Дозвіл на зміну функціонального призначення приміщення. Як змінити призначення нерухомості
перепрофілювання приміщень - це зміна або зміна зареєстрованого в БТІ (бюро технічної інвентаризації) профілю приміщення, будівлі.
Для збільшення рентабельності бізнесу, підприємці, вивчивши ринок, вдаються до можливості змінити призначення приміщень власної нерухомості за допомогою експертів в даній області, так як процедура перепрофілювання не найпростіша і вимагає не тільки знань, а й уміння працювати з бюрократичним апаратом державних органів контролю та нагляду. частим явищем перепрофілювання житлового або нежитлового приміщення є бажання власника з офісу зробити торгову точку, фітнес клуб, медична установа і т.д.
Для зміни функції приміщення існує дві основні передумови:
Зміна власника нерухомості, орендаря
Нерентабельність приміщення будівлі, що тягне за собою зміну функціонального призначення
Що ж таке перепрофілювання приміщення / будівлі?
процедура перепрофілювання нежитлового приміщення, будівлі - це зміна функціонального призначення нерухомості, а метою зміни її експлуатаційних якостей для збільшення прибутку і закріплення даної процедури юридично в необхідних державних службах.
Варто відразу обмовитися, що переведення приміщення з житлового фонду в нежитловий і зміна профілю приміщення - це різні поняття, Хоча і близькі за значенням. Сама процедура переведення нерухомості з житлового в нежитловий фонд має на увазі і зміну профілю приміщення, тобто під час процедури переведення необхідно вказувати профільне призначення. А процедура перепрофілювання нежитлового приміщеннямає на увазі саме зміна призначення нежитлової нерухомості по спеціалізації - офіс, торгова точка, складське приміщення, медичне, виробниче приміщення і так далі. Так як згідно із законодавством, для здійснення комерційної діяльності в приміщенні необхідно відповідність профілю нерухомості здійснюваної діяльності, порядок і процедура регламентується відповідним законодавством.
Основними випадками, в яких необхідно проводити перепрофілювання нежитлового приміщення - це переробка офісу в магазин, аптеку, ресторан або назад, в даному випадку профіль «установа» зміниться на «торгове», «медичне», «громадське харчування».
Компанія «Квест» пропонує своїм клієнтам послуги з перепрофілювання нежитлових приміщень . Знання процедур і досвід роботи з документами дозволяють здійснювати процедуру в найкоротші терміни. Експерти компанії проведуть аналіз і підготують пакет необхідних документів, Які клієнт не в змозі підготувати самостійно. Якість документів перевіряється фахівцями компанії, щоб уникнути курйозних ситуацій і помилок, які можуть бути допущені в державних органах при оформленні документації. Працюючи з «Квест» ви отримуєте гарантію якісної та оперативної роботи.
Ірина Самойлова
16089
8
Якщо ви вважаєте, що, купивши нерухомість, можете робити з нею, що завгодно, то ця стаття для вас. Будь-яке нерухоме майно має своє функціональне цільове призначення, причому, встановлене законом, Розмежування на «житлове» і «нежитлове» на практиці є досить розпливчастим. Зокрема експлуатація комерційної нерухомості має різні цілі, крім того ділянку під будівлею також має свій функціонал. Ось і спробуємо розібратися з поняттям призначення, як з юридичної, так і з економічної точки зору.
Фото з Flickr.com | The Residences at Dove Mountain
У великих містах з'являються нові формати житлової нерухомості, так звані квартири в стилі «лофт», студії та майстерні. Художні задуми проектувальників і дизайнерів не поміщаються в нудні квартирні планування, креативщикам хочеться міської нерухомості з розмахом. На допомогу приходять збанкрутілих заводи і фабрики, що пустують складські приміщення, Горища і підвали.
Пакет документів для зміни вигляду і функціоналу нежитлової нерухомості наступний:
- заява;
- технічний, кадастровий паспорта;
- правоподтверждающие документи;
- проект перепланування;
- висновок на відповідність нормам санітарно-епідеміологічним, пожежної безпеки і іншим.
Коли з нежитлової будівлі зробити апартаменти-лофт не вийде
- Нежитлова будівля / приміщення знаходиться в напівзруйнованому стані, є дефекти, що перешкоджають експлуатації.
- Будівля знаходиться в промисловій зоні, відсутня необхідна соціальна інфраструктура.
- Конфігурація будівлі (висота стель, розмір отворів) не відповідає вимогам, що пред'являються до житла.
- Немає і / або неможливо провести інженерні комунікації (світло, вода, каналізація, вентиляція, газ).
