Szpitale 

Jak sprzedać mieszkanie, jeśli nastąpiła przebudowa. Mieszkanie z nieautoryzowaną przebudową: plusy i minusy transakcji

Anna Sarybajewa

11796

9


Kiedy właściciel mieszkania zaczyna go przebudowywać, nie zawsze myśli o tym, że kiedyś nieruchomość będzie musiała zostać sprzedana. Przy nielegalnej restrukturyzacji mieszkania możesz żyć latami i nie musisz mieć do czynienia z koniecznością rejestracji, ale tylko do czasu rozpoczęcia ponownej rejestracji mieszkania na innego właściciela. Nie jest tajemnicą, że o wiele trudniej będzie Wam zawrzeć transakcję z taką nieruchomością. Podpowiemy jak szybko sprzedać mieszkanie z przebudową bez łamania prawa.

Zdjęcie z Flickr.com, Alina Mayer

Szacujemy skalę przebudowy

  • Rozbiórka ścian i wznoszenie nowych konstrukcji.
  • Formacja nowego drzwi i usuwanie starych.
  • Przeniesienie mediów w obrębie tego samego lokalu.
Jeśli przebudowa zostanie zalegalizowana, nie pojawiają się tutaj żadne pytania. Jednak nawet na rynku moskiewskim i regionu moskiewskiego liczba mieszkań sprzedanych ze zmianami prawnymi wynosi tylko 2-3%, nie mówiąc już o skali całego kraju.
Istnieją trzy podstawowe czynniki, które mogą wpłynąć na decyzję kupującego dotyczącą transakcji z mieszkaniem.
  1. Wynik zmian... Jeśli przebudowa mieszkania uczyniła go wygodniejszym, wygodniejszym i bardziej przestronnym, może to przyciągnąć wiele osób, które chcą kupić mieszkanie. Niektórym pośrednikom handlu nieruchomościami udaje się sprzedać takie obiekty nawet więcej niż koszt podobnych mieszkań bez przebudowy;
  2. Rabaty cenowe... Kompetentny nabywca rozumie, że po nabyciu nieruchomości bez legalnej przebudowy, ta kwestia będzie musiała się z nim uporać i poświęcić znaczną ilość czasu i pieniędzy. Dlatego mogą żądać od sprzedawcy rabatu w wysokości 10-20% ceny;
  3. Brak zakazanych przebudów... Jeszcze przed podjęciem decyzji o umowie kupujący będzie próbował dowiedzieć się za pośrednictwem agencji projektowych, ile będzie go kosztowało zorganizowanie przebudowy mieszkania. Każdy specjalista poinformuje go, że legalizacja nie będzie możliwa.
    • Łączenie balkonów z pokojami;
    • Przeniesienie grzejników na loggię;
    • Podłączenie zgazowanych kuchni i innych pomieszczeń;
    • Przeprowadzanie operacji ze ścianami nośnymi;
    • Demontaż kanałów wentylacyjnych i konstrukcji sanitarnych;
    • Zmiany, które doprowadziły do ​​naruszenia przepisów przeciwpożarowych, a także SNiP, SaNPins.
Wszystkie te zmiany nie podlegają rejestracji, a kupujący po sfinalizowaniu transakcji będzie musiał sprowadzić mieszkanie do początkowy wygląd.

Jak sprzedać przerobioną nieruchomość?

