შენობის ფუნქციური დანიშნულების შეცვლის ნებართვა. როგორ შევცვალოთ უძრავი ქონების დანიშნულება
შენობების ხელახალი პროფილირება- ეს არის BTI- ში რეგისტრირებული ოთახის ან შენობის პროფილის ცვლილება (ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიურო).
ბიზნესის მომგებიანობის გასაზრდელად, მეწარმეებმა, რომლებმაც შეისწავლეს ბაზარი, მიმართავენ შესაძლებლობას შეცვალონ თავიანთი უძრავი ქონების შენობის დანიშნულება ამ სფეროში ექსპერტების მეშვეობით, მას შემდეგ რაც ხელახალი პროფილირებაარ არის ყველაზე მარტივი და მოითხოვს არა მხოლოდ ცოდნას, არამედ სახელმწიფო კონტროლისა და ზედამხედველობის ორგანოების ბიუროკრატიულ აპარატთან მუშაობის უნარს. ხშირი შემთხვევა ხელახალი პროფილირებასაცხოვრებელი ან არასაცხოვრებელი შენობებიარის ოფისის მფლობელის სურვილი, გააკეთოს საცალო მაღაზია, ფიტნეს კლუბი, სამედიცინო დაწესებულებადა ა.შ.
ოთახის ფუნქციის შეცვლის ორი ძირითადი წინაპირობაა:
უძრავი ქონების მფლობელის შეცვლა, მოიჯარე
შენობის წამგებიანი შენობა, რაც გულისხმობს ფუნქციური დანიშნულების შეცვლას
რა არის ოთახის / შენობის გარდაქმნა?
Პროცედურა არასაცხოვრებელი შენობების, შენობების გარდაქმნა- ეს არის უძრავი ქონების ფუნქციური დანიშნულების ცვლილება და მისი საოპერაციო თვისებების შესაცვლელად მოგების გასაზრდელად და ამ პროცედურის კანონიერად დაფიქსირების აუცილებლობაში საჯარო მომსახურება.
დაუყოვნებლივ უნდა აღინიშნოს, რომ საცხოვრებელი ფართის გადატანა საცხოვრებელი სახლიდან არასაცხოვრებელზე და შენობის პროფილის ცვლილება არის განსხვავებული ცნებები, თუმცა მნიშვნელობით ახლო. უძრავი ქონების საცხოვრებელიდან არასაცხოვრებელ ფონდში გადაცემის პროცედურა ასევე გულისხმობს შენობის პროფილის ცვლილებას, ანუ გადაცემის პროცედურის დროს აუცილებელია პროფილის დანიშნულების მითითება. და პროცედურა არასაცხოვრებელი შენობების გადაკეთებაის გულისხმობს სპეციალობით არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების დანიშნულების ზუსტად შეცვლას - ოფისი, საცალო ვაჭრობა, საწყობი, სამედიცინო, სამრეწველო შენობა და ა. ვინაიდან კანონმდებლობის თანახმად, შენობაში კომერციული საქმიანობის განსახორციელებლად აუცილებელია განხორციელებული საქმიანობის უძრავი ქონების პროფილის დაცვა, პროცედურა და პროცედურა რეგულირდება შესაბამისი კანონმდებლობით.
ძირითადი შემთხვევები, რომლებშიც აუცილებელია განხორციელება არასაცხოვრებელი შენობების გადაკეთება- ეს არის ოფისის გადაკეთება მაღაზიად, აფთიაქად, რესტორნად ან პირიქით ამ საქმესპროფილი "დაწესებულება" შეიცვლება "კომერციული", "სამედიცინო", "საზოგადოებრივი კვება".
