Transfert d'un appartement à la pratique judiciaire non résidentielle. Nouvelles règles et réglementations pour le transfert de locaux résidentiels à des non résidentiels

28.06.2019

Question:

J'habite au deuxième étage d'un immeuble à appartements. L'année dernière, l'appartement au rez-de-chaussée, qui est juste en dessous de moi, a été acheté par un mari et sa femme - des hommes d'affaires. Et ils ont immédiatement ouvert salon de coiffure. Il est devenu tout simplement impossible d'être à la maison - bruit constant, odeur, etc., surtout le week-end. Les habitants de notre entrée se sont plaints auprès de l'administration du district de l'utilisation illégale de l'appartement à des fins commerciales.

L'administration a signalé que les propriétaires de cet appartement ont été condamnés à une amende de 1 500 roubles et a rendu une ordonnance sur la nécessité d'enregistrer l'appartement en locaux non résidentiels avant le 15 septembre 2013. Cependant, tout est toujours pareil. Les propriétaires ont simplement payé l'amende et continuent d'utiliser l'appartement à d'autres fins. Dites-moi comment puis-je arrêter cela? Je ne veux pas qu'ils approuvent le transfert dans des locaux non résidentiels de cet appartement.

Réponse:

Le Code civil de la Fédération de Russie établit que la destination des locaux d'habitation est la résidence des citoyens; pour utiliser les locaux d'habitation à d'autres fins (en particulier à des fins commerciales), il faut d'abord le transférer au statut de locaux non résidentiels (articles 288, 671 du Code civil de la Fédération de Russie). Pour cela il y a procédure spéciale avec ses particularités et ses exceptions.

La principale condition en vertu de laquelle l'appartement peut être transféré dans des locaux non résidentiels est qu'il ne doit en aucun cas violer les droits et intérêts légitimes des autres citoyens, et également ne pas entrer en conflit avec les exigences établies pour les locaux résidentiels (article 17 du le LC RF). La pratique des tribunaux arbitraux est telle que toutes les transactions dans lesquelles se produit l'abus de locaux d'habitation sont reconnues nulles, c'est-à-dire n'entraînent aucune conséquence juridique.

Le citoyen propriétaire d'un logement qui n'est pas utilisé conformément à sa destination peut être tenu responsable administrativement sous la forme d'une amende de 1 000 à 1 500 roubles. La responsabilité administrative pour une telle violation vis-à-vis des entrepreneurs et entités juridiques n'est pas prévue dans le Code des infractions administratives de la Fédération de Russie, mais il existe des cas où une telle responsabilité a été introduite au niveau des sujets de la Fédération de Russie (par exemple, dans le territoire de Khabarovsk) et elle était plusieurs fois supérieure à la amendes pour les citoyens ordinaires.

Selon l'article 22 du Code du logement de la Fédération de Russie, un appartement peut être transféré au statut de locaux non résidentiels sous réserve d'un certain nombre de conditions : 1) l'appartement est situé au premier étage d'un immeuble résidentiel ou au-dessus du premier étage, mais il n'y a pas de locaux d'habitation en dessous; 2) techniquement, la conception permet une entrée séparée dans les locaux ; 3) le propriétaire n'utilise pas ce local pour y résider en permanence ; 4) il n'y a pas de charges sur les lieux sous la forme de droits de tiers (gage, saisie, etc. sur celui-ci). Dans le cas où au moins une de ces conditions n'est pas remplie, le transfert dans des locaux non résidentiels peut être refusé par l'organisme habilité.

La législation sur le logement ne prévoit pas condition obligatoire transfert de locaux d'habitation à des locaux non résidentiels en obtenant le consentement de tous les propriétaires de locaux d'habitation adjacents à un local particulier. Autrement dit, en fait, et en l'absence d'un tel consentement, le transfert dans des locaux non résidentiels peut être effectué. Mais vous pouvez toujours demander à l'administration avec une déclaration écrite que l'utilisation commerciale des locaux adjacents viole de manière significative vos droits à la pleine utilisation de vos locaux d'habitation.

L'administration peut bien qualifier cette violation de l'article 17 du Code du logement de la Fédération de Russie et refuser de transférer. Sinon, vous avez toujours la deuxième option - aller en justice avec une demande aux voisins de supprimer les obstacles qui vous empêchent de vivre paisiblement dans votre propre appartement et de reconnaître comme illégal le transfert de locaux résidentiels à des non résidentiels.