Podczas sprzedaży mieszkania z nielegalną przebudową możesz napotkać dwie opcje rozwoju wydarzeń:
  1. Sprzedaż gotówkowa... W tej sytuacji, jeśli kupujący nie był całkowicie uważny lub po zapoznaniu się z przebudową zgodził się z nią, możesz sporządzić umowę. Po zawarciu transakcji odpowiedzialność przechodzi na kupującego. Umowa zawierana jest na podstawie starego planu WIT.
  2. Sprzedaż hipoteczna... Tutaj będziesz miał do czynienia nie tyle z kupującym, co z rzeczoznawcami w imieniu banku obsługującego. Większość rosyjskich instytucji finansowych i współpracujących z nimi firm ubezpieczeniowych nie zezwala na transakcje z przeprojektowanymi mieszkaniami.
Dlatego szukając nabywców od razu postaw warunek podstawowy: Mieszkanie będzie sprzedawane wyłącznie za gotówkę.
Podczas sprzedaży mieszkania z przebudową możesz napotkać dwa istotne problemy:
  1. Brak kupujących... Rynek nieruchomości w Rosji jest obecnie dość nasycony i dlatego wielu potencjalnych klientów może odmówić transakcji i wybrać inną, więcej odpowiednia opcja, aby oszczędzić sobie kłopotów.
  2. Konieczność rejestracji restrukturyzacji mieszkania. Zdesperowany, aby znaleźć kupca, możesz sam spróbować zalegalizować przebudowę. Spowoduje to jednak zapłatę grzywny i może być realizowane poprzez:
    • Administracja miejska, gdzie w przypadku braku naruszeń po prostu wyda zezwolenie.
    • Sądy jeśli zdarzenia pociągnęły za sobą nieodwracalne konsekwencje dla konstrukcji.
W drugim przypadku oprócz zapłaty kary konieczne będzie zapewnienie powrotu mieszkania do stanu pierwotnego. Pociągnie to za sobą dodatkowe koszty gotówkowe, a także opóźni sprzedaż mieszkania o co najmniej 5-6 miesięcy.
Dlatego spróbuj przeprowadzić sprzedaż mieszkania zgodnie z poniższym rekomendacje:
  1. Obniż cenę o 5-7% i spróbuj znaleźć kupujących;
  2. Po przybyciu uprawnionego klienta przekaż mu dodatkowa zniżka niż zgodzić się na samodzielną przebudowę: zajmie Ci to około sześciu miesięcy, co oznacza, że ​​istnieje szansa na utratę kupującego;
  3. Natychmiast spróbuj odrzucić opcje sprzedaży mieszkania w ramach kredytu hipotecznego;
  4. Jeśli zmiany wprowadzone w mieszkaniu można uznać za zabronione, będziesz musiał przywrócić nieruchomość do pierwotnej postaci.
Jest jeszcze jeden wygodnym sposobem rejestracja przebudowy jeszcze przed sprzedażą mieszkania. Możesz z niego skorzystać, jeśli WIT nie wie jeszcze nic o zmianach przeprowadzonych w mieszkaniu. W takim przypadku masz możliwość zarejestrowania zmian, które zostały już wprowadzone zgodnie z planem. Będzie to wymagało:
  • Zaproś specjalistę z organizacja projektowa i poproś go o sporządzenie planu już wprowadzonych zmian.
  • Złóż projekt zmian do kontroli mieszkaniowej wraz z dokumentami do mieszkania, paszportem i wnioskiem;
  • Uzyskaj zgodę na reorganizację i dziennik zdarzeń w ciągu 30–45 dni.
  • Skonsultuj się z ekspertami w sprawie terminów określonych prac budowlanych i dokładnie wypełnij dziennik.
  • Po upływie czasu określonego w dokumentach zaproś specjalistów do domu i odbierz akt zakończenia przebudowy.
  • Poproś o nowy plan techniczny w WIT.
Ta procedura zajmie Ci około 2-3 miesięcy i będzie bardziej opłacalna pod względem kosztów. Dodatkowo w wyniku jego realizacji mieszkanie może zostać sprzedane bez rabatu. A liczba potencjalnych nabywców takich nieruchomości znacznie wzrośnie.

Kupno dowolnego mieszkania na rynku wtórnym niesie ze sobą ryzyko uzyskania mieszkania z nielegalną przebudową. W najlepszy przypadek sprzedawca początkowo powiadomi o tym kupującego, wtedy nie będzie niespodzianki. Ale zdarza się też, że nieścisłości w planie i paszportach są wyjaśniane po zawarciu transakcji.

Pośrednicy w handlu nieruchomościami i budowniczowie dzielą wszystkie przebudowy na drobne i znaczące jak również na akceptowalne i niedopuszczalne... Znaczące i drobne przebudowy można zalegalizować w dowolnym momencie lub po prostu je porzucić i przywrócić przestrzeń życiową do pierwotnego stanu. Najtrudniejszy jest przypadek, gdy nie można go zwrócić, a jednocześnie nie można zalegalizować przeróbki. Nielegalna przebudowa grozi kupującemu dużymi kłopotami w przyszłości.

Kiedy można zalegalizować przebudowę?

Pokusa przerobienia czegoś w aranżacji mieszkania jest zawsze wielka. Na szczęście dzisiaj są na to wszystkie możliwości, wystarczy zatrudnić ekipę rzemieślników, a każda praca zostanie wykonana szybko i sprawnie. Niewiele osób uważa, że ​​wynik powinien znaleźć odzwierciedlenie w dokumentach dotyczących mieszkania. Istnieje możliwość przeprowadzenia transakcji kupna-sprzedaży pod warunkiem, że kupujący na własny koszt poprawi dokumenty i zalegalizuje przeróbkę w terminie do 6 miesięcy.

