Продаж нежитлового приміщення. В даний час ми не маємо прикладів з арбітражної практики з даного питання

Коли питання сплати податків стосується організацій, які ведуть комерційну діяльність - воно видається абсолютно природним.

Інша річ, коли дохід пов'язаний із продажем власності фізичними особами. Не всім завжди зрозуміло, чи потрібно сплачувати податок. Так, наприклад, під час продажу нежитлових приміщень.

Це питання залежить від наступного чинника. Необхідно уточнити, як довго це приміщення знаходилося у власності. Одна річ, якщо цей термін перевищує трирічний період, і зовсім інша – якщо він менший.

Ця публікація розбита на дві частини. Кожна з них розповість про свій випадок. Формат статті не настільки великий, щоб помістити відповіді на все можливі питанняза темою продаж нежитлового приміщенняфізичною особою, наступне оподаткування.

Тому після її прочитання можна буде отримати повну консультаціюу фахівців саме з Вашої нагоди.

Власникам, які володіють понад три роки

Законодавство надає можливість не сплачувати податок фізичним особам, які підпадають під цю категорію. Але при цьому можливо буде необхідно підтверджувати, що жодної комерційної діяльності не було.

Мається на увазі діяльність, що безпосередньо пов'язана з цим приміщенням. Нагадаємо, що в цій статті йдеться саме про нежитлові приміщення та про фізичних осіб (не про організації).

Справа в тому, що податківці можуть перевірити, чи не велася комерційна діяльність на адресу проданої площі за останні тридцять шість місяців. Якщо такої не було, жодних податків на доходи не сплачуються.

Якщо ця площа надавалася в оренду, у податківців будуть питання. У цьому випадку вирішальним фактором буде сплачуватись ПДФО за період здачі приміщення. Якщо все сплачено, проблеми немає (податок не сплачується).

Одним із факторів, що викликають підозру податкових служб, є наявність первинних бухгалтерських документів. Мається на увазі, якщо місцем відвантаження (отримання) вантажів комерційного призначення є адреса про даного приміщення.

Трирічний термін розпочинає свій звіт з моменту реєстрації площі як нежитлової. Якщо будинок спочатку збудовано або куплено таким, дата початку відліку - це дата реєстрації його у власність. Якщо має місце переведення приміщення з категорії житлового до нежитлового - дата реєстрації нежитловим.

Власності менше тридцяти шести місяців

У цьому випадку доведеться сплатити тринадцятивідсотковий податок ПДФО. Щоправда, його можна дещо знизити. Для цього надається дві можливості. Перша передбачає продаж «іншого майна».

Причому його вартість має перевищувати чверть мільйона рублів. У цьому випадку тринадцять відсотків буде розраховано від різниці суми, отриманої від продажу приміщення та цієї суми. Якщо ці вартості рівні, то відрахування відбудеться на всю суму і не сплачуватиметься податок.

У розрахунку суми на відрахування можуть фігурувати всі витрати, понесені на оформлення угоди. Одна вимога – вони повинні мати документальне підтвердження. Це є другий спосіб.

Щоб розрахувати податки під час продажу нежитлової нерухомості, необхідно взяти до уваги 2 основні критерії: перший і найголовніший – юридичний статус громадянина (фізичний або юридична особа), другий - період володіння нерухомістю, що реалізується. Існує ще один критерій, який може істотно збільшити податкові витрати: нерезидент, який продає нежитлову нерухомість, змушений буде сплатити податок у розмірі 30% суми угоди. Подібні ситуаціїщодо рідкісні, тому основну увагу при розрахунку податку необхідно приділити першим двом критеріям.

Податки під час продажу нежитлової нерухомості фізичною особою

Володіючи нежитловим приміщенням згори трьох роківта не пов'язуючи користування ним з якоюсь підприємницькою діяльністю, згідно російському законодавствупродавець може уникнути сплати ПДФО. Це, як і відсутність необхідності вказувати суму угоди у декларації, прописано в Податковому кодексі РФ ст. 217 п.17.1. І тут нерухомість можна зарахувати до категорії «іншого майна», реалізація якого співробітників ІФНС не зацікавить. Зовсім інша ситуація складається за наявності ознак провадження підприємницької діяльності. Причому в розрахунок будуть братися ті самі 3 останні роки володіння нежитловим майном. Іншими словами, лише відсутність доказів ведення на даному об'єкті господарської діяльності зніме питання про сплату податку на дохід фізичної особи. Реалізація фізособою нежитлової нерухомості, яка була у власності продавця менше трьох років, вимагає оплати 13-відсоткового ПДФО. Разом про те, Податковий кодекс дає можливість знизити витрати. Тут перед продавцем постає два варіанти:

1. Податкове вирахування. Сьогодні держава готова зменшити базу оподаткування на 250 тисяч рублів, тобто при продажі офісного приміщенняза 1 млн. руб. податок з доходів фізичної особи становитиме (1000000-250000) * 0,13 = 97500 руб.
2. Документально підтвердити витрати, які довелося зазнати, щоб отримати оподатковуваний дохід. У нашому випадку надавши папери, що підтверджують купівлю офісного приміщення за 500 тисяч рублів, ПДФО складе: (1000000-500000) * 0,13 = 65000 руб.

