιπο.

Για παράδειγμα, εάν το κόστος του αντικειμένου είναι 2 εκατομμύρια ρούβλια. Ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων θα υπολογιστεί από το ποσό του 1 εκατομμυρίου ρούβλια.

Κατά την πώληση πολλών ακινήτων κατά τη διάρκεια του έτους, αυτή η έκπτωση χρησιμοποιείται αθροιστικά.
Εάν η αγορά και η πώληση ενός διαμερίσματος (λιγότερο από 3 χρόνια ιδιοκτησίας) πραγματοποιήθηκε στην ίδια φορολογική περίοδο, τότε μπορείτε να χρησιμοποιήσετε δύο εκπτώσεις:

Το πρώτο είναι για πωλητές διαμερισμάτων, δηλαδή 1 εκατομμύριο ρούβλια.

Το δεύτερο παρέχεται στους αγοραστές και το ποσό του δεν υπερβαίνει τα 2 εκατομμύρια ρούβλια.

Για μη οικιστικούς χώρους, η φορολογική έκπτωση είναι μικρότερη - μόνο 250 χιλιάδες ρούβλια.

Πώληση ιδιωτικοποιημένου ή δωρεά διαμερίσματος

Για αυτές τις περιπτώσεις είναι δυνατή η χρήση έκπτωσης φόρου ή επιβεβαίωσης κόστους κτήσης. Η έκπτωση φόρου ισχύει μόνο για ακίνητα ακριβότερα από 1 εκατομμύριο ρούβλια.

Εάν η τιμή είναι μικρότερη, τότε δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί. Εδώ θα πρέπει να προσκομίσετε απόδειξη δαπανών για να πληρώσετε φόρο για τη διαφορά μεταξύ των εσόδων από την πώληση και των εξόδων τακτοποίησης του διαμερίσματος. Η ιδιωτικοποίηση μπορεί επίσης να συμπεριληφθεί σε αυτές τις δαπάνες, εάν δεν ήταν δωρεάν και απαιτούσε σημαντικές αλλαγές στην τεκμηρίωση.

Τι θα φέρουν οι νέοι κανόνες;

Σύμφωνα με τους νέους κανόνες, καθίσταται δυνατή η πώληση χωρίς πληρωμή φόρου μετά την παρέλευση τριετούς περιόδου για μια σειρά υποθέσεων (κληρονομιά/δωρεά, ενοικίαση, ιδιωτικοποίηση). Οι όροι της έκπτωσης φόρου και της μείωσης φόρου λόγω τεκμηριωμένων δαπανών απόκτησης παραμένουν ανεπηρέαστοι.

Επίσης, οι καινοτομίες θα επηρεάσουν τους φορολογικούς υπολογισμούς και την αυστηροποίηση σε σχέση με την υποεκτίμηση του ποσού της συναλλαγής.

Στην τροπολογία τονίζεται ότι ο φόρος θα επιβάλλεται επί της κτηματολογικής αξίας πολλαπλασιαζόμενη με συντελεστή μείωσης (0,7). Σε περιπτώσεις που τα έσοδα από τη συναλλαγή δηλώνονται κάτω από το «κτηματολόγιο κατά 0,7», θα προβληθούν πιο επίμονες απαιτήσεις για την ένδειξη της πραγματικής αξίας του διαμερίσματος.

Ποιοι είναι οι φόροι σε περίπτωση εκχώρησης δικαιωμάτων ιδιοκτησίας;

Η εκχώρηση δικαιωμάτων μπορεί να γίνει μόνο μέχρι τη στιγμή της εγγραφής των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Μετά τη λήψη του πιστοποιητικού, μια τέτοια συναλλαγή είναι αδύνατη.

Οι εργασίες συνήθως καταφεύγουν σε 2 περιπτώσεις:

εάν δεν θέλετε να ζήσετε σε ένα διαμέρισμα που αγοράστηκε από τον προγραμματιστή.
όταν επενδύετε για να μειώσετε το κόστος.