Brak powiadomienia kupującego, że w mieszkaniu znajdują się odpowiednio niezatwierdzone przebudowy, jest dobrym powodem do jednostronnego rozwiązania umowy kupna-sprzedaży i unieważnienia transakcji.

Proces zatwierdzania obejmuje złożenie dokumentów do inspekcji mieszkaniowej. Wszystko, co musisz zebrać i przesłać:

  • Nowy plan mieszkania, zamów go w WIT lub innej organizacji;
  • Oświadczenie;
  • Kopia paszportu właściciela mieszkania;
  • Kopie umowy kupna-sprzedaży mieszkania;
  • Zaświadczenie o rejestracji mieszkania;
  • Umowa na piśmie od każdego z pozostałych właścicieli mieszkania.

W zależności od konkretnej lokalizacji proces akceptacji może trwać średnio od 2 miesięcy do 6 miesięcy, ale na portalu usług publicznych wszystkie dokumenty można składać do w formie elektronicznej i uzyskaj niezbędną zgodę w ciągu 20 do 45 dni. Trudności nie pojawią się, jeśli zmiany będą zgodne z kodeksami i przepisami budowlanymi.

Nie każda przebudowa może być zalegalizowana. Na przykład, jeśli chodzi o wyburzenie ścian nośnych, przeniesienie łazienki w inne miejsce lub inne zmiany parametry projektowe mieszkań, taka przebudowa nie może być z góry zalegalizowana i nie może działać wstecz.

Jednocześnie nie należy mylić przebudowy z przebudową. Na przykład wymiana grzejników żeliwnych na aluminiowe lub wymiana podgrzewacza wody z 30 litrów na 50 litrów to reorganizacja, ale wykonanie drzwi w przegrodzie między sąsiednimi pokojami to przebudowa. Reorganizacja nie musi być dokumentowana, a nawet najmniejsza przebudowa automatycznie wymaga wpisania jej do dokumentów mieszkania.

Zgodnie z Kodeksem Mieszkaniowym RF przebudowa powinna zostać przeprowadzona dopiero po wydaniu przez właściciela mieszkania wszystkich niezbędnych zezwoleń, a dopiero wtedy specjalna komisja przeprowadzi kontrolę i poświadczy, że zakończona renowacja przeszedł dokładnie zgodnie z ustalonym planem. Obecność zmiany, która nie została wcześniej uzgodniona, powoduje, że właściciel musi przeprowadzić homologację z mocą wsteczną, co nie zawsze jest możliwe.

Nielegalna przebudowa w mieszkaniu hipotecznym

Największe kłopoty czekają na kupujących, którzy są gotowi dokonać zakupu na kredyt hipoteczny. W takim przypadku dokumenty są składane do banku dla wybranego metry kwadratowe do porozumienia. Jeżeli po zarejestrowaniu hipoteki okaże się, że w mieszkaniu są nieskoordynowane przebudowy, umowa z bankiem może być zagrożona wypowiedzeniem.

Chodzi o płynność takich nieruchomości. Bank nie jest zainteresowany rejestrowaniem nielegalnych przeróbek za własne pieniądze i ponoszeniem strat. Znacznie chętniej kredyty hipoteczne udzielane są pod zabezpieczenie nabywanej nieruchomości z nienagannym pakietem dokumentów. Dlatego zgadzając się na zakup mieszkania z nieskoordynowanymi zmianami hipotecznymi, kupujący jest narażony na duże ryzyko.

Ile będzie kosztować kara za nielegalną przebudowę?

Należy natychmiast wyjaśnić, że za nielegalną przebudowę właściciel mieszkania może zostać ukarany grzywną z powodu początku odpowiedzialności administracyjnej, ale tylko wtedy, gdy nikt - najemcy tego mieszkania lub sąsiedzi nie ponieśli konsekwencji tego przebudowa. W przeciwnym razie, w zależności od dotkliwości konsekwencji, może powstać poważniejsza odpowiedzialność, w tym odpowiedzialność karna.

Kara za bezprawną przebudowę w ramach odpowiedzialności administracyjnej bez wyrządzenia szkody osobom trzecim wynosi:

  • Dla obywateli - 2-2,5 tysiąca rubli;
  • Do urzędnicy- 4-5 tysięcy rubli;
  • Do osoby prawne- 40-50 tysięcy rubli.

