Permisiunea de a schimba scopul funcțional al sediului. Cum se schimbă scopul bunurilor imobiliare

Reprofilarea spațiilor- este o modificare sau modificare a profilului unei încăperi sau clădiri înregistrate la BTI (Biroul de Inventar Tehnic).

Pentru a crește profitabilitatea unei afaceri, antreprenorii, după ce au studiat piața, recurg la oportunitatea de a schimba scopul sediului propriei proprietăți imobiliare prin experți în acest domeniu, încă din procedura reprofilare nu este cel mai simplu și necesită nu numai cunoștințe, ci și capacitatea de a lucra cu aparatul birocratic al organelor de control și supraveghere de stat. Apariție frecventă reprofilare rezidențial sau spații nerezidențiale este dorința proprietarului de la birou de a face un punct de vânzare cu amănuntul, un club de fitness, institutie medicala etc.

Există două premise principale pentru schimbarea funcției unei camere:

Schimbarea dreptului de proprietate asupra imobilului, chiriaș

Spații neprofitabile ale clădirii, ceea ce presupune o schimbare a scopului funcțional

Ce este conversia camerei/cladirii?

Procedură transformarea spațiilor nerezidențiale, clădirilor- aceasta este o schimbare a scopului functional al imobiliarului, iar in vederea modificarii performantei acestuia in vederea cresterii profitului si consolidarii acestei proceduri legal in conditiile necesare servicii publice.

Trebuie remarcat imediat că transferul spațiilor din fondul locativ în cel nerezidențial și schimbarea profilului spațiilor este concepte diferite, deși aproape în sens. Însăși procedura de transfer al bunurilor imobiliare din stoc rezidențial în stoc nerezidențial implică și o modificare a profilului spațiilor, adică în timpul procedurii de transfer, este necesar să se indice scopul profilului. Și procedura transformarea spațiilor nerezidențiale Implică exact schimbarea destinației imobilului nerezidențial prin specializare - un birou, un punct de vânzare cu amănuntul, un depozit, o clădire medicală, industrială etc. Intrucat, conform legislatiei, pentru desfasurarea activitatilor comerciale in incinta este necesara respectarea profilului imobiliar al activitatilor desfasurate, procedura si procedura sunt reglementate de legislatia in vigoare.

Principalele cazuri în care este necesar să se efectueze transformarea spațiilor nerezidențiale- aceasta este transformarea unui birou in magazin, farmacie, restaurant sau invers, la în acest caz profilul „instituție” va fi schimbat în „comercial”, „medical”, „catering public”.

Compania „Quest” ofera clientilor sai servicii pt reprofilare spații nerezidențiale ... Cunoașterea procedurilor și experiența în lucrul cu documente vă permit să efectuați procedura în cel mai scurt timp posibil. Experții companiei vor analiza și pregăti un pachet documente necesare pe care clientul nu este capabil să se pregătească singur. Calitatea documentelor este verificată de către specialiștii companiei pentru a evita situațiile amuzante și greșelile care pot fi făcute în organisme guvernamentale la pregătirea documentaţiei. Lucrând cu „Quest” obțineți o garanție a muncii de înaltă calitate și eficientă.

Irina Samoilova

16089

8

Dacă crezi că cumpărând imobile poți face ce vrei cu el, atunci acest articol este pentru tine. Orice imobiliare are propriul scop funcțional, în plus, statutar, distincția dintre „rezidențial” și „nerezidențial” în practică este foarte vagă. În special, exploatarea imobilelor comerciale are scopuri diferite, în plus, zona de sub clădire are și o funcționalitate proprie. Deci, să încercăm să înțelegem conceptul de scop, atât din punct de vedere juridic, cât și economic.

Fotografie prin Flickr.com | The Residences at Dove Mountain

În orașele mari apar noi formate de imobiliare rezidențială, așa-numitele apartamente, garsoniere și ateliere în stil loft. Ideile artistice ale planificatorilor și designerilor nu se potrivesc în amenajările plictisitoare ale apartamentelor; creatorii doresc imobiliare în oraș la scară mare. Fabricile falimentare și fabricile care sunt goale vin în ajutor depozite, mansarde si subsoluri.