Στην περίπτωση που το διαμέρισμα αποκτήθηκε μέσω κοινής κατασκευής, απαιτείται η άδεια του κατασκευαστή για την ανάθεση και την εγγραφή της σύμβασης με την Rosreestr.

Εάν το διαμέρισμα προέρχεται από οικιστικό συνεταιρισμό, τότε πρέπει να διαβάσετε προσεκτικά τη σύμβαση, διευκρινίζοντας εάν υπάρχει ρήτρα για την εκχώρηση δικαιωμάτων.

Μπορεί να γίνει ανάθεση με μεταβίβαση οφειλής ή προστίμου, χωρίς όμως να ληφθούν υπόψη επιδοτήσεις. Αυτό ισχύει για το κεφάλαιο μητρότητας και άλλες παροχές που χρησιμοποιήθηκαν κατά την εγγραφή σε συνεταιρισμό στέγασης ή κοινής κατασκευής. Η εκχώρηση μπορεί στη συνέχεια να ερμηνευθεί ως εξαργύρωση κεφαλαίου μητρότητας.

Για ακίνητα που αγοράζονται μετά την 1η Ιανουαρίου 2016, θα ισχύουν νέοι φορολογικοί κανόνες: η θητεία της ακίνητης περιουσίας έχει παραταθεί για να απαλλάσσεται από την καταβολή φόρου επί των πωλήσεων 13% και έχει καθοριστεί ένα κατώτερο όριο της φορολογικής βάσης, το οποίο προηγουμένως ήταν απεριόριστο και ήταν ίση με την τιμή στη σύμβαση αγοραπωλησίας. Λίγο περισσότερο από επτά μήνες απομένουν μέχρι να τεθούν σε ισχύ οι τροποποιήσεις. Τόσο οι αγοραστές όσο και οι πωλητές ακινήτων έχουν ένα κίνητρο να πραγματοποιήσουν τα σχέδιά τους πριν από το νέο έτος. Οι επερχόμενες καινοτομίες θα αναζωογονήσουν την αγορά ή δεν θα την επηρεάσουν αισθητά;

Η ουσία των τροπολογιών

Το προεδρικό διάταγμα αριθ. 382-FZ της 29ης Νοεμβρίου 2014 «Περί Τροποποιήσεων στα Μέρη Πρώτο και Δύο του Φορολογικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας» επέφερε δύο σημαντικές αλλαγές. Πρώτα: η περίοδος ιδιοκτησίας της ακίνητης περιουσίας για απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων θα αυξηθεί από 3 σε 5 χρόνια (με ορισμένες εξαιρέσεις).

Vasily Sharapov, δικηγόρος της εταιρείας ανάπτυξης "City-XXI αιώνα": «Οι ρυθμίσεις σχετικά με το ελάχιστο χρονικό όριο των τριών ετών για την κατοχή ακίνητης περιουσίας για να πληρούν τις προϋποθέσεις για πίστωση φόρου περιουσίας θα ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου 2016 μόνο σε τρεις περιπτώσεις: εάν το ακίνητο ιδιωτικοποιηθεί, εάν έχει κληρονομηθεί από μέλος της οικογένειας ή στενός συγγενής ή δωρισμένος από μέλος της οικογένειας, ή στενός συγγενής του φορολογούμενου, ή όταν αποκτάται στην κυριότητα με σύμβαση ισόβιας προσόδου. Σε αντίθετη περίπτωση, από την 1η Ιανουαρίου 2016 θα ισχύει ελάχιστη θητεία πέντε ετών. Αντίστοιχα, εάν μετά την απόκτηση ενός διαμερίσματος, για παράδειγμα, βάσει συμφωνίας κοινής κατασκευής που συνήφθη μετά την 1η Ιανουαρίου 2016, ο ιδιοκτήτης του πουλήσει κατοικία πριν από τη λήξη πέντε ετών από την ημερομηνία απόκτησης της κυριότητας, δεν θα έχει δικαίωμα σε ακίνητο έκπτωση φόρου.

