Autorisation de modifier l'objectif fonctionnel des locaux. Comment changer le but de l'immobilier
Re-profilage des locaux - il s'agit d'un changement ou d'un changement de profil d'une pièce ou d'un bâtiment inscrit au BTI (Bureau of Technical Inventory).
Pour augmenter la rentabilité d'une entreprise, les entrepreneurs, après avoir étudié le marché, ont recours à l'opportunité de changer la destination de leurs propres locaux immobiliers grâce à des experts dans ce domaine, depuis la procédure re-profilage pas le plus simple et nécessite non seulement des connaissances, mais aussi la capacité de travailler avec l'appareil bureaucratique des organes de contrôle et de surveillance de l'État. Occurrence fréquente re-profilage résidentiel ou locaux non résidentiels est la volonté du propriétaire du bureau de faire un point de vente, un club de fitness, établissement médical etc.
Il y a deux conditions préalables principales pour changer la fonction d'une pièce:
Changement de propriétaire, de locataire
Locaux non rentables du bâtiment, ce qui entraîne une modification de la fonction
Qu'est-ce qu'une conversion de pièce / bâtiment?
Procédure conversion de locaux non résidentiels, de bâtiments - il s'agit d'un changement dans la finalité fonctionnelle de l'immobilier, et afin de changer ses qualités opérationnelles pour augmenter les profits et consolider légalement cette procédure dans les services publics.
Il est à noter immédiatement que le transfert de locaux du parc résidentiel au non résidentiel et le changement de profil des locaux est différents concepts, bien que proche dans le sens. La procédure même de transfert d'un bien immobilier d'un fonds résidentiel à un fonds non résidentiel implique également une modification du profil des locaux, c'est-à-dire qu'au cours de la procédure de transfert, il est nécessaire d'indiquer l'objet du profil. Et la procédure conversion de locaux non résidentielsimplique précisément le changement d'objet de l'immobilier non résidentiel par spécialisation - bureau, point de vente, entrepôt, local médical, industriel, etc. Étant donné que, selon la législation, pour la mise en œuvre d'activités commerciales dans les locaux, il est nécessaire de respecter le profil immobilier des activités exercées, la procédure et la procédure sont régies par la législation pertinente.
Les principaux cas dans lesquels il est nécessaire d'effectuer conversion de locaux non résidentiels - il s'agit de la transformation d'un bureau en magasin, pharmacie, restaurant ou vice versa, en dans ce cas le profil "institution" deviendra "commercial", "médical", "restauration publique".
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Irina Samoilova
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Si vous pensez qu'après avoir acheté une propriété, vous pouvez en faire ce que vous voulez, alors cet article est pour vous. Tout immobilier a son propre objectif fonctionnel, et, statutaire, la distinction entre «résidentiel» et «non résidentiel» est très vague dans la pratique. En particulier, l'exploitation de l'immobilier commercial a des objectifs différents, en outre, la zone sous le bâtiment a également sa propre fonctionnalité. Essayons donc de comprendre le concept de nomination, tant d'un point de vue juridique qu'économique.
Photo via Flickr.com | Les résidences de Dove Mountain
De nouveaux formats d'immobilier résidentiel apparaissent dans les grandes villes, les appartements, studios et ateliers dits de style loft. Les idées artistiques des urbanistes et des designers ne correspondent pas à des agencements d'appartements ennuyeux; les créatifs veulent de l'immobilier urbain à grande échelle. Des usines vides et en faillite viennent à la rescousse entrepôts, greniers et caves.
Le paquet de documents pour changer l'apparence et la fonctionnalité d'une propriété non résidentielle est le suivant:
- déclaration;
- passeports techniques et cadastraux;
- documents justificatifs;
- projet de réaménagement;
- conclusion sur le respect des normes sanitaires et épidémiologiques, la sécurité incendie et d'autres.
Quand faire à partir d'un bâtiment non résidentiel appartement loft ne fonctionnera pas
- Les bâtiments / locaux non résidentiels sont dans un état délabré, il y a des défauts qui empêchent le fonctionnement.
- Le bâtiment est situé dans une zone industrielle, il n'y a pas d'infrastructure sociale nécessaire.
- La configuration du bâtiment (hauteur des plafonds, taille des ouvertures) ne répond pas aux exigences de logement.
- Il n'y a pas et / ou il est impossible d'effectuer des communications techniques (électricité, eau, égouts, ventilation, gaz).
Remarque: lorsque tout est prêt, l'immeuble est accepté par la commission, n'oubliez pas de réenregistrer votre propriété. Désormais, vous n'avez plus de locaux non résidentiels, mais un appartement ou un ménage privé.
Objet de l'immobilier commercial
Le concept de réaménagement est apparu relativement récemment, mais en fait, il a été utilisé dans les années 90. Réaffectation les établissements d'enseignement Dans les bureaux des entreprises d'un jour et des hommes d'affaires semi-légaux, un grand nombre de jardins d'enfants ont été enlevés des villes. Ces régimes contredisaient pour la plupart ou contournaient de manière flagrante la législation actuelle.