Pachetul de documente pentru schimbarea aspectului și funcționalității bunurilor imobiliare nerezidențiale este următorul:

• afirmație;
• pașapoarte tehnice, cadastrale;
• documente justificative;
• proiect de reamenajare;
• concluzie privind respectarea standardelor sanitare și epidemiologice, Siguranța privind incendiile si altii.

Este necesar să contactați comisia pentru utilizare fondul locativ la administrația municipală. Acolo, apropo, ei vor ajuta la determinarea listei de documente.

Când se face dintr-o clădire nerezidențială apartament mansardă nu va funcționa

1. Cladirea/incinta nerezidentiala se afla in stare degradata, exista defecte care impiedica functionarea.
2. Imobilul este situat intr-o zona industriala, neexistand infrastructura sociala necesara.
3. Configurația clădirii (înălțimea tavanelor, dimensiunea deschiderilor) nu îndeplinește cerințele pentru locuințe.
4. Nu există și/sau este imposibil să se efectueze comunicații de inginerie (electricitate, apă, canalizare, ventilație, gaz).

Notă: când totul este gata, clădirea este acceptată de comisie, nu uitați să vă reînregistrați proprietatea. Acum nu aveți spații nerezidențiale, ci un apartament sau o gospodărie privată.

Scopul imobilului comercial

Conceptul de reamenajare a apărut relativ recent, dar de fapt a fost folosit încă din anii 90. Reutilizarea institutii de invatamantîn birourile firmelor de o zi și ale oamenilor de afaceri semilegali, un număr imens de grădinițe au fost luate din orașe. Aceste scheme în cea mai mare parte au contrazis sau au ocolit în mod flagrant legislația actuală.

Reamenajarea imobiliară comercială modernă pare mai decentă. Care este schimbarea funcționalității fabricii „Octombrie roșie”, care a fost transformată într-un centru boem cu restaurante, săli de expoziție și birouri companii mari... La fel si pentru indivizii, pentru organizații, fabricile goale și atelierele reprezintă spațiu pentru creativitate și o perspectivă economică.

Principalele motive:

• locație bună;
• suprafață mare a spațiilor;
• teritoriu mare;
• faima locului.

Probleme juridice ale reamenajării imobiliare comerciale

La prima vedere, din punct de vedere corect, nu contează dacă proprietarul va folosi proprietatea pentru organizarea comerțului sau pentru catering. De fapt alt fel activitatea presupune diferite cerinţe pentru organizarea şi dotarea spaţiului. De exemplu, standardele sanitare aplicate restaurantului și magazinului diferă semnificativ. În plus, regimul fiscal al unei organizații depinde și de tipul de activitate.

Unele moduri speciale sunt supuse indicatori fizici precum zona podeaua comercială, dar dacă documentația permisivă nu spune o zonă de vânzare, ci un magazin, aceasta poate deveni o problemă.

Dacă clădirea este planificată să fie schimbată la nivel global (aspect exterior și interior), aceasta este reconstrucție. Necesită obținerea autorizațiilor de la autoritățile municipale, concluziile diferitelor comisii, un plan de reconstrucție și aprobarea acestuia de către autoritățile locale. Ca urmare a acestor măsuri, au fost aduse modificări USRR și documentației tehnice. Dacă nu schimbați zona și aspect clădirilor, este suficient să faceți modificări la documentele tehnice (de exemplu, explicația clădirii sau planul de etaj se va modifica).

Cheia de temelie este terenul de sub clădire

Pe portalul nostru, problema schimbării categoriei de teren, a fost sfințit în detaliu un articol. Problema terenurilor este însă cea mai dificilă problemă din legislație. Cert este că legea nu are o definiție clară a conceptelor de categorie de teren și tipul de folosință permis.