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Bonne nuit.

Si l'on considère cette option : « Conformément à la législation en vigueur, le consentement des voisins n'est pas requis. Cependant, afin de repenser la façade du bâtiment, notamment en ajoutant des marches à la loggia, une coordination avec les propriétaires de la propriété de l'immeuble est nécessaire. De plus, si le terrain sous la maison est sur
l'enregistrement cadastral et appartient aux propriétaires, c'est-à-dire est commun
propriété de la maison et afin d'assurer l'accès, une coordination avec les propriétaires est nécessaire.

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Avocat, Kaliningrad

8.6 note
expert

Salut elena. La possibilité de transférer des locaux d'habitation vers des locaux non résidentiels est prévue par la loi. La prise de décision sur le transfert de locaux d'habitation à des locaux non résidentiels relève des pouvoirs des gouvernements locaux.

Le transfert de locaux d'habitation vers des locaux non résidentiels n'est pas autorisé si l'accès aux locaux transférés est impossible sans l'utilisation de locaux donnant accès à des locaux d'habitation. Cependant, vous écrivez que le propriétaire envisage d'équiper une entrée séparée de la rue.

Pour commencer, écrivez à la mairie une déclaration de désaccord avec le transfert, justifiant la violation de vos droits, à laquelle le transfert entraînera.

Pour aller en justice, vous avez besoin de preuves qu'un tel transfert viole vos droits et la loi. Considérant que la partie 2 de l'art. 22 de la LCD contient une liste limitée de conditions dans lesquelles le transfert de locaux à des non-résidentiels n'est pas autorisé, selon la description que vous avez fournie, il ne s'ensuit pas qu'il existe des obstacles du côté de la loi pour le transfert (voisins prévoir une entrée indépendante).

Une telle preuve pourrait être un avis d'expert, s'il est établi que le réaménagement correspondant (équipement pour sortir de la loggia) viole les SNiP ou aggrave vos conditions de vie.

Sans de telles preuves, il est prématuré de faire des prédictions sur l'issue de la résolution de l'affaire.

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Avocat, Simferopol

Bonjour, la clause 2 de l'article 17 du Code du logement de la Fédération de Russie autorise l'utilisation de locaux d'habitation pour des activités entrepreneuriales par des citoyens qui y résident légalement, si cela ne viole pas les droits et intérêts légitimes d'autres personnes, ainsi que les exigences que les locaux d'habitation doivent respecter.

Selon l'art. 22. du Code du logement de la Fédération de Russie, les conditions de transfert de locaux résidentiels vers des locaux non résidentiels et de locaux non résidentiels vers des locaux résidentiels :
1. Le transfert de locaux d'habitation à des locaux non résidentiels et de locaux non résidentiels à des locaux d'habitation est autorisé sous réserve du respect des exigences du présent code et de la législation sur l'urbanisme.
2. Le transfert de locaux d'habitation vers des locaux non résidentiels n'est pas autorisé si l'accès aux locaux transférés est impossible sans l'utilisation de locaux donnant accès à des locaux d'habitation, ou s'il n'existe pas de possibilité technique d'équiper un tel accès à ces locaux, si le local transféré fait partie du local d'habitation ou est utilisé par le propriétaire de ce local ou un autre citoyen comme lieu de résidence permanente, ainsi que si la propriété du local transféré est grevée des droits de toute personne.
3. Le transfert d'un appartement dans un immeuble d'appartements dans un local non résidentiel n'est autorisé que dans les cas où un tel appartement est situé au premier étage du bâtiment indiqué ou au-dessus du premier étage, mais les locaux situés directement sous l'appartement transférés dans un local non résidentiel ne sont pas résidentiels.
4. Le transfert de locaux non résidentiels à des locaux résidentiels n'est pas autorisé si ces locaux ne répondent pas aux exigences établies ou s'il n'y a aucune possibilité d'assurer la conformité de ces locaux aux exigences établies, ou si la propriété de ces locaux est grevée avec les droits de toute personne.

