Лікарні 

Звільнене житлове приміщення у комунальній квартирі. Як отримати звільнену кімнату в комунальній квартирі

«І ще я десь чув, що забороняється створювати комунальні квартири...» - але у вашому випадку комунальна квартира вже створена. Тим більше, що комунальними квартири стають зараз при виділенні часток у натурі з квартир, що перебувають у спільній власності.

Згідно:

Стаття 49. Надання житлового приміщення за договором соціального найму

1. За договором найму соціального надається житлове приміщення державного або муніципального житлового фонду.
2. Малозабезпеченим громадянам, визнаним за встановленими цим Кодексом підставах, що потребують житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму, житлові приміщення муніципального житлового фонду за договорами соціального найму надаються в установленому цим Кодексом порядку. Малозабезпеченими громадянами з метою цього Кодексу є громадяни, якщо вони визнані такими органом місцевого самоврядування у порядку, встановленому законом відповідного суб'єкта Російської Федерації, з урахуванням доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, та вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї та підлягає оподаткуванню.
3. Житлові приміщення житлового фонду Російської Федерації або житлового фонду суб'єкта Російської Федерації за договорами соціального найму надаються іншим певним федеральним законом, указом Президента Російської Федерації або законом суб'єкта Російської Федерації категоріям громадян, визнаних за встановленими цим Кодексом та (або) федеральним законом, указом Президента Російської Федерації або законом суб'єкта Російської Федерації підставам, що потребують житлових приміщеннях. Дані житлові приміщення надаються у встановленому цим Кодексом порядку, якщо інший порядок не передбачений зазначеним федеральним законом, указом Президента України або законом суб'єкта Російської Федерації.
(Частина третя в ред. Федерального закону від 29.12.2006 N 250-ФЗ)
4. Категоріям громадян, зазначеним у частині 3 цієї статті, можуть надаватися за договорами найму житлові приміщення муніципального житлового фонду органами місцевого самоврядування у разі наділення даних органів у встановленому законодавством порядку державними повноваженнями на забезпечення зазначених категорій громадян житловими приміщеннями. Житлові приміщення державного житлового фонду за договорами найму надаються зазначеним категоріям громадян у встановленому цим Кодексом порядку, якщо інший порядок не передбачений федеральним законом, указом Президента Російської Федерації або законом суб'єкта Російської Федерації.

Стаття 50. Норма надання та облікова норма площі житлового приміщення

1. Нормою надання площі житлового приміщення за договором найму соціального (далі - норма надання) є мінімальний розмірплощі житлового приміщення, виходячи з якого визначається розмір загальної площі житлового приміщення, що надається за договором найму соціального.
2. Норма надання встановлюється органом місцевого самоврядування залежно від досягнутого у відповідному муніципальному утворенні рівня забезпеченості житловими приміщеннями, що надаються за договорами найму соціального, та інших факторів.
3. Федеральними законами, указами Президента Російської Федерації, законами суб'єктів Російської Федерації, що встановлюють порядок надання житлових приміщень за договорами найму соціального зазначеним у частині 3 статті 49 цього Кодексу категоріям громадян, даним категоріям громадян можуть бути інші норми надання.
(У ред. Федерального закону від 29.12.2006 N 250-ФЗ)
4. Обліковою нормою площі житлового приміщення (далі - облікова норма) є мінімальний розмір площі житлового приміщення, виходячи з якого визначається рівень забезпеченості громадян загальною площею житлового приміщення з метою їх прийняття на облік як такі, що потребують житлових приміщень.
5. Облікова норма встановлюється органом місцевого самоврядування. Розмір такої норми не може перевищувати розміру норми надання, встановленої цим органом.
Вам необхідно визначитися - чи маєте ви право на покращення житлових умовпотім встати на чергу і тільки після цього ви маєте право претендувати на кімнату у вашій комуналці.

Вітаю!

На жаль, мало хто може похвалитися тим, що вони повною мірою задоволені розміром своєї житлоплощі. А мешканців комунальних квартир у тому числі ще менше.

