إذن لتغيير الغرض الوظيفي للمباني. كيفية تغيير الغرض من العقار

إعادة تحديد ملامح المباني- هذا تغيير أو تغيير في ملف تعريف غرفة أو مبنى مسجل لدى BTI (Bureau of Technical Inventory).

لزيادة ربحية الأعمال التجارية ، يلجأ رواد الأعمال ، بعد دراسة السوق ، إلى فرصة تغيير الغرض من مباني عقاراتهم الخاصة من خلال خبراء في هذا المجال ، منذ الإجراء إعادة التنميطليس الأسهل ولا يتطلب المعرفة فحسب ، بل يتطلب أيضًا القدرة على العمل مع الجهاز البيروقراطي لهيئات الرقابة والإشراف التابعة للدولة. كثرة الحدوث إعادة التنميطسكني أو المباني غير السكنيةهي رغبة المالك من المكتب في إنشاء منفذ بيع بالتجزئة ونادي للياقة البدنية ، مؤسسة طبيةإلخ.

هناك شرطان أساسيان لتغيير وظيفة الغرفة:

تغيير ملكية عقار ، مستأجر

أماكن غير مربحة للمبنى ، مما يستلزم تغيير الغرض الوظيفي

ما هو تحويل الغرفة / المبنى؟

إجراء تحويل المباني غير السكنية والمباني- هذا تغيير في الغرض الوظيفي للعقار ، ومن أجل تغيير أدائه من أجل زيادة الأرباح وترسيخ هذا الإجراء قانونياً في الضرورة الخدمات العامة.

تجدر الإشارة على الفور إلى أن نقل المباني من مخزون المساكن إلى غير سكني والتغيير في ملف تعريف المبنى هو مفاهيم مختلفةوإن كان قريبًا من المعنى. يتضمن الإجراء ذاته لتحويل العقارات من صندوق سكني إلى صندوق غير سكني تغييرًا في ملف تعريف المبنى ، أي أثناء إجراء النقل ، من الضروري الإشارة إلى الغرض من الملف الشخصي. والإجراء تحويل المباني غير السكنيةإنه يعني بالضبط التغيير في الغرض من العقارات غير السكنية حسب التخصص - مكتب ، ومنفذ بيع بالتجزئة ، ومستودع ، ومبنى طبي ، وصناعي ، وما إلى ذلك. نظرًا لأنه وفقًا للتشريع ، من أجل تنفيذ الأنشطة التجارية في المباني ، من الضروري الامتثال للملف العقاري للأنشطة التي يتم تنفيذها ، فإن الإجراءات والإجراءات تنظمها التشريعات ذات الصلة.

الحالات الرئيسية التي من الضروري القيام بها تحويل المباني غير السكنية- هذا هو تحويل مكتب إلى متجر أو صيدلية أو مطعم أو العكس هذه القضيةسيتم تغيير الملف الشخصي "مؤسسة" إلى "تجارية" ، "طبية" ، "تموين عام".

تقدم شركة Quest خدمات عملائها لـ إعادة التنميط المباني غير السكنية ... تتيح لك معرفة الإجراءات والخبرة في التعامل مع المستندات تنفيذ الإجراء في أقصر وقت ممكن. سيقوم خبراء الشركة بتحليل وإعداد الحزمة ملفات مطلوبةأن العميل غير قادر على الاستعداد من تلقاء نفسه. يتم فحص جودة المستندات من قبل متخصصي الشركة لتجنب المواقف المضحكة والأخطاء التي يمكن أن تقع فيها الهيئات الحكوميةعند إعداد الوثائق. من خلال العمل مع "Quest" تحصل على ضمان لعمل عالي الجودة وفعال.

ايرينا سامويلوفا

16089

8

إذا كنت تعتقد أنه من خلال شراء عقار ، يمكنك فعل ما تريد به ، فهذه المقالة مناسبة لك. أي العقاراتله غرض وظيفي خاص به ، علاوة على ذلك ، قانوني، فإن التمييز بين "سكني" و "غير سكني" في الممارسة العملية غامض للغاية. على وجه الخصوص ، فإن تشغيل العقارات التجارية له أغراض مختلفة ، بالإضافة إلى أن المنطقة الواقعة تحت المبنى لها وظائفها الخاصة أيضًا. لذلك دعونا نحاول فهم مفهوم التعيين من وجهة نظر قانونية واقتصادية.