Δεύτερος: σε περίπτωση πώλησης του αντικειμένου πριν από τη λήξη πέντε ετών, θα παρέχεται έκπτωση φόρου ύψους 1 εκατομμυρίου ρούβλια. ή στο ποσό που δαπανήθηκε για την αγορά αυτού του ακινήτου (αυτό ίσχυε και πριν), και η βάση από την οποία υπολογίζεται ο φόρος 13% δεν μπορεί να είναι μικρότερη από το 70% της κτηματολογικής αξίας του αντικειμένου από 1 Ιανουαρίου του τρέχοντος έτος (συντελεστής 0,7) . Τώρα έχει εισαχθεί η ελάχιστη αξία της φορολογικής βάσης. Ο πωλητής είναι τυχερός εάν η κτηματολογική αξία στην περιοχή του (υποκείμενο της Ρωσικής Ομοσπονδίας) δεν έχει καθοριστεί, τότε μπορεί να θεωρηθεί με τον παλιό τρόπο - από το ποσό που καθορίζεται στη σύμβαση. Αλλά είναι απίθανο ότι σε μεγάλες πόλεις και περιφέρειες δεν θα έχουν χρόνο να το υπολογίσουν. Επίσης, ο πωλητής θα είναι τυχερός εάν στο θέμα του στη Ρωσική Ομοσπονδία ο συντελεστής είναι χαμηλότερος, για παράδειγμα, όχι 0,7, αλλά 0,5, δηλαδή 50% της κτηματολογικής αξίας, κάτι που είναι επίσης απίθανο να επηρεάσει τις μεγάλες πόλεις.

Για λόγους σαφήνειας, μπορεί να δοθεί ένα παράδειγμα.

Το διαμέρισμα αγοράστηκε μετά την 1η Ιανουαρίου 2016 για 10 εκατομμύρια ρούβλια. Σε δύο χρόνια θα πουληθεί για 12 εκατ. Κατά την πώληση, στο συμβόλαιο θα αναγράφεται η πλήρης τιμή. Κατά τον υπολογισμό των φόρων, το κόστος αγοράς 10.000.000 αφαιρείται από 12.000.000, αφήνοντας 2.000.000 ρούβλια. Ο φόρος 13% από 2 εκατομμύρια θα είναι 260 χιλιάδες ρούβλια.

Θα ήταν δυνατή η αγορά ενός διαμερίσματος πριν από την 1η Ιανουαρίου 2016 και η μη πώληση του για τρία χρόνια, ώστε να μην πληρωθεί φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων επί της πώλησης. Ή αγοράστε μετά την 1η Ιανουαρίου και περιμένετε πέντε χρόνια. Ή αγοράστε μετά την 1η Ιανουαρίου, πουλήστε μετά από δύο χρόνια και αναφέρετε στη σύμβαση 10 εκατομμύρια ρούβλια, που ισούνται με το κόστος της αγοράς και απαλλάσσονται από την πληρωμή του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων, εάν τα 10 εκατομμύρια δεν είναι μικρότερα από το 70% της κτηματολογικής αξίας. Και πόση θα είναι η κτηματολογική αξία την 1η Ιανουαρίου του έτους που γίνεται η αγορά; Θα είναι λιγότερο ή περισσότερο από αυτό της αγοράς; Και ταυτόχρονα, χρειάζεται ένας αγοραστής που θα συμφωνήσει σε χαμηλότερο νούμερο στο συμβόλαιο πώλησης.

Πάρα πολλά «αλλά». Εάν είναι πιθανό ότι το αγορασμένο αντικείμενο θα πουληθεί σύντομα, τότε είναι καλύτερο να περιμένετε μια περίοδο που θα απαλλάσσει πλήρως από τις πληρωμές φόρου. Και αν καταφέρετε να περιοριστείτε σε μια αναμονή τριών ετών αντί για μια πενταετία, τότε θα ήταν λογικό να καταβάλετε κάθε προσπάθεια για να είστε έγκαιρα.