І не дивно, що у випадку, коли звільнилася кімната в комуналці, кожен з мешканців не проти переїхати жити в приміщення, що звільнилося.

Слід мати на увазі, що під «звільненим приміщенням» мається на увазі з погляду законодавства не просто кімната, яка раптом стала порожньою, а те, що звільнилося з огляду на такі причини:

У зв'язку із переїздом наймача;

У зв'язку зі втратою права користування житлом з боку наймача;

У зв'язку з його смертю;

У зв'язку з відсутністю осіб, які проживають разом із наймачем, які також мають право на укладання договору найму.

Проте в цьому випадку не варто поспішати і в спешному порядку перетягувати своє домашнє начиння у вільну кімнату, спочатку слід дізнатися, на кого оформлені приміщення в даній квартирі. Відповідь на це питання і визначатиме все подальші дії. Найпоширенішим варіантом є ситуація, коли мешканці комунальної квартири мають лише частку у цій квартирі: одному власнику кімнати належить якась частка житла та якась частка місць загального користування.

Також слід пам'ятати, якого типу належить дане приміщення. Воно може бути:

1. Сумежним, тобто, не є самостійним предметом договору найму. Подібні ситуації зараз – рідкість. І в цьому випадку право на це кімнату, що звільнилася, отримує власник приміщення, суміжного з даною кімнатою.

2. Ізольованим – тобто, є самостійним предметом договору.

Вирішальним чинником у разі стає таке поняття, як метраж. Держава передбачає два види договорів: договір найму та договір соціального найму. У разі, коли звільнилася кімната в комуналці, пріоритет залишається за договором найму соціального, згідно з яким приміщення надається особам, які очікують поліпшення житлових умов. Цей варіант реалізується, якщо не буде перевищено площу 12 квадратних метріву розрахунку кожного проживаючого внаслідок приєднання. При цьому розмір житлової площі, що підлягає приєднанню, збільшується на розмір цієї додаткової площі, якщо мешканець має право на додатковий метраж.

Тут може бути два варіанти:

Якщо в даний момент площа становить менше 12 квадратних метрів на кожного мешканця і в цей час, але в результаті її приєднання метраж перевищуватиме встановлену норму, мешканцям запропонують скористатися вже договором найму

Якщо в даний момент площа становить більше 12 квадратних метрів у розрахунку на мешкаючого, звільнене житлове приміщення може бути запропоноване мешканцю, який уклав договір найму, але тільки якщо в результаті приєднання комуналка стане окремою квартирою. При цьому житлова площа, включаючи додаткову, не повинна перевищувати дворазового розміру норми жилої площі на одну особу.

Які дії необхідно вжити, щоб зайняти вільну кімнату комунальній квартиріякщо метраж дозволяє сподіватися на довгоочікуване розширення простору?

Адміністрація зобов'язана письмово запропонувати мешканцям комуналки оформити договір найму або договір найму соціального протягом 1 місяця з дня звільнення житлового приміщення. Протягом одного місяця з дня отримання цього повідомлення наймачі повинні дати письмову згодуабо відмовитися від отриманої пропозиції.

У разі згоди кількох мешканців Адміністрація визначає, з ким укладати договір самостійно на законних підставах. Тим мешканцям, яким відмовили у укладанні договору, надається можливість оскаржити прийняте рішенняу судовому порядку.

Нерідко трапляються випадки, коли звільнилася кімната в комунальній квартирі, але ніхто з мешканців не поспішає скористатися можливістю укласти договір. Тоді ця кімната у передбаченому законом порядку заселяється сторонніми особами.

Також приводом для звернення до суду є ситуація, коли в приміщенні, що звільнилося, несподівано з'явилися люди, які раніше там не проживали, а мешканці даної комуналки не отримували жодних пропозицій про укладення договору з боку Адміністрації.