Din analiza practicii instanțelor de judecată se poate observa că scopul desemnat se referă la legislația funciară. Utilizarea permisă este de fapt zonarea teritorială, conform planului de dezvoltare aprobat. Nu există în lege o listă specifică a tipurilor de utilizare a terenului. Terenurile de stat și municipale sunt furnizate pentru construcție și alte scopuri. Autoritățile locale pot permite atât construcții înalte, cât și mici, oferind un loc pentru construcția de clădiri industriale. O indicație a scopului este cuprinsă în contracte, de exemplu, închiriere, în Hotărârile Administrației privind acordarea dreptului de proprietate asupra unui teren.

Consecințele schimbării neautorizate a numirii

1. Administrația poate solicita demolarea unei clădiri, structuri sau structuri. Pentru construcția capitală, această schemă nu funcționează, dar pentru restul (chioșcuri, garduri, garaje) da.
2. Un contract de închiriere pe termen lung poate fi reziliat pe baza unei discrepanțe între utilizarea permisă și cea reală.
3. Puteți întâmpina o amendă administrativă sau un avertisment de la FAS (Autoritatea Antimonopol).

Ce să faci în astfel de cazuri

Dacă ți s-a dat un teren pentru construcție centru comercial, și doriți să creați o afacere hotelieră, ar trebui să contactați administrația și Comitetul pentru Arhitectură și Urbanism al orașului. Cu acordul acestuia din urmă, Administrația va modifica scopul utilizării în actele legale.

Atenţie: este mai bine să faceți reprofilarea șantierului înainte de începerea construcției.

În cazul în care clădirile sunt construite cu încălcarea utilizării permise a terenului, numai municipalitatea este în măsură să rezolve această problemă. Fie că este vorba despre un contract de închiriere sau o proprietate, puteți schimba un contract sau un regulament. Acordați atenție pașaportului cadastral și tehnic primit, dacă există informații despre scopul operațiunii, vor fi necesare modificări.

In custodie Aș dori să menționez că orice modificare ar trebui făcută având în vedere perspectiva economică și fezabilitate. Calculați costurile de reconstrucție, aprobări și înregistrare și scădeți-le din profitul estimat. Dacă jocul merită lumânarea, depinde de proprietarul specific. Există tot mai multe exemple de reamenajări reușite în orașele mari, poate un atelier abandonat așteaptă de mult intervenția ta în soarta lui?

Reprofilarea este o schimbare a scopului funcțional al unei camere.

Ca urmare a privatizării întreprinderilor și a vânzării proprietății municipale, multe spații nerezidențiale au fost în proprietate privată. O astfel de soartă s-a dovedit a fi în spațiile care anterior erau destinate să deservească populația: magazine de produse alimentare și produse manufacturate, farmacii, coafore și grădinițe.

Și apoi aceste spații au fost transformate în birouri, bănci, clinici stomatologice și buticuri.

Multe spații nerezidențiale și-au schimbat proprietarii de mai multe ori. Ca urmare, în actele de proprietate asupra sediului (farmacie, magazin etc.) nu există înregistrări ale vechiului scop funcțional al localului. Cu toate acestea, astfel de înregistrări au rămas în documentele ITO.

Prin urmare, dacă în explicarea ITO în coloana „scopul camerei” există o intrare care spatii comerciale, farmacie, serviciu pentru consumatori sau un magazin - aceasta înseamnă că incinta ar trebui să fie folosită numai în scopul specificat în explicația ITO.

De regulă, astfel de spații au fost inițial transferate proprietate privată sub rezerva păstrării scopului propus. Sau - vândut la un preț „preferențial” pentru furnizarea de servicii de consum către populație.

În cazul înstrăinării repetate a localului (cu absența în contractele ulterioare cumpărare și vânzare condiții privind restricțiile privind utilizarea prevăzută a incintei) și expirarea termenului de prescripție de 5 ani din momentul tranzacției inițiale, puteți încerca să dovediți autorităților că aveți dreptul de a utiliza sediul în alte scopuri.

Cu toate acestea, această afirmație este controversată, iar autoritățile executive ale orașului Moscova refuză adesea să fie de acord cu această justificare.