Quest კომპანია თავის კლიენტებს სთავაზობს მომსახურებას ხელახალი პროფილირება არასაცხოვრებელი შენობები ... პროცედურების ცოდნა და დოკუმენტებთან მუშაობის გამოცდილება საშუალებას გაძლევთ განახორციელოთ პროცედურა უმოკლეს დროში. კომპანიის ექსპერტები გააანალიზებენ და მოამზადებენ პაკეტს საჭირო საბუთებირომ კლიენტს არ შეუძლია თავად მოამზადოს. დოკუმენტების ხარისხს ამოწმებენ კომპანიის სპეციალისტები, რათა თავიდან აიცილონ სასაცილო სიტუაციები და შეცდომები, რომელთა დაშვებაც შესაძლებელია სამთავრობო ორგანოებიდოკუმენტაციის მომზადებისას. "Quest"-თან მუშაობისას თქვენ იღებთ მაღალი ხარისხის და ეფექტური მუშაობის გარანტიას.
ირინა სამოილოვა
16089
8
თუ ფიქრობთ, რომ უძრავი ქონების შეძენის შემდეგ შეგიძლიათ გააკეთოთ რაც გსურთ, მაშინ ეს სტატია თქვენთვისაა. ნებისმიერი უძრავი ქონებააქვს თავისი ფუნქციური დანიშნულება, უფრო მეტიც, კანონიერიპრაქტიკაში განსხვავება "საცხოვრებელსა" და "არასაცხოვრებელს" შორის ძალიან ბუნდოვანია. კერძოდ, კომერციული უძრავი ქონების ფუნქციონირებას განსხვავებული დანიშნულება აქვს, გარდა ამისა, შენობის ქვეშ არსებულ ტერიტორიასაც აქვს თავისი ფუნქციონალურობა. მოდით შევეცადოთ გავიგოთ დანიშვნის კონცეფცია, როგორც სამართლებრივი, ასევე ეკონომიკური თვალსაზრისით.
ფოტო Flickr.com– ის საშუალებით | რეზიდენციები მტრედის მთაზე
საცხოვრებელი უძრავი ქონების ახალი ფორმატები ჩნდება დიდ ქალაქებში, ეგრეთ წოდებულ ლოფტის სტილის ბინებში, სტუდიებსა და სახელოსნოებში. დამგეგმავებისა და დიზაინერების მხატვრული იდეები არ ჯდება მოსაწყენი ბინის განლაგებაში; შემოქმედებს სურთ ქალაქის უძრავი ქონება მასშტაბური მასშტაბით. გაკოტრებული ქარხნები და ქარხნები, რომლებიც ცარიელია, სამაშველოში მოდიან საწყობები, სხვენი და სარდაფები.
დოკუმენტების პაკეტი არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების გარეგნობისა და ფუნქციონირების შესაცვლელად არის შემდეგი:
- განცხადება;
- ტექნიკური, საკადასტრო პასპორტები;
- დამხმარე დოკუმენტაცია;
- განმეორებითი განვითარების პროექტი;
- დასკვნა სანიტარული და ეპიდემიოლოგიური სტანდარტების დაცვის შესახებ, სახანძრო უსაფრთხოებადა სხვა.
როდის გააკეთოს არასაცხოვრებელი შენობა ლოფის ბინა არ იმუშავებს
- არასაცხოვრებელი შენობა / შენობა დანგრეულ მდგომარეობაშია, არის დეფექტები, რომლებიც ხელს უშლიან მუშაობას.
- შენობა მდებარეობს ინდუსტრიულ ზონაში, არ არის საჭირო სოციალური ინფრასტრუქტურა.
- შენობის კონფიგურაცია (ჭერის სიმაღლე, ღიობების ზომა) არ აკმაყოფილებს საცხოვრებლის მოთხოვნებს.
- არ არსებობს და / ან შეუძლებელია საინჟინრო კომუნიკაციების განხორციელება (ელექტროენერგია, წყალი, კანალიზაცია, ვენტილაცია, გაზი).
Შენიშვნა:როდესაც ყველაფერი მზად არის, შენობა მიიღება კომისიის მიერ, არ დაგავიწყდეთ თქვენი ქონების ხელახალი რეგისტრაცია. ახლა თქვენ არ გაქვთ არასაცხოვრებელი შენობა, არამედ ბინა ან კერძო სახლი.