ЖК РФ не встановлює прямої заборони створення квартир комунального заселення, т. е. квартир, у яких проживають кілька наймачів і (чи) власників. Можна говорити про спрямованість на зменшення кількостітаких квартир шляхом встановлення певних обмежень при наданні за договором найму соціального звільняються житлових приміщень у комунальній квартирі.

Звільнені житлові приміщення в комунальній квартирі в першу чергу повинні бути надані малозабезпеченим громадянам, які проживають у цій квартирі та на момент звільнення житлової площі визнані такими, що потребують житлової площі. В даному випадкуйдеться про громадян, які прийняті органами самоврядування на облік як такі, що потребують житлових приміщень.

Однак відсутність постановки на облік громадян як такі, що потребують надання житлового приміщення і визнання їх малозабезпеченими не може позначитися на їх праві на отримання житлової площі, що звільнилася, за договором соціального найму, якщо на момент звільнення житлового приміщення вони можуть бути визнані малозабезпеченими і нужденними в наданні житлової площі . В даному випадку можна говорити про пріоритет принципу скорочення квартир комунального заселення над принципом надання квартир громадянам у порядку черговості, виходячи з часу прийняття таких громадян на облік.

У разі відсутності в комунальній квартирі «черговиків» та осіб, які на день звільнення житлового приміщення можуть визнатися «черговиками» (тобто незаможні та потребують надання житлового приміщення), житлове приміщення, що звільнилося, має бути передано особам, які проживають у цій квартирі.Однак житлове приміщення надається тільки тим громадянам, які можуть бути визнані малозабезпеченими і які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше за норму надання, тобто в даному випадку житлове приміщення надається громадянам, які не визнані такими, що потребують надання житлового приміщення.

У цих двох випадках житлове приміщення, що звільнилося, надається виключно за договором соціального найму, причому підстави, за якими громадяни проживають у даній комунальній квартирі (за договором соціального найму або в приміщенні, що належить їм за правом власності), не мають значення.

За відсутності в комунальній квартирі перелічених вище категорій громадян житлове приміщення, що звільнилося в даній комунальній квартирі, може бути проданогромадянам, які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше норми подання, тобто громадянам, які не визнані такими, що потребують житлового приміщення. Такі громадяни повинні проживати у цій комунальній квартирі. Для реалізації цього права зацікавлені громадяни повинні також подати відповідну заяву до місцевого самоврядування.

1. Звільнене житлове приміщення у комунальній квартирі, в якій проживають кілька наймачів та (або) власників, на підставі їх заяви надається за договором соціального найму наймачам та (або) власникам, які проживають у цій квартирі, якщо вони на момент звільнення житлового приміщення визнані або можуть бути в установленому порядку визнані малозабезпеченими та такими, що потребують житлових приміщеннях.

2. За відсутності у комунальній квартирі громадян, зазначених у частині 1 цієї статті, житлове приміщення, що звільнилося, надається за договором соціального найму проживаючим у цій квартирі наймачам та (або) власникам, які можуть бути в установленому порядку визнані малозабезпеченими та які забезпечені загальною площею житлового приміщення одного члена сім'ї менше норми надання, виходячи з їх заяви.

3. За відсутності в комунальній квартирі громадян, зазначених у частинах 1 та 2 цієї статті, житлове приміщення, що звільнилося, надається за договором купівлі-продажу громадянам, які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше норми надання, на підставі їх заяви.

4. За відсутності в комунальній квартирі громадян, зазначених у частинах 1 — 3 цієї статті, вселення в житлове приміщення, що звільнилося, здійснюється на підставі договору соціального найму в порядку, передбаченому цим Кодексом.