Până în 2005 autoritățile executive au luptat mai degrabă pasiv împotriva utilizării abuzive a spațiilor. Cu toate acestea, atunci orașul a început să se confrunte cu o penurie de spații sociale și de consum și, ca urmare, cazurile de depunere a proceselor legate de folosirea abuzivă a spațiilor au devenit mai frecvente.

Drept urmare, proprietarii de birouri bancare și buticuri sunt obligați fie să echipeze aceste spații cu magazine și farmacii cu produse alimentare și produse manufacturate cu profit redus și să repare sediul, fie să accepte să înstrăineze sediul în favoarea guvernului de la Moscova (cu primirea de compensare bănească sau alte premise).

Prin urmare, dacă sediul este folosit în scopuri de birou, medicale și alte scopuri necomerciale, iar în explicația ITO (în coloana „scop funcțional”) există o mențiune „comercial”, trebuie să încercați să eliberați o autorizație de utilizare a spații pentru noi scopuri, fără a aștepta un litigiu legal.

Reprofilarea spațiilor este posibilă numai cu acordul proprietarului sediului. Și dacă spațiile sunt închiriate de la guvernul Moscovei, este problematic să obțineți consimțământul pentru a schimba scopul sediului, care este proprietatea orașului Moscova.

Dacă spațiile sunt proprietate privată, este necesară restabilirea „istoriei” tuturor tranzacțiilor pentru înstrăinarea acestui sediu. Pentru a face acest lucru, este necesar să se colecteze documente primare, pe baza cărora, după prăbușirea URSS, spațiile au fost înregistrate ca proprietate privată. De asemenea, este necesar să se colecteze documente pe baza cărora au avut loc toate tranzacțiile ulterioare cu sediul.

Pentru înregistrarea transformării incintei este necesar să se obțină concluziile Serviciului Central Sanitar și Epidemiologic de Stat și ale Apărării Civile și Situații de Urgență privind admisibilitatea utilizării incintei în scopurile pentru care este utilizat (ținând cont de cerințele a SNiP și SanPiN). Adesea, pentru a obține astfel de concluzii, este necesară elaborarea unui proiect cu o soluție de planificare care să confirme admisibilitatea utilizării incintei în alte scopuri.

Apoi, este necesar să obțineți un aviz de la Departamentul Pieței de Consum cu privire la admisibilitatea reprofilării spațiilor, ținând cont de absența unui deficit de întreprinderi comerciale. Și apoi mai trebuie să obțineți acordul Oficiului pentru reprofilarea sediului. Permisiunea de schimbare a funcției sediului este eliberată de Prefectura Județeană.

În cazul în care Prefectura refuză transformarea incintei, este necesar:

Trimiteți o cerere la ITO cu cerința de a modifica intrarea în explicație pe baza:

• expirarea unei perioade de 5 ani din momentul impunerii restricției inițiale de utilizare a spațiilor;
• absența unei evidențe a utilizării limitate a spațiilor în contractul dumneavoastră de vânzare-cumpărare a spațiilor

Provocare în procedura judiciara Refuzul BTI de a vă satisface cererea, justificând încălcarea drepturilor dumneavoastră:

• Cu cele 2 argumente de mai sus
• prezența documentației de proiect aprobate de Serviciul Central de Stat Sanitar și Epidemiologic și Apărare Civilă și Situații de Urgență (care confirmă admisibilitatea utilizării spațiilor în alte scopuri, ținând cont de normele și normele de construcție și sanitare)

SRL „FRANTS-A” oferă servicii de înregistrare a avizelor de transformare a spațiilor, în valoare de:

• efectuarea unei examinări juridice a actelor de proprietate pentru a stabili posibilitatea modificării destinației sediului
• elaborarea documentației de proiect și aprobarea acesteia în Serviciul Central de Stat Sanitar și Epidemiologic și Apărare Civilă și Situații de Urgență
• obținerea unui aviz de la direcția teritorială a Direcției Piața de Consum cu privire la admisibilitatea reprofilării spațiilor