الصورة عبر Flickr.com | The Residences at Dove Mountain

تظهر الأشكال الجديدة للعقارات السكنية في المدن الكبيرة ، ما يسمى بالشقق والاستوديوهات وورش العمل المصممة على طراز دور علوي. لا تتناسب الأفكار الفنية للمخططين والمصممين مع مخططات الشقق المملة ؛ فالمبدعون يريدون عقارات المدينة على نطاق واسع. المصانع المفلسة والمصانع الفارغة تنقذ المستودعاتوالسندرات والطوابق السفلية.

حزمة المستندات الخاصة بتغيير مظهر ووظيفة العقارات غير السكنية هي كما يلي:

• بيان؛
• جوازات السفر الفنية والمساحية ؛
• الوثائق الداعمة؛
• مشروع إعادة التطوير
• استنتاج بشأن الامتثال للمعايير الصحية والوبائية ، السلامة من الحرائقو اخرين.

من الضروري الاتصال بالهيئة للاستخدام المساكنفي حكومة البلدية. هناك ، بالمناسبة ، سوف يساعدون في تحديد قائمة الوثائق.

متى تصنع من مبنى غير سكني شقة دور علوي لن يعمل

1. المباني / المباني غير السكنية في حالة متهالكة ، وهناك عيوب تمنع التشغيل.
2. يقع المبنى في منطقة صناعية ، ولا توجد بنية تحتية اجتماعية ضرورية.
3. تكوين المبنى (ارتفاع الأسقف ، حجم الفتحات) لا يفي بمتطلبات السكن.
4. لا يوجد و / أو يستحيل إجراء اتصالات هندسية (كهرباء ، ماء ، صرف صحي ، تهوية ، غاز).

ملحوظة:عندما يكون كل شيء جاهزًا ، يتم قبول المبنى من قبل اللجنة ، لا تنس إعادة تسجيل عقارك. الآن ليس لديك مباني غير سكنية ، ولكن لديك شقة أو منزل خاص.

الغرض من العقارات التجارية

ظهر مفهوم إعادة التطوير مؤخرًا نسبيًا ، ولكن في الواقع تم استخدامه مرة أخرى في التسعينيات. تغيير الغرض المؤسسات التعليميةفي مكاتب الشركات ذات اليوم الواحد ورجال الأعمال شبه القانونيين ، تم أخذ عدد كبير من رياض الأطفال من المدن. هذه المخططات في معظمها تناقض أو تجاوزت بشكل صارخ التشريع الحالي.

إعادة تطوير العقارات التجارية الحديثة تبدو أكثر لائقة. فقط ما هو التغيير في وظائف مصنع "أكتوبر الأحمر" ، الذي تحول إلى مركز بوهيمي يضم مطاعم وقاعات عرض ومكاتب الشركات الكبيرة... وكذلك ل فرادىبالنسبة للمنظمات ، تمثل المصانع والورش الفارغة مجالًا للإبداع ومنظورًا اقتصاديًا.

الأسباب الأساسية:

• موقع جيد؛
• مساحة كبيرة من المباني
• مساحة كبيرة
• شهرة المكان.

القضايا القانونية لإعادة تطوير العقارات التجارية

للوهلة الأولى ، من وجهة النظر الصحيحة ، لا يهم ما إذا كان المالك سيستخدم العقار لتنظيم التجارة أو لتقديم الطعام. في الواقع نوع مختلفيفترض النشاط متطلبات مختلفة لتنظيم الفضاء ومعداته. على سبيل المثال ، تختلف المعايير الصحية المطبقة على المطعم والمحل بشكل كبير. بالإضافة إلى ذلك ، يعتمد النظام الضريبي للمؤسسة أيضًا على نوع النشاط.

تخضع بعض الأوضاع الخاصة المؤشرات الماديةمثل المنطقة طابق التجارة، ولكن إذا كانت الوثائق المسموح بها لا تشير إلى منطقة مبيعات ، بل متجر ، فقد يصبح هذا مشكلة.

إذا تم التخطيط لتغيير المبنى عالميًا (المظهر الخارجي والداخلي) ، فهذه إعادة بناء. يتطلب الحصول على تصاريح من السلطات البلدية ، واستنتاجات اللجان المختلفة ، وخطة إعادة الإعمار وموافقة السلطات المحلية عليها. نتيجة لهذه التدابير ، تم إجراء تغييرات على USRR والوثائق الفنية. إذا لم تقم بتغيير المنطقة و مظهر خارجيالمباني ، يكفي إجراء تغييرات على المستندات الفنية (على سبيل المثال ، سيتغير شرح المبنى أو مخطط الأرضية).

السؤال الأساسي هو الأرض تحت المبنى

على بوابتنا ، نوقش موضوع تغيير فئة الأرض بالتفصيل. ومع ذلك ، فإن قضية الأرض هي أصعب مشكلة في التشريع. الحقيقة هي أن القانون لا يحتوي على تعريف واضح لمفاهيم فئة الأرض ونوع الاستخدام المسموح به.