Коментар до Ст. 59 ЖК РФ

1. Раніше діюче законодавство встановило, що житлові приміщення надаються, як правило, у вигляді окремої квартири на сім'ю (ч. 1 ст. 28 ЖК РРФСР). Ця вказівка ​​не мала практичного змісту. Воно могло б працювати, якби у законодавстві було визначено випадки допустимості відступу від принципу посемейного заселення квартир. Перелік таких випадків не встановлювався. Тому вирішення питання про те, чи буде громадянинові (громадянам) надано окрему квартиру або тільки кімнату (кімнати) у квартирі, щоразу залежало від нічим не обмеженого розсуду суб'єкта, який приймав рішення про надання житла у соціальне наймання.
———————————
У законодавстві суб'єктів Федерації іноді встановлювалися більш категоричні правила. Так, Законом Свердловської області від 4 травня 1995 р. N 14-03 «Про надання житла у Свердловській області» передбачалося, що житлові приміщення у будинках державного та муніципального житлових фондів надаються громадянам у вигляді окремої квартири на сім'ю, за винятком надання житла на доповнення до існуючого.

Внаслідок надання за окремим договором ізольованої кімнати (кімнат) у квартирі така квартира була заселена двома або більше наймачами (сім'ями). Такі ж наслідки наступали в результаті поділу житлової площі (ст. 86 ЖК РРФСР; ЖК РФ не передбачає такої підстави зміни договору найму соціального). Це можливо також, коли за договором обміну в одну квартиру вселяються громадяни, які користуються окремими кімнатами за самостійними договорами найму. Як виняток ЖК РФ допускає надання кімнати (кімнат) у соціальне наймання (ч. 6 ст. 57, ч. 4 коментованої статті). У всіх цих випадках є окремі договори найму ізольованих кімнат в одній квартирі. Такі квартири називають комунальними (іноді - густонаселеними). З приводу користування окремими кімнатами такої квартири існує два або більше житлових правовідносин, що ґрунтуються на договорах соціального найму.

Можлива також ситуація, коли в комунальній квартирі одна кімната (кілька кімнат) належить громадянину на праві власності (найчастіше внаслідок приватизації), а інші кімнати квартири використовуються іншими громадянами за договорами найму соціального. Це теж комунальна (густонаселена) квартира.

Комунальною називають також квартиру, в якій різні кімнати належать на праві власності різним суб'єктам (ст. ст. 41 - 43 ЖК). Правила коментованої статті поширюються на такі комунальні квартири лише в тому випадку, якщо одна кімната (або кілька кімнат) перебуває у державній або муніципальній власності, вона надана у соціальне наймання та звільнилася.

З ряду причин правовідносини, засновані на договорі соціального найму, може припинитися (наприклад, внаслідок смерті наймача, коли у житловому приміщенні не проживають члени його сім'ї; виїзду всіх користувачів на постійне проживання в інше місце; їх виселення тощо). Виникає питання: чи має житлове приміщення, що звільнилося, заселятися на загальних підставах або воно підлягає передачі користувачам інших кімнат даної квартири? Відповідь на нього міститься в статті, що коментується, правила якої спрямовані на забезпечення принципу сімейного заселення квартир.

2. У ЖК РФ пропонується, умовно кажучи, ступінчасте вирішення питання про заселення житлового приміщення, що звільнилося в комунальній квартирі, яке знаходилося в соціальному наймі. Причому якщо рішення прийнято на першому ступені, то немає потреби розглядати третій, і т.д.

По-перше, житлове приміщення, що звільнилося, надається проживаючим у цій квартирі наймачам або власникам інших житлових приміщень цієї квартири, якщо вони є незаможними і потребують житлових приміщень. При цьому не має значення формальний момент — факт визнання таких громадян незаможними, а також факт прийняття на облік тих, хто потребує житлових приміщень. Важливо, що вони за встановленими правилами є незаможними і потребують житла.

Звільнене житлове приміщення передається зазначеним громадянам «на підставі їхньої заяви». Іноді громадяни, які мають право отримати у своє користування приміщення, що звільнилося, можуть бути не зацікавлені в цьому, наприклад тому, що у разі поліпшення житлових умов у загальному порядкуїм буде надано нове упорядковане житлове приміщення, а приєднання кімнати, що звільнилася, призведе до зникнення підстав потреби в житлі. Якщо громадяни не висловили свою волю на отримання житлового приміщення, що звільнилося в квартирі, то примусово наділити їх правом користування таким приміщенням неможливо. Але якщо громадяни бажають отримати кімнату, що звільнилася, то відмова їм у цьому неприпустима.