Vladimir Zimokhin, Αναπληρωτής Επικεφαλής του Νομικού Τμήματος της NDV-Nedvizhimost: «Οι αγοραστές και οι πωλητές διαμερισμάτων θα πρέπει να δώσουν ιδιαίτερη προσοχή στην τρέχουσα κτηματολογική αξία του διαμερίσματος και λαμβάνοντας υπόψη τη νέα κατοχή του διαμερίσματος. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό εάν υπάρχει δυνατότητα μελλοντικής πώλησης του διαμερίσματος για επενδυτικούς σκοπούς ή για βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης. Εάν είναι δυνατόν, είναι καλύτερο να τηρήσετε τις προθεσμίες που σας επιτρέπουν να λάβετε φορολογική απαλλαγή.

Να μην καθυστερήσετε ή να περιμένετε;

Οι αλλαγές όσον αφορά την ιδιοκτησία της ακίνητης περιουσίας στον φορολογικό κώδικα θα αφορούν κυρίως όσους σχεδιάζουν να αγοράσουν ένα διαμέρισμα για σύντομο χρονικό διάστημα - ως επένδυση, ενοικίαση, προσωρινή επιλογή (τότε σχεδιάζεται αύξηση της έκτασης, αλλαγή περιοχής κ.λπ. .). Αγοράστε και πουλήστε τα επόμενα τρία χρόνια, αλλά μην περιμένετε πέντε χρόνια και μην πληρώσετε τίποτα, καθώς στην ακραία περίπτωση ένας τέτοιος αγοραστής θα μπορούσε να αφαιρέσει το κόστος του κόστους αγοράς από τη φορολογική βάση και δεδομένης της επερχόμενης προοπτικής στασιμότητας ή πτώση της αγοράς, είναι πιθανό τα έξοδα να είναι περίπου ίσα ή μεγαλύτερα από τα έσοδα από την πώληση και δεν θα χρειαστεί να πληρώσετε καθόλου φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων. Υπάρχει μόνο ένας κίνδυνος - εάν πρέπει να πουλήσετε ακίνητη περιουσία πριν από τη λήξη των πέντε ετών και το ρούβλι γίνει σημαντικά φθηνότερο, το κόστος του διαμερίσματος σε ρούβλια θα αυξηθεί και η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς (έξοδα) και της περαιτέρω πώλησης (εισόδημα) θα είναι σημαντικό. Είναι δυνατόν να μιλήσουμε σε αυτή την περίπτωση μαζικού αγοραστή; Είναι απίθανο, αλλά άλλα επιχειρήματα μπορεί να είναι πιο σημαντικά εδώ: εάν οι φορολογικοί κανόνες γίνουν αυστηρότεροι, τότε η τάση μπορεί να συνεχιστεί στο μέλλον, θα εμφανιστούν άλλοι κανόνες και αριθμοί. Οι έμπειροι αγοραστές γνωρίζουν: εάν μπορείτε να καταφέρετε να κάνετε το καλύτερο - πρέπει να συνεχίσετε, ώστε να μην λειτουργεί όπως πάντα.

Μπορεί επίσης να προβληματιστούν οι πωλητές που κατέχουν το διαμέρισμα για λιγότερο από τρία χρόνια και ελπίζουν να πληρώσουν τους ελάχιστους φόρους μειώνοντας την τιμή στη σύμβαση. Μετά το νέο έτος δεν θα έχουν τέτοια ευκαιρία ούτε θεωρητικά. Θα πρέπει είτε να περιμένετε το τέλος της τριετούς περιόδου ιδιοκτησίας είτε να πληρώσετε το 13% του ελάχιστου 70% της κτηματολογικής αξίας του διαμερίσματος, μείον 1 εκατομμύριο ρούβλια. ή έξοδα που πραγματοποιήθηκαν για την αγορά. Τι μπορεί να συζητηθεί;