კომერციული უძრავი ქონების დანიშნულება
ხელახალი განვითარების კონცეფცია შედარებით ცოტა ხნის წინ გამოჩნდა, მაგრამ სინამდვილეში ის 90 -იან წლებში გამოიყენეს. განმეორებითი საგანმანათლებო ინსტიტუტებიერთდღიანი ფირმების და ნახევრად ლეგალური ბიზნესმენების ოფისებში, საბავშვო ბაღების უზარმაზარი რაოდენობა ჩამოართვეს ქალაქებს. ეს სქემები უმეტესწილად ეწინააღმდეგებოდა ან აშკარად გვერდის ავლით მოქმედ კანონმდებლობას.
თანამედროვე კომერციული უძრავი ქონების ხელახალი განვითარება უფრო ღირსეულად გამოიყურება. რა არის ცვლილება "წითელი ოქტომბრის" ქარხნის ფუნქციონირებაში, რომელიც გადაიქცა ბოჰემურ ცენტრად რესტორნებით, საგამოფენო დარბაზებითა და ოფისებით მსხვილ კომპანიებს... ისევე როგორც პირებსორგანიზაციებისთვის ცარიელი ქარხნები და სახელოსნოები წარმოადგენენ სივრცეს შემოქმედებისა და ეკონომიკური პერსპექტივისათვის.
ძირითადი მიზეზები:
- კარგი ადგილმდებარეობა;
- ფართობის დიდი ფართობი;
- დიდი ტერიტორია;
- ადგილის დიდება.
კომერციული უძრავი ქონების ხელახალი განვითარების სამართლებრივი საკითხები
ერთი შეხედვით, სწორი თვალსაზრისით, არ აქვს მნიშვნელობა მფლობელი გამოიყენებს ქონებას ვაჭრობის ორგანიზებისთვის თუ კვებისათვის. რეალურად განსხვავებული სახისსაქმიანობა ითვალისწინებს განსხვავებულ მოთხოვნებს სივრცის ორგანიზაციისა და აღჭურვილობის მიმართ. მაგალითად, რესტორნისა და სახელოსნოს მიმართ გამოყენებული სანიტარული სტანდარტები მნიშვნელოვნად განსხვავდება. გარდა ამისა, ორგანიზაციის საგადასახადო რეჟიმი ასევე დამოკიდებულია საქმიანობის ტიპზე.
ზოგიერთი სპეციალური რეჟიმი ექვემდებარება ფიზიკური მაჩვენებლებიროგორიცაა ფართობი სავაჭრო სართული, მაგრამ თუ ნებადართული დოკუმენტაცია არ ამბობს გაყიდვების არეალს, არამედ მაღაზიას, ეს შეიძლება გახდეს პრობლემა.
თუ შენობა გლობალურად შეიცვლება (გარე და შიდა გარეგნობა), ეს არის რეკონსტრუქცია. ის მოითხოვს მუნიციპალური ხელისუფლების ნებართვების მიღებას, სხვადასხვა კომისიის დასკვნებს, რეკონსტრუქციის გეგმას და მის დამტკიცებას ადგილობრივი ხელისუფლების მიერ. ამ ღონისძიებების შედეგად, ცვლილებები შევიდა USRR– ში და ტექნიკურ დოკუმენტაციაში. თუ არ შეიცვლება ფართობი და გარეგნობაშენობები, საკმარისია შეიტანოს ცვლილებები ტექნიკურ დოკუმენტებში (მაგალითად, შენობის ახსნა ან იატაკის გეგმა შეიცვლება).
ქვაკუთხედის კითხვა არის შენობის ქვეშ არსებული მიწა
ჩვენს პორტალზე, მიწის კატეგორიის შეცვლის საკითხი, სტატია დეტალურად იქნა განხილული. თუმცა, მიწის საკითხი კანონმდებლობაში ყველაზე რთული პრობლემაა. ფაქტია, რომ კანონს არ აქვს მკაფიოდ განსაზღვრული მიწების კატეგორიისა და ნებადართული გამოყენების ტიპის ცნებები.