По-друге, на першому ступені рішення про заселення кімнати, що звільнилася, може бути не прийнято не тільки за відсутності в квартирі громадян, які є незаможними і потребують житла (як це сказано в ч. 2 коментованої статті), а й тому, що проживають у квартирі громадяни (заможні та нужденні) не бажають отримувати звільнену кімнату. У цих випадках житло, що звільнилося, надається в соціальне наймання мешканцям квартири громадянам, які є незаможними, хоча забезпечені житлом більш облікової норми (ч. ч. 4, 5 ст. 50 ЖК), тобто. не належать до тих, хто потребує житла, але на кожного користувача припадає менше норми надання (ч. ч. 1, 2 ст. 50 ЖК). Природно, що така передача кімнати, що звільнилася, проводиться за бажанням громадян, які проживають у сусідній кімнаті (кімнатах) комунальної квартири («на підставі їх заяви»). Якщо громадяни виявили волю на отримання кімнати, що звільнилася, то відмовити їм не можна.

По-третє, якщо в комунальній квартирі звільнилася кімната, а проживаючі в сусідній кімнаті (кімнатах) громадяни не є незаможними, але забезпечені житлом менше за норму надання, то кімната, що звільнилася, передається цим громадянам за договором купівлі-продажу. Крім того, звільнена кімната може бути продана громадянам, які проживають у цій квартирі і не належать до малозабезпечених, але забезпечені житлом менше норми надання, якщо проживаючі в цій же квартирі громадяни, які є малозабезпеченими та потребують житла або малозабезпеченими, але забезпеченими загальною площею менше норми надання на одну особу, відмовилися від отримання кімнати, що звільнилася.

Зрозуміло, що договір купівлі-продажу укладається лише якщо на те є воля громадян. Інша сторона (орган місцевого самоврядування, орган державної влади) при волевиявленні громадян на укладання договору купівлі-продажу кімнати зобов'язана укласти такий договір. У разі невиконання цього обов'язку громадяни мають право звернутися до суду з вимогою про примус укласти договір (ст. 445 ЦК).

По-четверте (четверта сходинка), що звільнилася в комунальній квартирі, кімната надається громадянам (ст. ст. 49, 51, 52, 57 ЖК), які не проживали в цій квартирі, якщо:

— у квартирі не живуть незаможні громадяни, які потребують житлових приміщень;

- у квартирі немає громадян, які забезпечені житловою площею на одного члена сім'ї менше за норму надання.

Звільнена кімната заселяється в загальному порядку також у тому випадку, коли громадяни, які мають право отримати її в соціальне наймання (перший і другий ступені, ч. ч. 1, 2 коментованої статті) або у власність на підставі договору купівлі-продажу (третій ступінь, ч. 3 цієї статті), відмовилися від свого права.

Правове висновок
з питання надання звільненої кімнати
у комунальній квартирі на умовах соціального найму
та за договором купівлі-продажу

Як випливає з рішення суду позивачі звернулися до суду з вимогами (з урахуванням уточнень):

  • про визнання права на укладення договору найму соціального;
  • про визнання незаконної реєстрації К. у житловому приміщенні (кімнаті), що звільнився;

У задоволенні вимог судами відмовлено.

Позиція позивачів:

"У 2008 році в комунальній квартирі звільнялася кімната. Ми подали заяву про надання її нам за договором соціального найму відповідно до ст. 59 ЖК РФ. Отримали відмову, тому що там раніше було вже прописано К. (відповідач).

Перебуваємо на черзі в муніципалітеті як такі, що потребують поліпшення житлових умов на підставі проживання у гуртожитку з 1994 року. За нормою надання площі у нас недостатньо, за обліковою нормою площі вистачає. На відповідь Адміністрації подали до суду. Суди програли. У міському суді відповідно до ст. 6 Вступного закону хоча ми не зняті з обліку, але втратили підстави цьому обліку перебувати, т.к. статус гуртожитку знято, а ми стояли на обліку на підставі проживання у гуртожитку, а за обліковою нормою площі вистачає.