من تحليل ممارسات المحاكم ، يمكن ملاحظة أن الغرض المحدد يشير إلى تشريعات الأراضي. الاستخدام المسموح به هو في الواقع تقسيم إقليمي ، وفقًا لخطة التنمية المعتمدة. لا توجد قائمة محددة لأنواع استخدامات الأراضي في القانون. يتم توفير قطع أراضي الولاية والبلدية للبناء ولأغراض أخرى. يمكن للسلطات المحلية أن تسمح بالبناء الشاهق والمنخفض الارتفاع ، وتوفر موقعًا لتشييد المباني الصناعية. وترد إشارة إلى الغرض في العقود ، على سبيل المثال ، عقود الإيجار ، في قرارات الإدارة بشأن منح ملكية قطعة أرض.

عواقب التغيير غير المصرح به في التعيين

1. قد تطلب الإدارة هدم مبنى أو هيكل أو هيكل. بالنسبة للبناء الرأسمالي ، لا يعمل هذا المخطط ، ولكنه يعمل بالنسبة للباقي (الأكشاك ، الأسوار ، المرائب).
2. يمكن إنهاء عقد الإيجار طويل الأجل على أساس التناقض بين الاستخدام المسموح به والاستخدام الحقيقي.
3. يمكن أن تتعرض لغرامة إدارية أو تحذير من OFAS (سلطة مكافحة الاحتكار).

ماذا تفعل في مثل هذه الحالات

إذا أعطيت قطعة أرض للبناء مركز التسوق، وترغب في إنشاء مشروع فندقي ، يجب عليك الاتصال بالإدارة ولجنة الهندسة المعمارية والتخطيط العمراني للمدينة. بموافقة الأخير ، ستقوم الإدارة بتغيير الغرض من الاستخدام في المستندات القانونية.

انتباه:من الأفضل القيام بإعادة تشكيل الموقع قبل بدء البناء.

إذا تم تشييد المباني بما يخالف الاستخدام المسموح به للأرض ، فإن البلدية وحدها هي القادرة على حل هذه المشكلة. سواء كان عقد إيجار أو عقار ، يمكنك تغيير العقد أو اللائحة. انتبه إلى جواز السفر المساحي والفني المستلم ، إذا كانت هناك معلومات حول الغرض من العملية ، فستكون التغييرات مطلوبة.

قيد التوقيفأود أن أشير إلى أنه ينبغي إجراء أي تغييرات مع مراعاة المنظور الاقتصادي والجدوى. حساب تكاليف إعادة الإعمار والموافقات والتسجيل وطرحها من الربح المقدر. ما إذا كانت اللعبة تستحق كل هذا العناء متروك للمالك المحدد. هناك المزيد والمزيد من الأمثلة على إعادة التطوير الناجحة في المدن الكبيرة ، فربما كانت هناك ورشة عمل مهجورة تنتظر تدخلك في مصيرها لفترة طويلة؟

إعادة التشكيل هو تغيير في الغرض الوظيفي للغرفة.

نتيجة لخصخصة الشركات وبيع ممتلكات البلدية ، أصبح العديد من المباني غير السكنية في ملكية خاصة. اتضح أن مثل هذا المصير كان في المباني التي كانت تهدف في السابق لخدمة السكان: متاجر المواد الغذائية والسلع المصنعة ، والصيدليات ، ومصففي الشعر ، ورياض الأطفال.

وبعد ذلك تم تحويل هذه المباني إلى مكاتب وبنوك وعيادات أسنان ومحلات.

تم تغيير أصحاب العديد من المباني غير السكنية عدة مرات. نتيجة لذلك ، لا توجد سجلات للغرض الوظيفي القديم للمباني (صيدلية ، متجر ، إلخ) في مستندات ملكية المبنى. ومع ذلك ، ظلت هذه السجلات في وثائق BTI.

لذلك ، إذا كان هناك إدخال في شرح BTI في عمود "الغرض من الغرفة" محال تجارية، مقابل، خدمة المستهلكأو متجر - وهذا يعني أنه يجب استخدام المبنى فقط للغرض المحدد في شرح BTI.

كقاعدة عامة ، تم نقل هذه الأماكن في الأصل إلى ملكية خاصةبشرط الحفاظ على الغرض المقصود. أو تباع بسعر "تفضيلي" لتقديم خدمات المستهلك إلى السكان.