Dispositif d'entrée supplémentaire, porche - nécessite un permis de construire.
Un permis de construire, conformément à l'article 51 du Code d'urbanisme de la Fédération de Russie, est délivré s'il y a consentement à 100% des propriétaires d'appartements dans la maison.
Un tel rééquipement affecte la propriété commune des propriétaires des locaux du MKD, conformément à l'article 36 de la LCD.

Partie 1 Art. 46 LCD RF détermine quantité requise vote pour une décision positive - 2/3.

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Avocat, Kaliningrad

8.6 note
expert

Je suis d'accord avec Dmitry Milushev sur la nécessité d'obtenir le consentement des propriétaires propriété commune Maisons. Cependant, je connais de nombreuses décisions lorsque le tribunal a légalisé l'ajout d'un porche pour équiper une entrée séparée d'un local non résidentiel, lorsque les propriétaires s'y sont opposés et sont allés en justice pour demander que le porche soit démoli devant les fenêtres d'autres personnes. Il faut ici quelque chose de plus important qu'une simple objection à un tel arrangement.

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et spécifiquement pour Moscou, une dernière chose doit être prise en compte :

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Avocat, Kazan

Bonne journée!

Selon la partie 1 de l'article 22 du Code du logement Fédération Russe(ci-après - le Code du logement) le transfert de locaux d'habitation vers des locaux non résidentiels est autorisé sous réserve de le respect des exigences du présent Code et la législation sur le développement urbain.

Le projet de reconstruction et de réaménagement de locaux d'habitation en locaux non résidentiels prévoit la mise en œuvre de travaux d'installation du porche de l'entrée extérieure, ce qui implique l'utilisation du territoire adjacent relative à propriété commune des propriétaires locaux d'un immeuble d'habitation, ainsi que la modification du mode d'utilisation d'une partie du terrain sur lequel se trouve l'immeuble d'habitation.

Conformément à l'article 36 du code du logement, selon lequel les propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements possèdent la propriété commune dans un immeuble à appartements, à savoir le terrain sur lequel se trouve cette maison, sur la base d'une copropriété commune, un la réduction de la taille de la propriété commune dans un immeuble à appartements n'est possible qu'avec le consentement de tous les propriétaires des locaux de cette maison grâce à sa reconstruction (partie 3).

En vertu d'autres dispositions du Code du logement, si la reconstruction, la restructuration et (ou) le réaménagement des locaux sont impossibles sans y adjoindre une partie de la communauté de biens d'un immeuble à appartements, cette reconstruction, restructuration et (ou) réaménagement des locaux doit être reçu une entente tout propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements(Partie 2 de l'article 40); la compétence de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements comprend la prise de décisions sur les limites d'utilisation du terrain sur lequel l'immeuble est situé, y compris l'introduction de restrictions à son utilisation (paragraphe 2 de la partie 2 de article 44).

Pratique judiciaire en la matière pour vous positif.

Tous mes vœux!

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Avocat, Moscou

O Salut elena!
Selon l'art. seize Loi de la ville de Moscou du 27 janvier 2010 N 2 (telle que modifiée le 6 novembre 2013) "Fondements de la politique du logement de la ville de Moscou" (ConsultantPlus)

1. Transfert de locaux résidentiels vers des locaux non résidentiels dans la ville de Moscou
autorisé par la loi fédérale, les lois et autres
actes juridiques de la ville de Moscou.
2. Le propriétaire du logement (la personne autorisée par lui)
a le droit de présenter une demande à l'organe exécutif autorisé
de la ville de Moscou sur la modification de la destination des locaux d'habitation et sur le transfert
lui au non-résidentiel.
3. Examen des problèmes, préparation des protocoles de transfert
locaux d'habitation aux locaux non résidentiels sont effectués par la Commission interdépartementale de la ville
sur l'utilisation du parc immobilier de la ville de Moscou.
4. Décision de la Commission Interdépartementale de la Ville sur
utilisation du parc immobilier de la ville de Moscou lors du transfert de locaux d'habitation à
non résidentiel est approuvé par l'organe exécutif autorisé de la ville
Moscou.
5. Organisation et procédure de réalisation des travaux de transfert d'habitation
les locaux dans les zones non résidentielles sont déterminés par le

. Autrement dit, le transfert de locaux résidentiels vers des locaux non résidentiels dans la ville de Moscou est autorisé conformément aux exigences de la loi.