W przypadku wyrządzenia szkody interesom majątkowym lub zdrowiu osób trzecich kary będą surowsze:

  • Dla obywateli - do 5 tysięcy rubli;
  • Dla urzędników - do 50 tysięcy rubli;
  • Dla osób prawnych - do 300 tysięcy rubli.

Jeśli szkoda jest poważna, a poszkodowani mogą udowodnić, że działania właściciela mieszkania były celowe, to nie będzie można uniknąć samej grzywny, nie mówiąc już o tym, że odszkodowanie za szkody w pełny rozmiar i tak będzie musiał zapłacić.

Jak wykrywa się nielegalną przebudowę?

Wielu nie martwi się, że dokumenty do mieszkania nie są idealne, wierząc, że nikt się tym nie przejmuje. W rzeczywistości ryzyko wykrycia nielegalnej przebudowy zawsze istnieje. Zazwyczaj wykrywanie odbywa się w następujący sposób:

  1. W procesie przebudowy mogą wystąpić zmiany w charakterystyce sąsiednich konstrukcji. Np. zwiększy się przepuszczalność akustyczna ściany sąsiadującej z sąsiadami lub pogorszy się wentylacja, albo w przeciwnym razie sąsiedzi będą mogli założyć, że w sąsiednim mieszkaniu miała miejsce przebudowa i złożą skargę do inspektoratu mieszkaniowego . Po skontaktowaniu się z mieszkaniem zostanie wysłana komisja sprawdzenia planu mieszkania ze stanem faktycznym, a w przypadku stwierdzenia niezgodności wystawi mandat i nakaz usunięcia niezgodności w dokumentach w terminie do 6 miesięcy lub sprowadzenia mieszkania z powrotem do pierwotnego stanu.
  2. Z powodu rażącego naruszenia przepisów budowlanych nastąpi wypadek lub awaria w działaniu wspólnej komunikacji w budynku, co będzie wymagało interwencji mediów, a następnie poprzedni scenariusz zostanie całkowicie powtórzony, z tą różnicą, że kwota kary będzie większa, sama zmiana nie może zostać usunięta, jak również się zgodzić.
  3. W trakcie uzgadniania odczytów liczników przebudowa może zostać wykryta przez pracownika zakładów użyteczności publicznej, po czym wniosek zostanie złożony w imieniu zakładów użyteczności publicznej do inspektoratu mieszkaniowego.

Wszystkie zasadnicze cechy mieszkania są odzwierciedlone w jej paszporcie WIT, a także w paszporcie katastralnym. Paszporty te muszą być wydane podczas wejścia na własność. Bez nich nie można dokonywać żadnych transakcji na rynku nieruchomości. Gdy zmienia się charakterystyka mieszkania, automatycznie unieważnia on swoje paszporty... W konsekwencji właściciel, z jakimkolwiek zamiarem zbycia nieruchomości, może znaleźć się w trudnej sytuacji.

Jeśli zostawimy wszystko tak, jak jest i nie wydamy nowych paszportów, to w przyszłości nie będzie można tak po prostu sprzedać, kupić, hipotecznie czy odziedziczyć mieszkania. Jeśli kupujący nawet zgodzi się na zawarcie transakcji w tej formie, będzie potrzebował poważnej zniżki, aby wykorzystać te pieniądze na samodzielne zawarcie umowy.

Innymi słowy, mieszkanie traci płynność, staje się tańsze i może być sprzedane tylko z dyskontem, co jest wyjątkowo nieopłacalne dla właściciela, który zainwestował w niego swoje pieniądze. Natomiast odpowiednio zaprojektowana przebudowa radykalnie zwiększa płynność mieszkania, ponieważ mieszkania z udanymi przebudowami są zazwyczaj w cenie, w przeciwieństwie do standardowych opcji ze standardowym zestawem wad.

Lub ...?

Podsumowując powyższe, należy zauważyć, że obowiązek dokonania rejestracji przebudowy zawsze spoczywa na samym właścicielu. Możesz korzystać z przestrzeni życiowej tak długo, jak chcesz, w ogóle nie cierpiąc z powodu nieścisłości w dokumentach, ale w przyszłości ten problem z pewnością się ujawni, a ile będzie kosztować jego wyeliminowanie, teraz nie można powiedzieć.

Jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące zakupu mieszkania z nielegalną przebudową, nasz prawnik dyżurny jest gotów szybko na nie odpowiedzieć.

Sprzedając mieszkanie, wielu obywateli boryka się z różnymi problemami, które opóźniają cały proces na długi czas, a czasem wręcz uniemożliwiają.

Czy można sprzedać mieszkanie z nielegalną przebudową? Przyjrzyjmy się bliżej wszystkim niuansom tego zagadnienia.