Обласний суд це рішення вважав вірним та обґрунтованим. Відмову визнали вірною, але ще й дописали, що на момент вселення будинок мав статус гуртожитку.

Наша позиція: статус будинку знято в силу закону (ст.7 вступного закону), які стали на облік до 5 березня 2005 року перебувають на даному обліку до отримання житла за договором соцнайму (ст.6 вступного закону), за соцнаймом житло має надаватися не менше норми надання (ст.47 ЖК РФ). Ст. 59 ЖК РФ підлягає застосуванню".

Як потребують поліпшення житлових умов позивачі поставлені на облік до 2005 року на підставі проживання у гуртожитку.

Спірна кімната знаходиться у гуртожитку, який на підставі рішення Ради депутатів міста від...2003р. та акту від... 2003р. прийняті до муніципальної власності.

У 2008 році між підприємством та К. укладено договір соціального найму спірної кімнати, проте пізніше датиукладання договору соцнайму, як випливає з рішення суду зі спірної кімнати, виїхав попередній наймач. Відповідачу К. відповідно спірна кімната надавалася до фактичного припинення права користування даною кімнатою попереднього наймача.

1. Кому повинні надати звільнену кімнату в комунальній квартирі?

Надання житлових приміщень, що звільнилися, в комунальній квартирі

1. Звільнене житлове приміщення у комунальній квартирі, в якій проживають кілька наймачів та (або) власників, на підставі їх заяви надається за договором соціального найму наймачам та (або) власникам, які проживають у цій квартирі, якщо вони на момент звільнення житлового приміщення визнані або можуть бути в установленому порядку визнані малозабезпеченими та такими, що потребують житлових приміщеннях.

2. За відсутності у комунальній квартирі громадян, зазначених у частині 1 цієї статті, житлове приміщення, що звільнилося, надається за договором соціального найму проживаючим у цій квартирі наймачам та (або) власникам, які можуть бути в установленому порядку визнані малозабезпеченими та які забезпечені загальною площею житлового приміщення одного члена сім'ї менше норми надання, виходячи з їх заяви.

3. За відсутності в комунальній квартирі громадян, зазначених у частинах 1 та 2 цієї статті, житлове приміщення, що звільнилося, надається за договором купівлі-продажу громадянам, які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше норми надання, на підставі їх заяви.

4. За відсутності в комунальній квартирі громадян, зазначених у частинах 1 - 3 цієї статті, вселення в житлове приміщення, що звільнилося, здійснюється на підставі договору соціального найму в порядку, передбаченому цим Кодексом.

Як видно з наведеної статті, надання житлових приміщень, що звільнилися, в комунальній квартирі в другу, третю і четверту черги є можливим за відсутності претендентів попередніх черг.

За ч. 1 статті 59 ЖК звільнена кімната може бути надана малозабезпеченим та нужденним наймачам даної квартири. При цьому слід зазначити, що виходячи з конструкції норми права ("визнано або можуть бути визнані такими, що потребують"), право на надання кімнати не пов'язане з наявністю або відсутністю відомостей з уповноваженого органу влади про потребу в житлових приміщеннях осіб, які претендують на надання приміщення в порядку ст. 59 ЖК РФ. судовому засіданнісуд встановлює наявність або відсутність права перебувати на обліку як такі, що потребують житлових приміщень на момент звільнення приміщення (кімнати) у квартирі.

Вважав, що ця постанова незаконна та порушує права Пензєвої В.І., оскільки передача житлового будинку, який використовувався державним підприємством як гуртожиток, у віданні органу місцевого самоврядування та зміну його статусу через закон, а також реалізація права на приватизацію займаної кімнати не вказані у законі як підстави для зняття громадян для обліку тих, хто потребує житлового приміщення.

Ухвалою судової колегії обласного судувинесено рішення про відмову у позові, при цьому суд касаційної інстанції вказав таке.