Le réaménagement de l'immobilier commercial moderne semble plus décent. Quel est le changement de fonctionnalité de l'usine "Octobre rouge", qui a été transformée en un centre bohème avec des restaurants, des salles d'exposition et des bureaux grandes entreprises... Ainsi que pour personnes, pour les organisations, les usines vides et les ateliers représentent un espace de créativité et une perspective économique.
Raisons principales:
- bon emplacement;
- grande superficie de locaux;
- grand territoire;
- renommée de l'endroit.
Problèmes juridiques du réaménagement de l'immobilier commercial
À première vue, du bon point de vue, peu importe que le propriétaire utilise la propriété pour organiser des échanges ou pour la restauration. En réalité différentes sortes l'activité suppose des exigences différentes pour l'organisation et l'équipement de l'espace. Par exemple, les normes sanitaires appliquées au restaurant et à l'atelier diffèrent considérablement. En outre, le régime fiscal d'une organisation dépend également du type d'activité.
Certains modes spéciaux s'appliquent indicateurs physiquescomme la zone parquet, mais si la documentation permissive ne dit pas une zone de vente, mais une boutique, cela peut devenir un problème.
Si le bâtiment est planifié pour être modifié globalement (aspect extérieur et intérieur), il s'agit de la reconstruction. Il nécessite l'obtention des autorisations des autorités municipales, les conclusions de différentes commissions, un plan de reconstruction et son approbation par les autorités locales. À la suite de ces mesures, des modifications ont été apportées à l'USRR et à la documentation technique. Si vous ne modifiez pas la zone et apparence bâtiment, il suffit d'apporter des modifications aux documents techniques (par exemple, l'explication du bâtiment ou le plan d'étage changera).
La question fondamentale est le terrain sous le bâtiment
Sur notre portail, la question du changement de catégorie de terrain, un article a été discuté en détail. Cependant, la question foncière est le problème le plus difficile de la législation. Le fait est que la loi ne définit pas clairement les concepts de catégorie de terre et de type d'utilisation autorisée.
L'analyse de la pratique des tribunaux permet de constater que l'objet désigné renvoie à la législation foncière. L'utilisation autorisée est en fait un zonage territorial, selon le plan de développement approuvé. Il n'y a pas de liste spécifique des types d'utilisation des terres dans la loi. Les terrains de l'État et des municipalités sont fournis pour la construction et à d'autres fins. Les autorités locales peuvent autoriser les constructions de grande hauteur et de faible hauteur, fournir un site pour la construction de bâtiments industriels. Une indication de l'objet est contenue dans les contrats, par exemple, les baux, dans les résolutions de l'administration sur l'octroi de la propriété d'un terrain.
Conséquences d'un changement de nomination non autorisé
- L'administration peut exiger la démolition d'un bâtiment, d'une structure ou d'une structure. Pour la construction d'immobilisations, ce système ne fonctionne pas, mais pour le reste (kiosques, clôtures, garages), il fonctionne.
- Un contrat de location à long terme peut être résilié sur la base d'un écart entre l'utilisation autorisée et l'utilisation réelle.
- Vous pouvez vous heurter à une amende administrative ou à un avertissement de la FAS (Autorité antimonopole).
Si on vous a donné un terrain pour la construction centre commercial, et vous souhaitez créer une entreprise hôtelière, vous devez contacter l'administration et le comité d'architecture et d'urbanisme de la ville. Avec l'accord de ce dernier, l'Administration modifiera le but d'utilisation dans les documents juridiques.
Attention: il vaut mieux faire la conversion du site avant le début de la construction.
Si les bâtiments sont construits en violation de l'utilisation autorisée du terrain, seule la municipalité est en mesure de résoudre ce problème. Qu'il s'agisse d'un bail ou d'une propriété, un contrat ou un règlement peut être modifié. Faites attention au passeport cadastral et technique reçu, s'il y a des informations sur le but de l'opération, des modifications seront nécessaires.
En garde à vueje tiens à souligner que tout changement doit être effectué en tenant compte de la perspective économique et de la faisabilité. Calculez les coûts de rénovation, d'approbation et d'enregistrement et soustrayez-les du bénéfice estimé. La valeur de la bougie dépend du propriétaire spécifique. Il y a de plus en plus d'exemples de réaménagement réussi dans les grandes villes, peut-être qu'un atelier abandonné attend depuis longtemps votre intervention dans son sort?
Le re-profilage est un changement dans la fonction fonctionnelle d'une pièce.
À la suite de la privatisation des entreprises et de la vente de propriétés municipales, de nombreux locaux non résidentiels étaient la propriété privée. Un tel sort s'est avéré être dans les locaux qui étaient auparavant destinés à servir la population: magasins d'alimentation et de produits manufacturés, pharmacies, coiffeurs et jardins d'enfants.
Et puis ces locaux ont été transformés en bureaux, banques, cliniques dentaires et boutiques.