Drodzy Czytelnicy! Nasze artykuły mówią o typowych sposobach rozwiązywania problemów prawnych, ale każda sprawa jest wyjątkowa.

Jeśli chcesz wiedzieć jak dokładnie rozwiązać Twój problem - skontaktuj się z formularzem konsultanta online po prawej stronie. To szybkie i bezpłatne!

Artykuł 25 Rozdział 4 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej wskazuje dokładne znaczenie sformułowania „Przebudowa lub przebudowa mieszkania”.

Istotne zmiany dokonane wewnątrz mieszkania, pociągające za sobą zmianę architektury, muszą znaleźć odzwierciedlenie w dokumentacji technicznej pomieszczenia.

Drobne zmiany wewnątrz mieszkania, które nie wpływają na ściany nośne, można dokonać na podstawie szkicu. W ta sprawa zmiany można wyświetlić bezpośrednio w planie WIT, co wyburzyć - na czerwono, co wybudować - na zielono.

Zgodnie ze szkicem możesz wykonać następujące prace:

  • Przeprowadź dodatkową instalację lub wymianę sprzętu, podczas gdy nie można dotknąć pionów wodociągowych i kanalizacyjnych.
  • Rejestracja i przenoszenie drzwi, jeśli nie ma dodatkowego obciążenia na podłogach.
  • Całkowite lub częściowe wznoszenie ścianek działowych i ścian, niezwiązane z konstrukcjami nośnymi.

Nieco trudniejsze do wykonania są przebudowy wpływające na konstrukcje wsporcze, wszystkie zmiany muszą być wykonane na podstawie projektu, który jest rozpatrywany przez przedsiębiorstwo posiadające zezwolenie SRO. Organizacje te są odpowiedzialne za wydawanie zezwoleń.

Praca wymagająca zmiany w projekcie obejmuje:

  1. Rekonstrukcja konstrukcji stropów;
  2. Montaż schodów w sufitach;
  3. Zmiana drzwi w konstrukcjach nośnych, łączenie kilku sąsiednich mieszkań;
  4. Montaż przegród przenoszących dodatkowe obciążenia na ścianach nośnych.

Reorganizacja i przebudowa pomieszczeń mają pewne różnice. Porozmawiajmy o tym bardziej szczegółowo.

Zmiany związane z wymianą lub przeniesieniem urządzeń sanitarnych, elektrycznych i innych urządzeń technicznych, które należy wprowadzić do lokalu, dotyczą przebudowy mieszkania.

Artykuł 25 RF LC dokładniej określa rodzaje prac, które są klasyfikowane jako reorganizacja i są wykonywane na podstawie zatwierdzonego projektu:

  • Przebudowa i montaż kuchni, toalet, łazienek.
  • Kompletna wymiana sprzętu wodno-kanalizacyjnego i inżynieryjnego.
  • Montaż dodatkowego wyposażenia, które będzie wymagało dodatkowego zużycia energii, zużycia wody, dodatkowego układania sieci (nawiasem mówiąc, układanie ogrzewania podłogowego nie jest uwzględnione na tej liście).
  • Demontaż sieci inżynieryjnych, ale zachowanie miejsca głównych pionów i kanałów, również dotyczy przebudowy, ale zmiany te można przeprowadzić na podstawie szkicu.
  • Wymiana urządzeń wodno-kanalizacyjnych, gazowych i grzewczych (wyjątkiem od reguły jest przenoszenie urządzeń grzewczych na balkony).
  • Wymiana kuchenek elektrycznych na gaz i odwrotnie.

Po zdefiniowaniu pojęcia reorganizacji widać, że zmiany związane z przeniesieniem urządzeń inżynieryjnych, sanitarnych, technicznych są reorganizacją. Jeśli twoje zmiany wpływają na ściany, konstrukcje wsporcze, łączenie pokoi, mieszkań itp., wyburzasz i wznosisz nowe budynki, zmiany te nazywamy przebudową.

Jak sprzedać mieszkanie bez legalnej przebudowy?

Można i łatwo sprzedać mieszkanie z nielegalną przebudową, koszt mieszkania nie musi być obniżony, jeśli kupujący jest zadowolony z mieszkania z przebudowy, to nie ma potrzeby jego legalizacji. Chodźmy do reg. podopiecznego i zawarł umowę ze starym paszportem, z wyprzedzeniem ważność paszportu wynosiła 5 lat, obecnie prawo nie określa okresu ważności paszportu technicznego mieszkania, tj. Możesz także zarejestrować się na starym, na którym nie wskazano przebudowy.