Як випливає з матеріалів справи, Пензєва В.І. поставлена ​​на квартирний облік з 09.01.1994 року у зв'язку з тим, що проживала на приватній квартиріта була зареєстрована у гуртожитку.

Відповідно до Постанови Мера від 26.10.2004 року "Про переведення будівлі з розряду спеціалізованих житлових приміщень (гуртожитків) у статус житлових будинків" будівля набула статусу житлового будинку.

На підставі договору на передачу приміщень комунальної квартири приватну власністьгромадян від 9.03.2005 року Пензєва В.І. придбала у власність житлове приміщення №24, площею 11,8 кв.

Як випливає з матеріалів справи, 09.01.1994р. Пензєва В.І. була прийнята на облік тих, хто потребує поліпшення житлових умов як особа, яка проживає в гуртожитку та не має іншої житлової площівідповідно до п. 5 ст. 29 ЖК РРФСР.

Оскільки склад сім'ї Пензєвої В.І. складає 1 особа, то у зв'язку з придбанням у власність кімнати, житловою площею 11,8 кв.м, Пензєва В.І. стала забезпеченою житловою площею за нормою, понад 9 кв.м на особу.

Таким чином, із придбанням житлового приміщення у Пензєвої В.І. відпали підстави, що дають їй право на отримання житлового приміщення за договором соціального найму, що в силу наведених норм права є підставою для зняття її з обліку як потребує житлових приміщень.

Оскільки Пензєва В.І. досягла рівня житлової забезпеченості за нормою надання площі житлового приміщення, підстави, які до набуття чинності Житлового кодексу Російської Федерації давали їй право на отримання житлових приміщень за договорами соціального найму, на момент прийняття оскаржуваного нею рішення, втрачені, у зв'язку з чим оспорюване рішення законним та обґрунтованим та скасуванні не підлягає.

2) Вилучення з рішення Камишинського міського суду Волгоградської області від 24 серпня 2010 року у справі № 2-1752/10:

Мут І. Г. звернувся до суду з позовом, просив суд визнати незаконною постанову Адміністрації міста про зняття його з обліку як того, хто потребує житлового приміщення, визнати його таким, що зберіг право перебувати на обліку як нужденний у поліпшенні житлових умов, і зобов'язати Адміністрацію прийняти його на облік громадян як того, хто потребує поліпшення житлових умов з подальшим наданням йому окремого упорядкованого житла.

Суд у позові відмовив, вказавши таке.

Мут І. Г. був прийнятий на облік для постановки на чергу на отримання муніципального житлового приміщення як особа, яка проживає у гуртожиткувідповідно до ст. 29 п. 5 ЖК РРФСР.

Постановою Адміністрації міста було змінено статус гуртожитку та цій будівлі надано статус житлового будинку.

Відповідно до п. 2 ст. 6 ФЗ від 29.12.2004 року "Про введення в дію ЖК РФ", громадяни, прийняті на облік з метою подальшого надання їм житлових приміщень до 2005 року, до яких належить Мут І. Г., зберігають право стояти на даному обліку до отримання ними житлового приміщення. Зазначені громадяни знімаються з обліку на підставах, передбачених п. 1, 3-6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, а також у випадках втрати ними підстав, які до набуття чинності ЖК РФ давали їм право на отримання житлових приміщень за договором соціального найму.

Підстав, передбачених п. 1, 3-6 год. 1 ст. 56 ЖК РФ для зняття Мут І. Г. з обліку немає.

При цьому, як встановлено судом, Мут І. Г. було поставлено на облік як особу, яка проживає в гуртожитку. Статус житлового приміщення, де він проживав, змінено. Колишньому гуртожитку встановлено статус житлового будинку, у зв'язку з чим Мут І. Г. фактично втратив підстави, що давали йому право для постановки його на облік для отримання житлового приміщення за договором соціального найму, як особа, яка проживала в житловому будинку, а не у зв'язку зі зміною встановленого мінімуму житлової площі, як хибно вважає Мут І.Г.