Selon l'art. 22, "Code du logement de la Fédération de Russie"

Transfert de locaux d'habitation vers des locaux non résidentiels et non résidentiels
les locaux dans une zone résidentielle sont autorisés sous réserve du respect des exigences
du présent Code et de la législation sur les activités d'urbanisme.
Le transfert de locaux d'habitation vers des locaux non résidentiels n'est pas autorisé,
si l'accès aux locaux transférés est impossible sans utilisation des locaux,
donnant accès à des locaux d'habitation, ou s'il n'y a pas de
la possibilité d'équiper un tel accès à cette salle, si la traduction
les locaux font partie des locaux d'habitation ou sont utilisés par le propriétaire
de ce local ou par un autre citoyen comme lieu de résidence permanente,
ainsi que si la propriété des locaux transférés est grevée des droits
toutes personnes.
3. Transfert d'un appartement dans un immeuble à appartements non résidentiel
les locaux ne sont autorisés que dans les cas où un tel appartement est situé sur
au rez-de-chaussée de ladite maison ou au-dessus du premier étage, mais les locaux
situé directement sous l'appartement transféré dans des locaux non résidentiels,
ne sont pas résidentiels.
4. Le transfert de locaux non résidentiels à des locaux résidentiels n'est pas
autorisé si un tel local ne répond pas aux exigences établies ou
il n'y a aucun moyen d'assurer la conformité d'une telle pièce avec les
exigences, ou si la propriété de ces locaux est grevée de droits
toutes personnes.

Autrement dit, le transfert de locaux d'habitation vers des locaux non résidentiels n'est pas autorisé s'il n'existe aucune possibilité technique d'équiper l'accès à ces locaux. sans passer par un passage commun (entrée indépendante).

Conformément à l'article 36 et au paragraphe 2 de l'article 40 de la LC RF

les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements sont propriétaires des locaux de cet immeuble sur la base d'une copropriété commune, non

qui font partie d'appartements et sont destinés à desservir plus d'un
locaux de cette maison, y compris les escaliers inter-appartements,
escaliers, ascenseurs, cages d'ascenseurs et autres, couloirs, sols techniques, greniers,
sous-sols avec communications d'ingénierie, d'autres servant plus
une pièce de cet équipement de la maison (caves techniques), ainsi que
toits enfermant porteurs et non structures portantes cette maison, mécanique,
équipements électriques, sanitaires et autres situés dans ce
domicile à l'extérieur ou à l'intérieur des locaux et desservant plus d'un local,
amélioration et autres destinés à l'entretien, l'exploitation et
amélioration de cette maison objets situés sur le terrain spécifié
parcelle (ci-après dénommée propriété commune dans un immeuble à appartements). Bordures et taille
du terrain sur lequel est situé l'immeuble sont déterminés en
conformément aux exigences de la législation foncière et de la législation
activités d'urbanisme.
Les propriétaires de locaux dans un immeuble d'habitation possèdent, utilisent et
établi
le présent Code et la législation civile, dans les limites, disposent de la règle générale
propriété dans un immeuble à appartements.
Par décision des propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements, prise à
assemblée générale de tels propriétaires, objets de propriété commune dans un immeuble à appartements
la maison peut être transférée à l'usage d'autres personnes dans le cas où ce n'est pas
viole les droits et les intérêts légitimes des citoyens et des personnes morales.

Si
la reconstruction, la réorganisation et (ou) le réaménagement des locaux est impossible sans
l'accession à ceux-ci d'une partie de la propriété commune dans un immeuble d'habitation, pour
la reconstruction, la réorganisation et (ou) le réaménagement des locaux doivent être
le consentement de tous les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements a été obtenu.

Cette
oui, car le découpage de la porte dans la loggia est une reconstruction
maisons avec connexion
parties de la propriété commune (terrain, etc., murs de la maison, etc.), les voisins sont obligés
obtenir le consentement des propriétaires de la maison.