Czy można sprzedać mieszkanie z nielegalnym układem na kredyt hipoteczny?

Jest to możliwe, ale nie wszystko jest tutaj takie proste. Paszport techniczny do mieszkania będzie wymagany przez bank w obowiązkowe, jak również będzie to konieczne do przeprowadzenia, a tutaj konieczne jest albo negocjowanie, albo legitymizacja przebudowy.

Przykład jak sprzedać mieszkanie bez legalnej przebudowy:

Ludzie kupili mieszkanie na kredyt hipoteczny w budynku w trakcie budowy i zaraz po zakończeniu budowy dokonali przebudowy, ale mieszkanie nie należy do nich, ale do banku hipotecznego, nadszedł moment umorzenia hipoteki i bank prosi o wycena rynkowa, a w trakcie wyceny wykonywane są zdjęcia przedmiotu wyceny. Można trochę oszukać, zgodzić się zarówno z technikiem, jak i rzeczoznawcą, który pójdzie do obiektu i pokaże im mieszkanie piętro niżej lub wyżej (po wcześniejszym uzgodnieniu z sąsiadami), no lub nie pokaże niczego w ogóle, jak Zgoda.

Znowu, jeśli przebudowa jest niewielka, no cóż, rozebrałeś małą czarną szafę, a kto będzie wiedział i skąd będzie wiedział, że masz przebudowę, zanim WIT położyła pieczątki „przebudowy” na paszporcie technicznym, teraz nie ma stempla . Oczywiście ta sztuczka nie zadziała, jeśli w ogóle nie masz ścian.

Jaka przebudowa mieszkania nie wymaga zgody?

Przebudowy przeprowadzane w mieszkaniu dzielą się na cztery kategorie:

  1. Potrzebuje porozumienia.
  2. Nie wymaga zatwierdzenia projektu.
  3. Zabroniona przebudowa.
  4. Wymaga nie tylko akceptacji projektu, ale także zgody właścicieli (układ klatek schodowych, strefy frontowe).

Podział ten został zaproponowany przez Moskiewską Inspekcję Mieszkaniową, pozostałe regiony Federacji Rosyjskiej, zaproponowano skupienie się na tych grupach. Rozważmy bardziej szczegółowo pierwszą i drugą grupę.

Pierwsza grupa obejmuje następujące typy Pracuje:

  • Ponowna instalacja grzejników;
  • Instalacja klimatyzatora;
  • Przeniesienie kuchni (rozbudowa);
  • Ponowna instalacja okna ze zmianą ramy;
  • Wykonywanie prac przy szkleniu loggii;
  • Wykonywanie prac związanych z urządzeniem dodatkowych otworów, które nie są związane z konstrukcje nośne;
  • Demontaż szafek (ścian);
  • Modyfikacja przegród, które nie są konstrukcjami nośnymi i nie oddzielają obszarów „mokrych”;
  • Montaż urządzeń sanitarnych w istniejącym pomieszczeniu.

Notatka!!! Ostatni punkt dotyczy tylko lokali mieszkalnych, w innych przypadkach ten rodzaj prac wymaga zatwierdzenia projektu.

Druga grupa obejmuje następujące rodzaje pracy:

  • Demontaż istniejących sieci inżynieryjnych, które wymagają dodatkowego zużycia energii;
  • Demontaż przegród nośnych;
  • Montaż ścianek działowych w pomieszczeniach mieszkalnych z drewnianymi podłogami;
  • Wymiana kuchenek elektrycznych na gazowe i przenoszenie ich w inne miejsce;
  • Montaż schodów pionowych;
  • Montaż otworów w ścianach należących do konstrukcji nośnych;
  • Demontaż i przeniesienie toalet i łazienek.

Jaki rodzaj przebudowy mieszkania jest zabroniony przez prawo?

Zdecydowałeś się ponownie zaplanować mieszkanie, zanim zaczniesz coś robić, musisz uzgodnić wszystkie prace, które planujesz wykonać z projektem. Jednak nie wszystkie rodzaje przebudowy są dozwolone. Biorąc pod uwagę, że mieszkasz w apartamentowcu i jakaś praca może powodować niedogodności dla innych mieszkańców, musisz również zwrócić uwagę na ich zainteresowania.

Po pierwsze, Twoja przebudowa nie powinna obniżać wydajności domu. Po drugie, zabrania się demontowania konstrukcji wsporczych, gdyż może to doprowadzić nawet do zawalenia się ściany. A bezpieczeństwo twoich sąsiadów to ważny czynnik których należy przestrzegać.