Ας υποθέσουμε ότι το διαμέρισμα δεν αγοράστηκε, αλλά ιδιωτικοποιήθηκε ή κληρονομήθηκε από στενό συγγενή με κληρονομιά ή συμφωνία δωρεάς το 2014. Κοστίζει 5 εκατομμύρια ρούβλια. Εάν το πουλήσετε μετά την 1η Ιανουαρίου 2016 στην πλήρη τιμή, δηλαδή πριν από τη λήξη της τριετούς περιόδου ιδιοκτησίας, τότε από αυτό το ποσό μπορεί να αφαιρεθεί 1 εκατομμύριο ρούβλια. (τυπική έκπτωση φόρου), θα πρέπει να πληρώσετε το 13% των 4 εκατομμυρίων ρούβλια ή 520 χιλιάδες ρούβλια. Μπορείτε να καθορίσετε χαμηλότερη αξία στη σύμβαση, αλλά η ελάχιστη φορολογική βάση είναι το 70% της κτηματολογικής αξίας. Ας υποθέσουμε ότι η κτηματολογική αξία είναι 4 εκατομμύρια ρούβλια, δηλαδή το ελάχιστο εισόδημα από την πώληση για φορολογία είναι 2,8 εκατομμύρια ρούβλια. (=70% των 4 εκατομμυρίων), όσο κι αν ορίζεται στο συμβόλαιο. Έκπτωση φόρου 1 εκατομμυρίου ρούβλια. κανείς δεν το έχει ακυρώσει, επομένως μπορείτε να το αφαιρέσετε από το εισόδημα και να λάβετε 1,8 εκατομμύρια ρούβλια, εκ των οποίων ο φόρος 13% θα ανέλθει σε 234 χιλιάδες ρούβλια.

Με άλλα λόγια, 234.000 ρούβλια. - αυτός είναι ο ελάχιστος φόρος κατά την πώληση διαμερίσματος μετά την 1η Ιανουαρίου 2016, που κληρονομήθηκε από στενό συγγενή ως δώρο, κληρονομικά ή ως αποτέλεσμα ιδιωτικοποίησης πριν από τη λήξη τριετούς περιόδου ιδιοκτησίας και της οποίας η κτηματολογική αξία είναι 4 εκατομμύρια ρούβλια.

Για τέτοιους πωλητές η επιθυμία να πουλήσουν το διαμέρισμά τους είναι εμφανής είτε φέτος σε μειωμένη τιμή στο συμβόλαιο (αν υπάρχουν αυτοί που θέλουν να αγοράσουν), είτε μετά από μια τριετία. Η πρώτη επιλογή, δεδομένης της κατάστασης στην αγορά, μπορεί να είναι προτιμότερη για ορισμένους, παρά την αμφίβολη πρακτική της υποτιμολόγησης.

Βλαντιμίρ Ζιμοχίν: «Αποδεικνύεται ότι από τις αρχές του 2016, κατά τον καθορισμό του κόστους ενός διαμερίσματος στη σύμβαση, τα μέρη της συναλλαγής θα πρέπει να λάβουν υπόψη την τρέχουσα κτηματολογική αποτίμηση του αντικειμένου και την περίοδο κατά την οποία ανήκε σε ο πωλητής.

Στην πιο δύσκολη κατάσταση μπορεί να βρεθούν εκείνοι οι πωλητές που αγόρασαν ένα διαμέρισμα σε χαμηλότερη τιμή και αναγκάζονται να το πουλήσουν πριν από τη λήξη της θητείας, η οποία προβλέπει απαλλαγή από τον φόρο κατά την πώληση.

Επίσης, αυτά τα θέματα θα πρέπει να εξετάζονται προσεκτικά από άτομα που ιδιωτικοποίησαν ένα διαμέρισμα, το έλαβαν ως κληρονομιά ή ως δώρο, σε περίπτωση που θέλουν να το πουλήσουν πριν από τη λήξη της τριετίας ιδιοκτησίας. Στη συνέχεια, λαμβανομένων υπόψη των νέων αλλαγών, το κόστος ενός διαμερίσματος για το φορολογικό δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 70% της κτηματολογικής του αξίας, εκτός αν το ποσό αυτό μειωθεί περαιτέρω από τους νόμους του αντικειμένου. Επί του παρόντος, οι συναλλαγές μπορούν να πραγματοποιηθούν σε τιμή πολύ κοντά στο μέγεθος της κτηματολογικής αποτίμησης του διαμερίσματος. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η κτηματολογική αποτίμηση μπορεί ακόμη και να υπερβαίνει την πραγματική αξία του διαμερίσματος κατά την πώλησή του.