სასამართლოების პრაქტიკის გაანალიზებიდან ჩანს, რომ დანიშნულების დანიშნულება ეხება მიწის კანონმდებლობას. ნებადართული გამოყენება ფაქტობრივად არის ტერიტორიული ზონირება, დამტკიცებული განვითარების გეგმის მიხედვით. კანონში არ არსებობს მიწათსარგებლობის ტიპების კონკრეტული ჩამონათვალი. სახელმწიფო და მუნიციპალური მიწის ნაკვეთები გათვალისწინებულია სამშენებლო და სხვა მიზნებისთვის. ადგილობრივ ხელისუფლებას შეუძლია ნება დართოს როგორც მაღალსართულიან, ასევე დაბალსართულიან მშენებლობას, უზრუნველყოს სამრეწველო შენობების მშენებლობის ადგილი. მიზნის მითითება მოცემულია კონტრაქტებში, მაგალითად, იჯარაში, ადმინისტრაციის დადგენილებებში მიწის ნაკვეთზე საკუთრების მინიჭების შესახებ.
დანიშვნის არასანქცირებული შეცვლის შედეგები
- ადმინისტრაციამ შეიძლება მოითხოვოს შენობის, სტრუქტურის ან სტრუქტურის დანგრევა. კაპიტალური მშენებლობისთვის ეს სქემა არ მუშაობს, მაგრამ დანარჩენებისთვის (კიოსკები, ღობეები, ავტოფარეხები) ის მუშაობს.
- გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულება შეიძლება შეწყდეს ნებადართულ და რეალურ გამოყენებას შორის შეუსაბამობის საფუძველზე.
- თქვენ შეიძლება შეექმნათ ადმინისტრაციული ჯარიმა ან გაფრთხილება OFAS (ანტიმონოპოლიური ორგანო).
თუ შენ მოგეცა ნაკვეთი მშენებლობისთვის სავაჭრო ცენტრიდა სასტუმროს ბიზნესის შექმნა გსურთ, უნდა დაუკავშირდეთ ადმინისტრაციას და ქალაქის არქიტექტურისა და ურბანული დაგეგმარების კომიტეტს. ამ უკანასკნელის თანხმობით, ადმინისტრაცია შეცვლის სამართლებრივ დოკუმენტებში გამოყენების მიზანს.
ყურადღება:უკეთესია მშენებლობის დაწყებამდე საიტის ხელახალი პროფილირება.
თუ შენობები შენდება მიწის ნებადართული გამოყენების დარღვევით, მხოლოდ მუნიციპალიტეტს შეუძლია ამ პრობლემის მოგვარება. იქნება ეს იჯარა თუ ქონება, შეგიძლიათ შეცვალოთ ხელშეკრულება ან დებულება. ყურადღება მიაქციეთ მიღებულ საკადასტრო და ტექნიკურ პასპორტს, თუ არსებობს ინფორმაცია ოპერაციის მიზნის შესახებ, ცვლილებები იქნება საჭირო.
პატიმრობაშიმინდა აღვნიშნო, რომ ნებისმიერი ცვლილება უნდა განხორციელდეს ეკონომიკური პერსპექტივისა და მიზანშეწონილობის გათვალისწინებით. გამოთვალეთ რეკონსტრუქციის, დამტკიცებისა და რეგისტრაციის ხარჯები და გამოაკელით მათ სავარაუდო მოგებიდან. ღირს თუ არა თამაში სანთელზე, ეს დამოკიდებულია კონკრეტულ მფლობელზე. უფრო და უფრო მეტი წარმატებული განვითარების მაგალითია დიდ ქალაქებში, იქნებ მიტოვებული სახელოსნო დიდი ხანია ელოდება თქვენს ჩარევას მის ბედში?
ხელახალი პროფილირება არის ოთახის ფუნქციური დანიშნულების ცვლილება.
საწარმოების პრივატიზებისა და მუნიციპალური ქონების გაყიდვის შედეგად ბევრი არასაცხოვრებელი შენობა კერძო საკუთრებაში იყო. ასეთი ბედი აღმოჩნდა იმ შენობაში, რომელიც ადრე გამიზნული იყო მოსახლეობის მომსახურებისთვის: საკვები და წარმოებული საქონლის მაღაზიები, აფთიაქები, საპარიკმახეროები და საბავშვო ბაღები.