V
conformément à l'article 51 du Code civil de la Fédération de Russie

Construction, reconstruction d'installations
la construction d'immobilisations est réalisée sur la base d'un permis de
construction, sauf les cas prévus par le présent article.
V
aux fins de construction, de reconstruction d'un bien de construction
le constructeur présente une demande de
délivrance d'un permis de construire directement à
permis de construire ladite déclaration attaché

J ah oui, pour l'autorisation
pour la reconstruction de la maison, les voisins sont tenus de soumettre le consentement de tous les propriétaires avec une conclusion positive de l'examen de la conception
Documentation.

Pratique de l'arbitrage :

(Résolution du Service fédéral antimonopole du district de Sibérie orientale du 31 janvier 2014 dans l'affaire N A33-3673 / 2013 (ConsultantPlus))

Le 13 décembre 2012, l'entrepreneur s'adresse à l'administration avec
demande de réaménagement et de transfert de locaux d'habitation en locaux non résidentiels. Par délibération du 29 décembre 2012 N 923, l'administration a refusé
réaménagement et transfert des locaux d'habitation indiqués vers des locaux non résidentiels sur la base
absence de preuve du consentement de tous les propriétaires d'appartements d'un immeuble résidentiel à
l'exécution de telles procédures.

Les tribunaux ont estimé que le projet de reconstruction et de
le réaménagement de locaux d'habitation en locaux non résidentiels prévoit la réalisation de travaux sur
le dispositif du porche de l'entrée extérieure, qui implique l'utilisation
territoire attenant appartenant à la propriété commune des propriétaires des lieux
immeuble d'habitation, ainsi que le changement du mode d'utilisation d'une partie du terrain
terrain où se trouve l'immeuble d'appartements.

En évaluant cette circonstance, les tribunaux ont raisonnablement
ont été guidés par les dispositions de l'article 36 du code du logement, selon lesquelles
les propriétaires de locaux dans un immeuble appartiennent au droit de commun
copropriété bien commun dans un immeuble d'habitation, nommément
le terrain sur lequel se trouve cette maison, avec des éléments paysagers et
amélioration (clause 4 de la partie 1); réduction du montant de la propriété commune dans
la construction d'appartements n'est possible qu'avec le consentement de tous les propriétaires de locaux dans
cette maison à travers sa reconstruction (partie 3).

Appliquer correctement lesdites normes de logement
législation aux circonstances établies de l'affaire, les tribunaux ont raisonnablement
reconnu que l'entrepreneur n'a pas apporté la preuve du consentement de tous
propriétaires de locaux dans un immeuble d'habitation pour le transfert de locaux d'habitation à des immeubles non résidentiels
lien avec un changement du mode d'utilisation d'une partie du terrain sur lequel
un immeuble est situé.

Résolution du Service fédéral antimonopole du district de Sibérie orientale du 13 mars 2014 dans l'affaire N A78-5060 / 2013 (ConsultantPlus))

Par décision en date du 25 avril 2013, l'administration a refusé
entrepreneur pour satisfaire la demande ci-dessus. Comme base
le refus de l'administration indiquait la nécessité d'obtenir le consentement de tous
propriétaires de locaux d'habitation en référence à la partie 3 de l'article 36 de la loi sur le logement
Code de la Fédération de Russie.
Femme d'affaires comptant cette décision administration
illégal, a saisi le tribunal d'arbitrage du territoire transbaïkal avec une déclaration sur
le déclarant illégal.
En refusant de satisfaire aux exigences énoncées, le tribunal
de première instance découlait du fait que, selon le projet de redéveloppement
il est prévu de modifier les structures porteuses de l'enceinte (démantèlement
ouverture de la fenêtre jusqu'à la marque de sol fini pour le dispositif d'entrée de bureau), qui
conformément au paragraphe 1 de l'article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie sont
propriété commune partagée. Le tribunal a également tenu compte de cette satisfaction
les exigences de l'entrepreneur concernant le transfert de locaux d'habitation vers des locaux non résidentiels entraîneront
est une réduction de la superficie d'un terrain qui est une propriété commune
propriétaires d'immeubles résidentiels.
Toutefois, comme il ressort des dispositions du Code du logement
Fédération de Russie, pour la reconstruction d'un immeuble d'habitation
une décision de l'assemblée générale des propriétaires des lieux est requise, et dans certains
cas et le consentement de tous les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements.