De nombreux locaux non résidentiels ont vu leurs propriétaires changer plusieurs fois. En conséquence, les titres de propriété des locaux ne contiennent plus de traces de l'ancienne fonction fonctionnelle des locaux (pharmacie, magasin, etc.). Cependant, ces enregistrements sont restés dans les documents du RTC.
Par conséquent, si dans l'explication du RTC dans la colonne «objet de la salle», il y a une entrée qui locaux commerciaux, pharmacie, service client ou un magasin - cela signifie que les locaux ne doivent être utilisés qu'aux fins spécifiées dans l'explication du RTC.
En règle générale, ces locaux ont été initialement transférés à propriété privée à condition de conserver son usage prévu. Ou, vendus à un prix «préférentiel» pour fournir des services de consommation à la population.
En cas d'aliénation répétée des locaux (avec absence dans les contrats ultérieurs achat et vente conditions sur les restrictions sur l'utilisation prévue des locaux) et l'expiration du délai de prescription de 5 ans à compter de la date de la transaction initiale, vous pouvez essayer de prouver aux autorités que vous avez le droit d'utiliser les locaux à d'autres fins.
Cependant, cette déclaration est controversée et les autorités exécutives de Moscou refusent souvent de souscrire à cette justification.
Jusqu'en 2005 les autorités exécutives ont lutté contre l'utilisation abusive des locaux de manière plutôt passive. Cependant, la ville a commencé à connaître une pénurie de locaux sociaux et de consommation et, par conséquent, les cas de poursuites judiciaires liées à l'utilisation abusive des locaux ont augmenté.
En conséquence, les propriétaires de bureaux bancaires et de boutiques sont contraints soit d'équiper dans ces locaux des magasins d'alimentation et de produits manufacturés à faible profit et des pharmacies et de réparer les locaux, soit d'accepter d'aliéner les locaux au profit du gouvernement de Moscou (avec la réception de compensation monétaire ou d'autres locaux).
Par conséquent, si les locaux sont utilisés à des fins de bureau, médicales et à d'autres fins non commerciales, et que dans l'explication RTC (dans la colonne «objectif fonctionnel») il y a une entrée «commercial», vous devez essayer de délivrer un permis pour utiliser les locaux à de nouvelles fins sans attendre un litige.
Le reprofilage des locaux n'est possible qu'avec le consentement du propriétaire des locaux. Et si les locaux sont loués au gouvernement de Moscou, il est problématique d'obtenir le consentement pour changer la destination des locaux, qui sont la propriété de Moscou.
Si les locaux sont de propriété privée, il est nécessaire de restituer «l'historique» de toutes les transactions pour l'aliénation de ces locaux. Pour ce faire, il est nécessaire de collecter des documents primaires sur la base desquels, après l'effondrement de l'URSS, les locaux ont été enregistrés comme propriété privée. Il est également nécessaire de collecter des documents sur la base desquels toutes les transactions ultérieures avec les locaux ont eu lieu.
Pour enregistrer la conversion des locaux, il est nécessaire d'obtenir les conclusions du TsGSEN et de la Défense civile et des urgences sur l'admissibilité de l'utilisation des locaux aux fins pour lesquelles ils sont utilisés (en tenant compte des exigences du SNiP et du SanPiN) Souvent, pour obtenir de telles conclusions, il est nécessaire de développer un projet avec une solution de planification qui confirme l'admissibilité de l'utilisation des locaux à d'autres fins.
Ensuite, il est nécessaire d'obtenir un avis de la direction du marché de la consommation sur la recevabilité du reprofilage des locaux, en tenant compte de l'absence de pénurie d'entreprises commerciales. Et puis, vous devez toujours obtenir le consentement de l'Office pour modifier le profil des locaux. L'autorisation de modifier la fonction des locaux est délivrée par la préfecture du comté.
Si la préfecture refuse de transformer les locaux, il faut:
Soumettez une demande au RTC avec une exigence de modifier l'entrée dans l'explication sur la base de:
- l'expiration d'une période de 5 ans à compter du moment de l'imposition de la restriction initiale à l'utilisation des locaux
- il n'y a aucune trace d'utilisation limitée des locaux dans votre contrat de vente
Défi dans procédure judiciaire Refus de BTI de satisfaire votre demande, justifiant la violation de vos droits:
- Avec les 2 arguments ci-dessus
- la disponibilité de la documentation de conception approuvée par le service sanitaire et épidémiologique de l'État central et la protection civile et les urgences (confirmant l'admissibilité de l'utilisation des locaux à d'autres fins, en tenant compte des normes et règles de construction et sanitaires)
FRANTS-A LLC propose des services d'enregistrement de permis de conversion de locaux, à hauteur de:
- procéder à un examen juridique des titres de propriété pour déterminer la possibilité de modifier la destination des locaux
- élaboration de la documentation du projet et son approbation dans le service sanitaire et épidémiologique de l'État central et la protection civile et les urgences
- obtention d'un avis de la division territoriale de la direction du marché de la consommation sur la recevabilité du reprofilage des locaux