Примітка: коли все буде готово, будівля прийнято комісією, не забудьте перереєструвати вашу власність. Тепер у Вас не нежитлове приміщення, а квартира або приватне домоволодіння.
Призначення комерційної нерухомості
Поняття редевелопмента з'явилося порівняно недавно, а от на ділі його використовували ще в 90-е. перепрофілювання освітніх установ в офіси фірм-одноденок і напівлегальних бізнесменів відняли у міст величезна кількість дитячих садків. Схеми ці в більшості своїй суперечили або нахабно обходили чинне законодавство.
Сучасний редевелопмент комерційної нерухомості виглядає більш пристойно. Чого тільки варта зміна функціоналу фабрики «Червоний Жовтень», яку перетворили в богемний центр з ресторанами, виставковими залами та офісами великих компаній. Також як і для фізичних осіб, Для організацій, що пустують заводи і цехи представляють простір для творчості і економічну перспективу.
Основні причини:
- гарне розташування;
- велика площа приміщень;
- велика територія;
- популярність місця.
Правові питання редевелопмента комерційної нерухомості
На перший погляд з правої точки зору не важливо, буде власник використовувати майно для організації торгівлі або для громадського харчування. Насправді різний рід діяльності передбачає різні вимоги до організації та оснащенню простору. Наприклад, санітарні норми, які застосовуються до ресторану і до цеху, суттєво відрізняються. Крім того, режим оподаткування організації також залежить від виду діяльності.
До деяких спеціальними режимами застосовуються фізичні показники, Такі як площа торгового залу, А ось якщо в дозвільній документації написано не торговельна площа, а цех, це може стати проблемою.
Якщо будівля планується глобально міняти (зовнішній і внутрішній вигляд) - це реконструкція. Вона вимагає отримання дозволів від державних органів влади, висновків різних комісій, плану реконструкції та його затвердження місцевими влади. Як наслідок цих заходів - внесення змін до ЕГРП і технічну документацію. Якщо ви не міняєте площі і зовнішнього вигляду будівлі, досить внести зміни в технічні документи (наприклад, зміниться експлікація будівлі або поверховий план).
Наріжне питання - земля під будівлею
На нашому порталі був детально освячений питання зміни категорії землі, стаття. Однак земельне питання представляє найбільш складну проблему в законодавстві. Справа в тому, що в законі немає чіткого визначення понять категорія землі і вид дозволеного використання.
З аналізу практики судів видно, що цільове призначення відноситься до земельного законодавства. Дозволене використання - це фактично територіальне зонування, згідно із затвердженим планом забудови. Конкретного переліку видів використання землі в законі немає. Державні і муніципальні земельні ділянки надаються під будівництво і для інших цілей. Місцева влада може дозволити як багатоповерхове будівництво, так і малоповерхове, надати ділянку під будівництво будівель виробничого призначення. Вказівка \u200b\u200bна мета міститься в договорах, наприклад оренди, в Постановах Адміністрації про надання у власність земельної ділянки.
Наслідки самовільного зміни призначення
- Адміністрація може зажадати знести будівлю, будівлю або споруду. Для капітального будівництва ця схема не працює, а ось для інших (кіоски, огорожі, гаражі) цілком.
- Договір довгострокової оренди можна розірвати на підставі невідповідності дозволеного використання реальному.
- Можна нарватися на адміністративний штраф або попередження від УФАС (Антимонопольний орган).
Якщо ділянку Вам надали під будівництво торгового центру, А ви хочете створити готельний бізнес, варто звернутися в адміністрацію і Комітет архітектури і містобудування міста. За згодою останнього Адміністрація поміняє в правопредоставляющіх документах мета використання.
Увага: перепрофілюванням ділянки краще зайнятися до початку будівництва.
Якщо будівлі побудовано в порушення вимог дозволеного використання землі, тільки муніципалітет здатний вирішити цю проблему. Будь то оренда або власність, в договір або постанову можна внести зміни. Зверніть увагу на отриманий кадастровий і технічний паспорт, при наявності відомостей про мету експлуатації, необхідні будуть зміни.
На завершенняхочеться відзначити, що будь-які зміни треба робити з оглядкою на економічну перспективу і доцільність. Порахуйте витрати на реконструкцію, погодження та реєстрацію і відніміть їх від передбачуваного прибутку. Чи варта шкурка вичинки, вирішувати конкретному власнику. Прикладів вдалого редевелопмента в великих містах стає все більше, може бути закинутий цех давно чекає вашого втручання в його долю?
Перепрофілювання - це зміна функціонального призначення приміщення.