Ainsi, selon la partie 3 de l'article 36 du Code du logement
Fédération de Russie, réduction de la taille des biens communs dans un immeuble à appartements
n'est possible qu'avec le consentement de tous les propriétaires des locaux de cette maison à travers son
reconstruction.
En vertu de la partie 2 de l'article 40 du Code du logement de la Russie
Fédération, si la reconstruction, la réorganisation et (ou) le réaménagement de locaux
sont impossibles sans y joindre une partie de la propriété commune dans un immeuble à appartements
maison, pour une telle reconstruction, réorganisation et (ou) réaménagement de locaux
le consentement de tous les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements doit être obtenu
domicile.
Lors de l'interprétation de ces normes de la législation sur le logement
les tribunaux partent du fait que malgré l'absence dans la partie 2 de l'article 23 de la loi sur le logement
du Code de la Fédération de Russie, instructions sur le droit d'un organe d'autonomie locale
obliger le demandeur à soumettre le consentement de tous les propriétaires
immeuble d'appartements au stade de la résolution du problème du transfert de locaux d'habitation à
non résidentiel, si un tel transfert est associé à la nécessité d'effectuer des travaux sur
reconstruction de la maison ou avec la mise à disposition au demandeur à cet effet d'une partie de l'ensemble
terrain, alors dans ces cas les dispositions des paragraphes 2 et 3 de l'article 23
du Code du logement de la Fédération de Russie doit être appliqué conjointement avec
règles exigeant le consentement de tous

Diverses raisons nécessitent le transfert de locaux résidentiels vers des locaux non résidentiels. Le plus souvent, les appartements situés aux premiers étages des maisons sont transférés à des fonds non résidentiels. Les magasins, les pharmacies, les salons de beauté, etc. en sont faits. Cependant, des questions controversées peuvent survenir lors de l'obtention de l'autorisation appropriée. Quels sont ces moments, nous vous le dirons dans cette analyse de la pratique judiciaire.

La pratique judiciaire de ce segment consiste principalement en des refus de transfert de locaux. Souvent, les organes du LSG refusent de transférer en raison du manque de consentement des propriétaires d'appartements situés dans la maison où le transfert est prévu.

Il convient de rappeler strictement qu'un appartement ne peut être transféré dans des locaux non résidentiels que dans deux cas - s'il est situé au premier étage ou s'il est situé au-dessus du premier étage, mais les locaux non résidentiels sont également situés aux étages au dessous de.

Trouver la racine du problème

Tout le monde sait que pour transférer, vous devez obtenir l'autorisation du gouvernement local (à Moscou - le MVK du Département de la politique du logement). Les refus sont souvent motivés par l'absence du consentement des autres propriétaires d'appartements parmi les documents.

Comme le montre la pratique, on ne comprend pas quand le consentement est requis et quand on peut s'en passer. raison principale litiges est l'absence d'une réglementation législative claire ce problème. L'article 23 du Code du logement de la Fédération de Russie contient une liste de documents que le propriétaire des locaux doit soumettre à l'autorité qui délivre les permis de transfert. Cette liste ne contient que cinq noms de documents - une demande, des documents établissant la propriété des locaux, un plan des locaux et son passeport technique, un plan d'étage de la maison et un projet de réaménagement. Le plus intéressant est que la loi consacre cette liste exhaustif, car il est strictement indiqué qu'aucun autre document n'est requis. L'article 24 du Code du logement de la Fédération de Russie donne une liste exhaustive des situations dans lesquelles un refus de délivrer un permis peut suivre - documents définis par l'art. 23 du Code du logement de la Fédération de Russie, les documents ont été soumis au mauvais organisme, les conditions de traduction n'ont pas été remplies et le projet n'a pas satisfait aux exigences légales. Comme vous pouvez le voir, rien n'est dit sur la nécessité de fournir le consentement des voisins. Cependant, d'autres dispositions du Code du logement de la Fédération de Russie indiquent que la reconstruction d'un immeuble résidentiel n'est possible qu'avec le consentement de l'assemblée générale des propriétaires de ces appartements. L'article 44 du Code du logement de la Fédération de Russie fait référence à la compétence de l'assemblée générale des propriétaires la décision sur la reconstruction de la maison et sur les limites de l'utilisation du terrain sur lequel la maison est située. Si nous parlons de réduire la taille de la propriété commune appartenant à tous les résidents en cas de reconstruction d'une maison, le consentement de l'assemblée générale est requis, comme en témoigne l'article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie. Le consentement est également nécessaire s'il est nécessaire de se rattacher à une pièce spécifique lors de son réaménagement ou de la reconstruction d'une partie de la propriété de la maison commune. Cependant, l'absence de consentement au transfert par tous les propriétaires ne constitue pas un motif de refus. En conséquence, si le transfert du parc immobilier au non résidentiel ne s'accompagne pas d'une reconstruction ou d'une réduction de la propriété commune de la maison, il n'est pas nécessaire d'obtenir une décision de l'assemblée générale des propriétaires.