Jeśli planujesz połączyć kuchnię z pokojem, podczas gdy w kuchni jest kuchenka gazowa, inspektorat mieszkaniowy odrzuci twoją prośbę, aby uniknąć takich nieporozumień, wystarczy zainstalować przesuwaną przegrodę.

Jeśli Twoje zmiany wpłyną na miejsca wspólnej komunikacji budowlanej, a po przeprowadzonych pracach dostęp do nich będzie ograniczony, zostaniesz również odmówiony przebudowy.

Nie zawsze uda Ci się również zamienić pokój i kuchnię, do tego muszą być spełnione pewne warunki.

Nie będzie można zgodzić się na przebudowę, jeśli Twój dom znajdzie się na liście lokali do rozbiórki.

Jeśli wykonałeś przebudowę bez zgody, możesz spróbować przeprowadzić procedurę zatwierdzania „z mocą wsteczną”. W tym procesie zostaniesz obciążony grzywną i decyzją o przywróceniu mieszkania do pierwotnego wyglądu lub wykonaniu umowy w określonej formie.

Dekret rządu moskiewskiego nr 508-PP określa szczegółowy wykaz prac, które są zabronione przy przebudowie mieszkania.

Jednym z rodzajów niechcianych obciążeń w mieszkaniu jest nielegalna przebudowa. W tym artykule rozważymy ryzyko obu stron - zarówno sprzedającego, jak i kupującego.

Zgodnie z ustawą o rejestracja państwowa prawa do nieruchomości i transakcje z nimi nie są uwzględnione na liście podstaw odmowy zarejestrowania umowy, jednak w praktyce Rosreestr często odmawia zakończenia transakcji, jeśli mieszkanie ma przebudowę, a czerwone linie znajdują odzwierciedlenie w dokumentach WIT.

Mieszkanie na sprzedaż z przebudową, fot.:

Jak dowiedzieć się, że jest sprzedaż mieszkania z nielegalną przebudową?

Zdarza się, że sprzedając mieszkanie z przebudową, pozbawieni skrupułów pośrednicy w handlu nieruchomościami milczą o tym fakcie. W związku z tym przyszli nabywcy muszą przede wszystkim sprawdzić aktualny układ mieszkania za pomocąPlan piętra WIT... Jeśli znajdziesz rozbieżności, będzie to oznaczać nieuprawnioną przebudowę mieszkania, nieskoordynowaną z organami nadzoru.

W przypadku zakupu mieszkania, jeśli zmiany są pokazane na planie WIT czerwonymi liniami. jako nowy właściciel będziesz zobowiązany do zalegalizowania zmian, które zaszły w Moskiewskim Inspekcji Mieszkaniowej, czyli do zbierania niezbędne dokumenty i zapłać grzywnę ... Należy zauważyć, że nie zawsze można zalegalizować czerwone linie WIT. Jeśli naprawa została przeprowadzona z naruszeniem przepisów budowlanych i przepisów lub nie jest zgodna ustawodawstwo mieszkaniowe , będziesz musiał częściowo lub całkowicie zwrócić mieszkanie dawny wygląd... Zakup takiego mieszkania może w przyszłości skutkować dla Państwa znacznymi stratami materialnymi, gdyż przywrócenie pierwotnego układu lub doprowadzenie układu mieszkania do uzgodnionego wariantu spadnie na barki przyszłego właściciela.

Plan WIT z czerwonymi liniami, zdjęcie:

Ocena przebudowy przy sprzedaży mieszkania

Sprzedaż mieszkania z przebudową może zamienić się w opłacalną dla Ciebie transakcję tylko wtedy, gdy praca została zalegalizowana na czas. Według statystyk koszt mieszkania z uzgodnioną przebudową jest co najmniej o 10% wyższy niż koszt podobnego mieszkania, ale bez przebudowy. Koszt mieszkania z bezprawną przebudową podczas sprzedaży jest obniżony co najmniej o te same 10%, a nawet więcej.

Przyszli nabywcy często dzwonią do naszej firmy i proszą o oszacowanie kosztów przebudowy, ponieważ sprzedający jest gotowy na zniżkę na koszt jej zatwierdzenia.