في حالة التفرغ المتكرر للعقار (مع الغياب في العقود اللاحقة شراء وبيعشروط القيود المفروضة على الاستخدام المقصود للمباني) وانتهاء فترة التقادم البالغة 5 سنوات من تاريخ المعاملة الأولية ، يمكنك محاولة إثبات للسلطات أن لديك الحق في استخدام المبنى لأغراض أخرى.

ومع ذلك ، فإن هذا البيان مثير للجدل ، وغالبًا ما ترفض السلطات التنفيذية في موسكو الموافقة على هذا التبرير.

حتى 2005 كافحت السلطات التنفيذية ضد إساءة استخدام المباني بشكل سلبي إلى حد ما. ومع ذلك ، بدأت المدينة تعاني من نقص في المباني الاجتماعية والاستهلاكية ، ونتيجة لذلك ، أصبحت قضايا رفع الدعاوى المتعلقة بسوء استخدام المباني أكثر تواترًا.

نتيجة لذلك ، يضطر مالكو المكاتب والبوتيكات المصرفية إما إلى تجهيز هذه المباني بمخازن للأغذية والسلع المصنعة والصيدليات منخفضة الربح وإعادة إصلاح المباني ، أو الموافقة على تنفير المباني لصالح حكومة موسكو (مع الحصول التعويض النقديأو أماكن أخرى).

لذلك ، إذا تم استخدام المبنى للأغراض المكتبية والطبية وغيرها من الأغراض غير التجارية ، وفي شرح BTI (في العمود "الغرض الوظيفي") يوجد إدخال "تجاري" ، يجب عليك محاولة إصدار تصريح لاستخدام أماكن لأغراض جديدة ، دون انتظار نزاع قانوني.

لا يمكن إعادة تصنيف المباني إلا بموافقة مالك المبنى. وإذا كانت المباني مستأجرة من حكومة موسكو ، فمن الصعب الحصول على موافقة لتغيير الغرض من المبنى ، وهو ملك لمدينة موسكو.

إذا كانت المباني مملوكة ملكية خاصة ، فمن الضروري استعادة "تاريخ" جميع المعاملات المتعلقة بنقل ملكية هذا المبنى. للقيام بذلك ، من الضروري جمع الوثائق الأولية ، والتي على أساسها ، بعد انهيار الاتحاد السوفياتي ، تم تسجيل المباني كملكية خاصة. من الضروري أيضًا جمع المستندات التي تمت على أساسها جميع المعاملات اللاحقة مع المبنى.

لتسجيل تحويل المبنى ، من الضروري الحصول على استنتاجات دائرة الدولة المركزية للصحة والأوبئة والدفاع المدني وحالات الطوارئ بشأن مقبولية استخدام المباني للأغراض التي يتم استخدامها من أجلها (مع مراعاة المتطلبات SNiP و SanPiN). في كثير من الأحيان ، من أجل الحصول على مثل هذه الاستنتاجات ، من الضروري تطوير مشروع مع حل تخطيط يؤكد مقبولية استخدام المباني لأغراض أخرى.

ثم من الضروري الحصول على رأي من إدارة السوق الاستهلاكية حول مقبولية إعادة تصنيف المباني ، مع مراعاة عدم وجود نقص في المؤسسات التجارية. وبعد ذلك ما زلت بحاجة إلى الحصول على موافقة المكتب لإعادة تحديد سمات المباني. يتم إصدار الإذن بتغيير وظيفة المبنى من قبل محافظة المقاطعة.

إذا رفضت المحافظة تحويل المبنى ، فمن الضروري:

أرسل طلبًا إلى BTI مع شرط تغيير الإدخال في الشرح على أساس:

• انتهاء فترة 5 سنوات من لحظة فرض القيد الأولي على استخدام المبنى
• عدم وجود سجل في عقد البيع والشراء بشأن الاستخدام المحدود للمباني

التحدي في الإجراءات القضائيةرفض BTI تلبية طلبك ، مبررًا لانتهاك حقوقك:

• مع 2 الحجج أعلاه
• توافر وثائق المشروع المعتمدة من قبل دائرة الدولة المركزية للصحة والأوبئة والدفاع المدني وحالات الطوارئ (تأكيد مقبولية استخدام المباني لأغراض أخرى ، مع مراعاة قواعد وقواعد البناء والصرف الصحي)

تقدم LLC FRANTS-A خدمات لتسجيل تصاريح تحويل المباني ، بمبلغ:

• إجراء فحص قانوني لوثائق الملكية لتحديد إمكانية تغيير الغرض من المبنى
• تطوير وثائق المشروع واعتمادها في دائرة الدولة المركزية للصحة والوبائيات والدفاع المدني وحالات الطوارئ
• الحصول على رأي القسم الإقليمي لدائرة سوق المستهلك بشأن مقبولية إعادة تصنيف المباني