Cependant, l'imperfection de la législation n'est pas le seul problème. Chaque tribunal examine un cas spécifique et arrive déjà à la conclusion si le consentement de l'assemblée générale des propriétaires est nécessaire. Avez-vous besoin d'une majorité simple des voix ou le consentement de tous les propriétaires est-il strictement nécessaire ? Naturellement, la question de savoir si le réaménagement est considéré comme une reconstruction et dans quelle mesure il affecte la propriété de la maison commune est en cours de décision.

Celui qui le veut décide

Vous devez penser à ce qu'est la reconstruction. L'article 1 du Code d'urbanisme de la Fédération de Russie stipule que la reconstruction est une modification des paramètres d'un bâtiment, de ses parties et une modification de la qualité de l'ingénierie et soutien technique. Cependant, il faut faire la distinction entre reconstruction et redéveloppement. Le réaménagement est l'installation, le remplacement ou le transfert d'équipements de plomberie, d'électricité et d'ingénierie, ce qui nécessite des modifications du plan technique. Le remodelage est essentiellement un changement dans la configuration d'une pièce. Bien que la loi définisse clairement le réaménagement et la reconstruction, il y a souvent un manque de compréhension complète de la différence entre ces termes. Par exemple, les organes du LSG reconnaissent quelque chose comme un réaménagement, et le tribunal le reconnaît comme une reconstruction, ou vice versa.

Par résolution du FAS du district de Sibérie orientale du 18 mai 2011 n ° A33-10747 / 2010, le tribunal a reconnu l'aménagement d'une entrée séparée dans l'appartement et le démantèlement du mur en tant que réaménagement, tandis que l'administration l'a reconnu comme une reconstruction et a exigé un document confirmant le consentement des autres propriétaires.

Il y a aussi beaucoup de controverse concernant la réduction de la superficie de la propriété de la maison commune et son ajout. Ainsi, par la décision du Service fédéral antimonopole du district de la Volga du 24 décembre 2010 n ° A12-3630 / 2008, le tribunal a satisfait la réclamation de l'entrepreneur contre l'administration, qui estimait que la construction d'un escalier du sous-sol au magasin était une réduction de la propriété commune et nécessitait le consentement de tous les voisins. Le tribunal a estimé que ces actions ne rejoignaient pas la propriété de la maison commune.

Problèmes fonciers

Le désir d'installer une entrée, un auvent, un porche ou un seuil séparés est directement lié à la solution du problème foncier. Si au moins un centimètre de terrain près du territoire de la maison est utilisé, cela est considéré comme l'utilisation de la propriété commune. Presque tous les tribunaux en parlent (décisions du Service fédéral antimonopole du district de Sibérie occidentale du 07/04/2011 dans l'affaire n° A70-6719/2010, du Service fédéral antimonopole du district d'Extrême-Orient du 25/04/2011 n° Ф03 -1516 / 2011, le Service fédéral antimonopole du district de l'Oural du 27/01/2011 n° Ф09- 11380/10-C6).

Cependant, il convient de rappeler que, selon les tribunaux, le consentement des propriétaires n'est requis que si le terrain est inscrit au registre cadastral. Si le site n'est pas enregistré, il n'est pas propriété commune. Ceci est clairement indiqué par la définition. Cour suprême RF du 23 novembre 2009 n° 80-B09-26.

Après avoir analysé la pratique judiciaire, nous pouvons conclure que dans la plupart des cas, les tribunaux prennent le parti des entrepreneurs, si seulement l'affaire ne concerne pas les questions foncières.