В результаті приватизації підприємств і продажу муніципального майна багато нежитлові приміщення виявилися в приватній власності. Така доля виявилася у приміщень, раніше призначалися для обслуговування населення: продовольчих і промтоварних магазинів, аптек, перукарень, і дитячих садів.
А потім ці приміщення перетворилися в офіси, банки, стоматологічні клініки та бутіки.
У багатьох нежитлових приміщень неодноразово змінювалися власники. В результаті в правовстановлюючих документах на приміщення вже немає записів про старому функціональне призначення приміщень (аптека, магазин, тощо). Однак такі записи залишилися в документах БТІ.
Тому якщо в експлікації БТІ в графі «призначення приміщення» є запис про те, що приміщення-торгове, Аптека, побутове обслуговування або магазин - це означає, чтопомещеніе має використовуватися тільки відповідно до призначення, зазначеному в експлікації БТІ.
Як правило, такі приміщення спочатку було передано в приватну власність з умовою збереження його цільового призначення. Або-продані за «пільговою» ціною для надання споживчих послуг населенню.
У разі неодноразового відчуження приміщення (з відсутністю в наступних договорах купівлі-продажу умови про обмеження щодо цільового використання приміщення) і закінчення з моменту первинної угоди 5-и річного строку позовної давностіможно спробувати довести інстанціях, що приміщення Ви маєте право використовувати в інших цілях.
Однак дане твердження спірне, і органи виконавчої влади м Москви часто відмовляються погоджуватися з таким обґрунтуванням.
До 2005 р. органи виконавчої влади боролися з нецільовим використанням приміщення досить пасивно. Однак потім місто стало відчувати брак приміщень соціально-споживчого призначення, і як наслідок, почастішали випадки подачі судових позовів, пов'язаних з нецільовим використанням приміщень.
В результаті власники банківських офісів і бутиків змушені або облаштовувати в цих приміщеннях малорентабельні продовольчі і промтоварні магазини і аптеки і повторно ремонтувати приміщення, або-погоджуватися на відчуження приміщень на користь уряду м Москви (з отриманням грошової компенсації або іншого приміщення).
Тому якщо приміщення використовується в офісних, медичних та інших, не торгових цілях, а в експлікації БТІ (в графі «функціональне призначення») є запис «торгове», необхідно спробувати оформити дозвіл на використання приміщення в нових цілях, не чекаючи судового спору.
Перепрофілювання приміщення можливо тільки при наявності згоди власника приміщення. І якщо приміщення орендується у уряду м Москви-потрібно отримати згоду на зміну цільового призначення приміщення, яке є власністю м Москви проблематично.
Якщо приміщення знаходиться в приватній власності, необхідно відновити «історію» проведення всіх операцій з відчуження цього приміщення. Для цього необхідно зібрати первинні документи, на підставі яких після розпаду СРСР приміщення оформили в приватну власність. Також необхідно зібрати документи, на підставі яких відбувалися всі наступні угоди з приміщенням.
Для оформлення перепрофілювання приміщення необхідно отримати висновки ЦГСЕН і ГО і НС про допустимість використання приміщення в тих цілях, в яких воно використовується (з урахуванням вимог СНиП та СанПіН). Часто для отримання таких висновків доводиться розробляти проект з планувальним рішенням, що підтверджує допустимість використання приміщень в інші цілі.
Потім необхідно отримати висновок Департаменту споживчого ринку про допустимість перепрофілювання приміщення з урахуванням відсутності дефіциту торгових підприємств. А потім ще потрібно отримати згоду Управи на перепрофілювання приміщення. Дозвіл на зміну функціонального призначення приміщення видає Префектура округу.
У разі відмови Префектури в перепрофілювання приміщення необхідно:
Подати заяву в БТІ з вимогою про зміну запису в експлікації на підставі:
- закінчення 5-и річного строку від моменту накладення первинного обмеження щодо використання приміщення
- відсутності у Вашому договорі купівлі-продажу приміщення записи про обмежене використання приміщення
оскаржити в судовому порядку відмова БТІ в Вашому проханні, обґрунтувавши порушення ваших прав:
- 2-мя зазначеними вище аргументами
- наявністю проектної документації, погодженої ЦГСЕН і ГО і НС (яка підтверджує допустимість використання приміщень в інших цілях з урахуванням будівельних і санітарних норм і правил)
ТОВ «ФРАНЦ-А» пропонує послуги з оформлення дозвільної документації на перепрофілювання приміщень, в обсязі:
- проведення правової експертизи правовстановлюючих документів для визначення можливості зміни цільового призначення приміщення
- розробки проектної документації та її узгодження в ЦГСЕН і ГО і НС
- отримання думки територіального відділу Департаменту споживчого ринку про допустимість перепрофілювання приміщення