შემდეგ ეს შენობა გადაკეთდა ოფისებად, ბანკებად, სტომატოლოგიურ კლინიკებად და ბუტიკებად.
ბევრ არასაცხოვრებელ შენობას მათი მფლობელები რამდენჯერმე შეუცვლიათ. შედეგად, შენობის ძველი ფუნქციური დანიშნულების ჩანაწერები (აფთიაქი, მაღაზია და სხვა) არ არის შენობების სათაურის დოკუმენტებში. თუმცა, ასეთი ჩანაწერები დარჩა BTI– ს დოკუმენტებში.
ამიტომ, თუ BTI- ის ახსნაში სვეტში "ოთახის დანიშნულება" არის ჩანაწერი, რომ კომერციული ფართები, აფთიაქი, სამომხმარებლო მომსახურებაან მაღაზია - ეს ნიშნავს, რომ შენობა უნდა იქნას გამოყენებული მხოლოდ BTI განმარტებით განსაზღვრული მიზნით.
როგორც წესი, ასეთი შენობა თავდაპირველად გადაეცა კერძო საკუთრებადანიშნულებისამებრ შენარჩუნების პირობით. ან, გაიყიდა "შეღავათიანი" ფასით, რათა უზრუნველყოს სამომხმარებლო მომსახურება მოსახლეობისთვის.
შენობის განმეორებითი გასხვისების შემთხვევაში (შემდგომ კონტრაქტებში არყოფნით ყიდვა და გაყიდვაშენობების დანიშნულებისამებრ შეზღუდვების პირობები) და პირველადი გარიგების თარიღიდან 5 წლიანი შეზღუდვის ვადის გასვლა, შეგიძლიათ სცადოთ დაამტკიცოთ ხელისუფლებას, რომ თქვენ გაქვთ უფლება გამოიყენოთ შენობა სხვა მიზნებისთვის.
თუმცა, ეს განცხადება საკამათოა და მოსკოვის აღმასრულებელი ხელისუფლება ხშირად უარს ამბობს ამ დასაბუთებაზე თანხმობაზე.
2005 წლამდე აღმასრულებელი ხელისუფლება საკმაოდ პასიურად იბრძოდა შენობის ბოროტად გამოყენების წინააღმდეგ. თუმცა, შემდეგ ქალაქმა დაიწყო შენობების დეფიციტი სოციალური და სამომხმარებლო მიზნებისათვის და შედეგად, გახშირდა შენობების ბოროტად გამოყენებასთან დაკავშირებული სარჩელების შეტანის შემთხვევები.
შედეგად, ბანკის ოფისებისა და ბუტიკების მფლობელები იძულებულნი არიან ან აღჭურონ ეს შენობა დაბალმომგებიანი საკვებითა და წარმოებული საქონლის მაღაზიებითა და აფთიაქებით და ხელახლა შეაკეთონ შენობა, ან შეთანხმდნენ შენობების გასხვისებაზე მოსკოვის მთავრობის სასარგებლოდ ( მოპოვება ფულადი კომპენსაციაან სხვა შენობა).
ამრიგად, თუ შენობა გამოიყენება საოფისე, სამედიცინო და სხვა არაკომერციული მიზნებისთვის, ხოლო BTI განმარტებაში (სვეტში "ფუნქციური დანიშნულება") არის ჩანაწერი "კომერციული", თქვენ უნდა სცადოთ ნებართვის გაცემა შენობა ახალი მიზნებისთვის, სამართლებრივი დავის ლოდინის გარეშე.
შენობის ხელახალი პროფილირება შესაძლებელია მხოლოდ შენობის მფლობელის თანხმობით. და თუ შენობა გაქირავებულია მოსკოვის მთავრობისგან, პრობლემურია თანხმობის მიღება იმ შენობის დანიშნულების შესაცვლელად, რომელიც ქალაქ მოსკოვის საკუთრებაა.