Αυτές οι αλλαγές ενδέχεται να έχουν μεγαλύτερο αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων, καθώς οι πωλητές προσπαθούν να αντισταθμίσουν το ενδεχόμενο φορολογικό κόστος από νέους αγοραστές. Στην τρέχουσα οικονομική κατάσταση, αυτό μπορεί να περιπλέξει περαιτέρω τις σχέσεις στην αγορά ακινήτων».

Θα αναζωογονηθεί η καταναλωτική ζήτηση;Υπάρχει μεγάλο ποσοστό αγοραστών ακινήτων που σχεδιάζουν να το μεταπωλήσουν τα επόμενα χρόνια και θέλουν να περιμένουν μια νέα πενταετή θητεία ή πληρωμή, καθώς και το ποσοστό των ιδιοκτητών διαμερισμάτων, σπιτιών και δωματίων που δεν μπορούν ή δεν θέλουν είτε να περιμένουν μια τριετή θητεία είτε να πληρώσουν φόρους βάσει του νέου συστήματος και επομένως θα προσπαθήσουν με κάθε τρόπο να πουλήσουν την περιουσία τους πριν από το νέο έτος; Μπορεί η επιθυμία τους να επιλύσουν έγκαιρα το στεγαστικό ζήτημα να επηρεάσει την αγορά αυξάνοντας τη ζήτηση των καταναλωτών και την αφοσίωση των πωλητών;

Βασίλι Σαράποφ: «Τα νομικά μυθιστορήματα θα ισχύουν μόνο για ακίνητα που αγοράζονται μετά την 1η Ιανουαρίου 2016. Ο νόμος δεν έχει αναδρομική ισχύ για ακίνητα που αποκτήθηκαν πριν από την καθορισμένη προθεσμία. Έτσι, αυτός ο κανόνας θα συμβάλει στην αύξηση της ζήτησης για αγορά ακινήτων φέτος. Η πρόβλεψη αυτή ενισχύεται και από τη θέσπιση νέων κανόνων για τον υπολογισμό της φορολογητέας βάσης από την 1η Ιανουαρίου 2016, η οποία δεν μπορεί να είναι μικρότερη από το 70% της κτηματολογικής αξίας των ακινήτων. Από το 2016, οι αδίστακτοι σε μια συναλλαγή δεν θα μπορούν να λαμβάνουν φορολογικά οφέλη από την πώληση ακινήτων σε μειωμένες τιμές.

Οι νέοι κανόνες για τον υπολογισμό της φορολογητέας βάσης και της πενταετούς περιόδου ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας για τους σκοπούς της εφαρμογής της φορολογικής έκπτωσης μπορούν να χαλαρώσουν σημαντικά με βάση το δίκαιο της συνιστώσας οντότητας της Ρωσικής Ομοσπονδίας σε σύγκριση με την ομοσπονδιακή διαδικασία.

Ας σημειώσουμε επίσης ότι, λαμβάνοντας υπόψη τα ακόμη υψηλά επιτόκια των στεγαστικών δανείων, οι καινοτομίες θα συμβάλουν στην ανάπτυξη της αγοράς ενοικίασης κατοικιών. Με την ενοικίαση ακίνητης περιουσίας μπορούν να αποπληρωθούν φόροι και άλλα έξοδα του ιδιοκτήτη.

Σε συνθήκες στασιμότητας ή επιβράδυνσης της οικονομίας, το μερίδιο των αγοραστών επενδύσεων μειώνεται. Αλλά είναι. Και είναι πολλοί αυτοί που με τον ένα ή τον άλλο τρόπο πρέπει να λύσουν το στεγαστικό πρόβλημα. Εάν οι αγοραστές ακινήτων μέχρι το νέο έτος μπορούν να διατηρήσουν τριετή περίοδο ιδιοκτησίας και οι πωλητές - μειωμένοι φόροι που υπολογίζονται από το ποσό που καθορίζεται στη σύμβαση, τότε πιθανότατα θα προσπαθήσουν να πραγματοποιήσουν αυτήν την ευκαιρία.