Податок під час продажу нежитлової нерухомості індивідуальним підприємцем

Юридична особа, що реалізує нежитлову нерухомість, яка використовувалася у господарській діяльності, зобов'язана надати документи, що відображають облік доходів, отриманих від цієї діяльності. В цьому випадку індивідуальному підприємцюслід сплатити 6-відсотковий податок за спрощеною системою оподаткування. Виняток становитиме продаж нежитлового майна за ціною понад 60 мільйонів рублів – тут податківці мають право застосувати всі існуючі ставки по ОСН. Основна проблема, з якою стикаються потенційні продавці нежитлових об'єктів – вибір найдешевшого варіанту продажу. Дуже часто дебати з податківцями переходять на рівень господарських судів, які виносять рішення на основі вивчення наданих документів. Саме тому мають місце випадки завчасного закриття ІП перед продажем нерухомості або, навпаки, надання більшої кількості доказів ведення підприємницької діяльності у нежитлових приміщеннях, що реалізуються. Вам буде цікаво: Здача 6 ПДФО: приклади заповнення звіту, бланк, строки здачі, розрахунок за формою 6 ПДФО

Нежитлове приміщення набувалося фізичною особою, яка має статус ІП у 2005 році, під офіс та використовувалась ним у своїй підприємницькій діяльності. У документах, що підтверджують право власності на нього, зазначено на його придбання саме ІП. Наразі фізичною особою припинено підприємницьку діяльність, раніше ІП застосовувалася спрощена система оподаткування. Планується продаж цього приміщення за 5 млн. руб. В рамках якої системи оподаткування та за якою ставкою оподатковуватиметься дохід фізичної особи від продажу приміщення?

Розглянувши питання, ми дійшли такого висновку:

Оскільки на момент укладання угоди фізична особавтратило статус ІП та не застосовує спрощену систему оподаткування, то доходи від продажу нежитлового приміщення підлягають включенню до податкової бази з ПДФО та оподатковуються за податковою ставкою 13% також незалежно від того, використовується майно на момент продажу для отримання доходу чи ні.

Обґрунтування висновку:

Набуваючи та втрачаючи статус ІП, громадянин стає суб'єктом тих чи інших податкових правовідносин, відповідно, припиняючи свою діяльність, ІП перестає бути спеціальним суб'єктом податкових правовідносин при анулюванні державної реєстрації(Другий арбітражний апеляційний суд від 12.03.2012 N 02АП-8013/11).

Щодо таких доходів застосовується податкова ставка 13% (НК РФ). При цьому згідно з , і НК РФ фізичній особі слід самостійно обчислити та сплатити суму ПДФО в бюджетну систему, а також подати до територіального податкового органу за місцем обліку податкову декларацію з ПДФО не пізніше 30 квітня року, наступного за минулим податковим періодом (НК РФ) (Мінфіну Росії від 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).

Відповідь підготував:

Експерт служби Правового консалтингу ГАРАНТ

Волкова Ольга

Відповідь пройшла контроль якості

Матеріал підготовлений на основі індивідуальної письмової консультації, наданої в рамках послуги «Правовий консалтинг».

(1) На наш погляд, позиція Мінфіну Росії далеко не безперечна. Справа в тому, що в НК РФ йдеться про доходи "від продажу майна, яке безпосередньо використовується ІП у підприємницькій діяльності". Зазначену норму можна трактувати іншим чином і говорити про те, що в ній йдеться про майно, що використовується в підприємницькій діяльності та реалізується в періоді, коли фізична особа має статус ІП. З роз'яснень Мінфіну Росії, обмеження стосується будь-якого майна, коли-небудь використовуваного ІП у підприємницької діяльності.

Враховуючи, що ця точка зору не збігається з позицією фінансового відомства, велика ймовірність, що відстоювати право на звільнення від оподаткування операцій та отриманих доходів доведеться в судовому порядку.

В даний час ми не маємо прикладів з арбітражної практикипо даному питанню.

ПОПУЛЯРНІ НОВИНИ

Обкладати чи не обкладати – питань більше немає!

Не рідкість, коли бухгалтер, виплачуючи ту чи іншу суму працівникові, ставить питання: а чи оподатковується ця виплата ПДФОта страховими внесками? А чи враховується вона з метою оподаткування?

Податківці проти зміни порядку сплати ПДФО роботодавцями

У останні рокинеодноразово з'являлася інформація щодо розробки законопроектів, автори яких хотіли змусити роботодавців платити ПДФО з доходів своїх працівників не за місцем постановки на облік роботодавця-податкового агента, а за місцем проживання кожного працівника. Нещодавно ФНП висловилася різко проти подібних ідей.

Один і той же рахунок-фактура може бути одночасно і паперовим, і електронним

Податкова служба дозволила продавцям, які виставили покупцеві рахунок-фактуру на папері, не роздруковувати другий екземпляр документа, що залишається у себе, а зберігати його в електронному вигляді. Але при цьому він обов'язково має бути підписаний посиленою кваліфікованою ЕП керівника/головного бухгалтера/уповноважених осіб.

Рахунок-фактура: рядок «ідентифікатор держконтракту» можна не заповнювати

З 01.07.2017 року у рахунках-фактурах з'явилася новий рядок 8 "Ідентифікатор державного контракту, договору (угоди)". Звичайно, заповнювати цей реквізит потрібно лише за його наявності. В іншому випадку цей рядок можна просто залишити порожнім.

На підставі якого документа видавати гроші під звіт

Видача підзвітних сум може здійснюватися або на підставі письмової заяви підзвітної особи, або за розпорядчим документом самої юрособи.

Отже, тим підприємцям, яким дуже не хочеться платити ПДФО від продажу комерційної нерухомості, можна порадити наступне: знятися з реєстрації як ІП, продати майно, а потім знову зареєструватися як підприємець.

Якщо ж у вас великий бізнес і ви не можете дозволити собі хоча б на якийсь час позбутися підприємницького статусу, тоді ми рекомендуємо вам не ризикувати, продаючи бізнес-нерухомість як особисте майно. Рано чи пізно спілкування з податківцями із цього приводу не уникнути. І донарахована сума податків та податкових санкцій може бути дуже суттєвою.