თუ შენობა კერძო საკუთრებაშია, აუცილებელია აღვადგინოთ ყველა გარიგების "ისტორია" ამ შენობის გასხვისების მიზნით. ამისათვის აუცილებელია პირველადი დოკუმენტების შეგროვება, რომლის საფუძველზეც, სსრკ -ს დაშლის შემდეგ, შენობა დარეგისტრირდა, როგორც კერძო საკუთრება. ასევე აუცილებელია დოკუმენტების შეგროვება, რომლის საფუძველზეც მოხდა შენობაში ყველა შემდგომი გარიგება.
შენობა -ნაგებობების გარდაქმნის რეგისტრაციისათვის აუცილებელია ცენტრალური სახელმწიფო სანიტარიული და ეპიდემიოლოგიური სამსახურისა და სამოქალაქო თავდაცვისა და საგანგებო სიტუაციების დასკვნების გამოტანა იმ მიზნებისათვის, რომლითაც შენობა გამოიყენება იმ მიზნებისათვის, რისთვისაც იგი გამოიყენება (მოთხოვნების გათვალისწინებით SNiP და SanPiN). ხშირად, ასეთი დასკვნების მისაღებად აუცილებელია პროექტის შემუშავება დაგეგმვის გადაწყვეტილებით, რომელიც ადასტურებს შენობის სხვა მიზნებისთვის გამოყენების დასაშვებობას.
შემდეგ აუცილებელია სამომხმარებლო ბაზრის დეპარტამენტისგან მოსაზრების მიღება შენობების ხელახალი პროფილირების დასაშვებობის შესახებ, სავაჭრო საწარმოების დეფიციტის არარსებობის გათვალისწინებით. შემდეგ თქვენ კვლავ უნდა მიიღოთ ოფისის თანხმობა შენობის ხელახალი პროფილირებისთვის. შენობის ფუნქციის შეცვლის ნებართვას გასცემს ქვეყნის პრეფექტურა.
თუ პრეფექტურა უარს ამბობს შენობის გადაკეთებაზე, აუცილებელია:
წარუდგინეთ განაცხადი BTI– ს მოთხოვნით, შეცვალოთ ჩანაწერი ახსნა -განმარტების საფუძველზე:
- 5 წლიანი ვადის გასვლა შენობების სარგებლობაში პირველადი შეზღუდვის დაწესების მომენტიდან
- თქვენს ხელშეკრულებაში გაყიდვისა და ყიდვის ხელშეკრულებაში ჩანაწერის შენობების შეზღუდული გამოყენების შესახებ ჩანაწერი
გამოწვევა in სასამართლო პროცედურა BTI უარი თქვენი მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე, თქვენი უფლებების დარღვევის გამართლებით:
- 2 ზემოთ მოყვანილი არგუმენტით
- ცენტრალური სახელმწიფო სანიტარიული და ეპიდემიოლოგიური სამსახურისა და სამოქალაქო თავდაცვისა და საგანგებო სიტუაციების მიერ დამტკიცებული საპროექტო დოკუმენტაციის არსებობა (შენობის და სანიტარული ნორმებისა და წესების გათვალისწინებით სხვა მიზნებისთვის შენობის გამოყენების დასაშვებობის დადასტურება)
შპს FRANTS-A გთავაზობთ მომსახურებას შენობის გადაკეთების ნებართვების რეგისტრაციისათვის, ოდენობით:
- საკუთრების დოკუმენტების სამართლებრივი ექსპერტიზის ჩატარება, რათა დადგინდეს შენობის დანიშნულების შეცვლის შესაძლებლობა
- საპროექტო დოკუმენტაციის შემუშავება და მისი დამტკიცება ცენტრალურ სახელმწიფო სანიტარულ -ეპიდემიოლოგიურ სამსახურში და სამოქალაქო თავდაცვისა და საგანგებო სიტუაციებში
- სამომხმარებლო ბაზრის დეპარტამენტის ტერიტორიული განყოფილების მოსაზრების მიღება შენობების ხელახალი პროფილირების დასაშვებობის შესახებ