W takich ocenach jest jednak wiele pułapek, w związku z którymi udzielamy konsultacji telefonicznych z zastrzeżeniami. Na przykład kupujący pyta: ile kosztuje legalizacja połączenia łazienki i toalety. Ogólnie rzecz biorąc, jest to prosta przebudowa, koszt i czas są dość standardowe. Jednak oprócz tych zmian kupujący często nie przekazują nam wielu innych informacji, ponieważ nie są ekspertami w tej dziedzinie i nawet nie podejrzewają, że np. zastąpienie linoleum płytkami lub przesunięcie drzwi również dotyczy przebudowa, odpowiednio, koszt i czas zatwierdzenia wzrosną ...

Przesuwanie drzwi, fot.:

Zdjęcia naszej pracy nad przeniesieniem wejścia do mieszkania:

I często zdarzają się sytuacje, w których przebudowa nie jest w zasadzie kompatybilna. Na przykład, jeśli zapytasz: „Czy można zalegalizować zjednoczenie łazienki i łazienki, jeśli łazienka ma lekko przyciętą puszkę wodno-kanalizacyjną”? Odpowiemy: można łączyć lokale, ale wymagana jest zgoda 2/3 właścicieli mieszkań, aby wpłynąć na szafkę wodno-kanalizacyjną.

Problem polega na tym, że przebudowy nie są skoordynowane „częściowo” i nie można uzgodnić konkretnego wydarzenia, jeśli inne jest sprzeczne z prawem („wytnę otwór, ale nie wzmocnię”).

Właściciel może skonsultować się na temat możliwości uzgodnienia przebudowy zarówno ze specjalistami wyspecjalizowanej firmy, jak iz centrum „Moje dokumenty” lub z menedżerami inspekcja mieszkaniowa odpowiednia dzielnica Moskwy w czasie odbioru.

Lista czynności zabronionych podczas przebudowy znajduje się również w klauzuli 11 załącznika 1 dekretu rządu moskiewskiego nr 508 w wydaniu 840.

Mówi, że podczas przebudowy zabronione jest:

Praktyka sprzedaży mieszkania z nielegalną przebudową

Rozważ dwa typowe przypadki:

Opcja 1 - Jeśli mieszkanie z nielegalnym układem zostanie kupione za gotówkę

W takim przypadku natychmiast po transakcji odpowiedzialność przechodzi na kupującego, ponieważ nieruchomość została zarejestrowana zgodnie ze starym planem WIT. Z reguły w takiej sytuacji wiadomo, jaka będzie przybliżona kwota na zalegalizowanie przebudowy, a od kosztu zatwierdzenia jest udzielana zniżka.

Sprzedający nie jest tutaj zagrożony. Sprzedał mieszkanie według starych dokumentów, w którym nie ma przebudowy, formalnie zostało to już wykonane przez nowego właściciela. Ale kupujący może być w nieprzyjemna sytuacja: nieautoryzowana przebudowa może okazać się niespójna, a koszt jej likwidacji wyjdzie wielokrotnie więcej niż rabat, który zrobił sprzedawca. Co więcej, w 90% przypadków ocena kosztów uzgodnienia przebudowy dokonywana jest na podstawie kilku telefonów do wyspecjalizowanych firm, nawet bez analizy planów WIT.

Opcja 2 - Jeśli kupujący kupi mieszkanie z kredytem hipotecznym.

Tutaj jest znacznie więcej komplikacji. Wiele banków początkowo nie emituje kredyty hipoteczne, na zakup mieszkań z nielegalną przebudową.

Ale rozważymy sytuację, w której bank zasadniczo nie jest przeciwny realizacji transakcji sprzedaży i kupna mieszkania z nielegalną przebudową.

Sprzedawca znowu wygrywa – jego ryzyko jest minimalne, poza tym, że będzie musiał dłużej szukać kupca. Sprzedaje mieszkanie z nielegalną przebudową „pod gołym niebem”, czyli kupujący, bank, firma ubezpieczeniowa i rzeczoznawca wiedzą, że mieszkanie jest nielegalnie przebudowywane, ale nadal są gotowi udzielić kredytu.

Klient- tutaj jest więcej trudności. Bank i towarzystwo ubezpieczeniowe udzielają kredytu tylko pod warunkiem, że po zakupie mieszkania przebudowa zostanie zalegalizowana w określony sposób. Warunek ten jest określony w umowie z jasnymi terminami. Zwykle ten okres to 6 miesięcy... Ryzyko, że przebudowa będzie niespójna, spada w całości na przyszłego właściciela i firmę wyceniającą(którzy również oceniają możliwość dopasowania, robiąc losowo 1-2 połączenie telefoniczne). Ponadto w momencie rejestracji transakcji Rosreestr może odmówić na podstawie przebudowy mieszkania.