Верховний Суд РФ про надання кімнати, що звільнилася, в комунальній квартирі за договором соціального найму

В обґрунтування позиції, згідно з якою (на відміну від інших положень статті 6 Вступного закону), "громадяни, прийняті на облік до 1 березня 2005 року з метою подальшого надання їм житлових приміщень за договорами соціального найму, зберігають право перебувати на даному обліку до отримання ними житлових приміщень за договорами найму соціального" можна нерідко зустріти посилання на визначення Верховного СудуРФ від 7 липня 2009 р. N 85-В09-10. Верховний Суд дійшов висновку про те, що громадяни, які перебувають на обліку як такі, що потребують житлових приміщень за договором соціального найму (до 1 березня 2015 року), мають право на надання кімнати, що звільнилася, в комунальній квартирі незалежно від визнання їх малозабезпеченими. Суд, зокрема, зазначив, що "оскільки Ф. та Ф.Т. поставлені на облік як такі, що потребують житлових приміщень у 1992 р., на момент виникнення спору (травень 2008 р.) про надання за договором соціального найму житлового приміщення, що звільнився, комунальній квартирі продовжували перебувати на даному обліку, то до правовідносин, що виникли, підлягала застосуванню не тільки статті 59 ЖК РФ, але і ч. 2 статті 6 Вступного закону в їх нормативно-правовій єдності"

"Ф. звернулася до суду з позовом до міської Управи міського округу "Місто Калуга", управління міського господарства (далі - УДГ) м. Калуги про визнання незаконною відмови у наданні житлової кімнати за договором соціального найму, примус до укладення договору соціального найму на житлову При розгляді справи такого характеру істотне порушення норм матеріального права допущено судом першої та другої інстанцій, що виразилося в наступному.

Судом встановлено, що Ф. з неповнолітнім сином Ф.Т., 1992 р.н. зареєстровані та проживають у кімнаті N 17 площею 11,7 кв. м, що розташована у восьмикімнатній комунальній квартирі загальною площею 204,1 кв. м.

Раніше будинок N 20 на вул. Огарьова м. Калуги мав статус гуртожитку. У 2007 р. він був переданий до муніципального житловий фонд. 22.08.2007 р. з позивачем було укладено договір найму N 49504 на зайняту кімнату, син включений до договору як член сім'ї наймача.

З 1992 р. позивачка полягає на обліку як потребує поліпшення житлових умов як у загальному списку черговиків, так і в списку осіб, які потребують першочергового надання житлового приміщення. У 2008 р. у спірній квартирі звільнилася кімната загальною площею 12,9 кв. м. Сім'я Д., яка займала цю кімнату, отримала в порядку покращення житлових умов інше житло та виїхала, звільнивши її.

У кімнаті, що звільнилася, ніхто не зареєстрований, особовий рахунок закритий.

Ф. звернулася до УГГ м. Калуги із заявою про надання кімнати, що звільнилася, на підставі договору соціального найму.

Істицею отримано відповідь начальника УДГ м. Калуги від 19 травня 2008 р., в якій зазначено на відсутність підстав для надання їй кімнати, що звільнилася.

Дозволяючи справу та відмовляючи у задоволенні вимог, суд виходив з того, що відсутні підстави для визнання Ф. незаможною, тоді як ця вимогаобов'язково при наданні житлового приміщення, що звільнився, за договором соціального найму відповідно до ст. 59 ЖК РФ. З висновками суду першої інстанції як правомірними та обґрунтованими погодився суд касаційної інстанції.

Проте Судова колегія вважає, що висновки суду ґрунтуються на неправильному тлумаченні та застосуванні норм матеріального права до відносин сторін.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 59 ЖК РФ звільнене житлове приміщення в комунальній квартирі, в якій проживають кілька наймачів і (або) власників, на підставі їх заяви надається за договором найму, що проживають у цій квартирі, і (або) власникам, якщо вони на момент звільнення житлового приміщення визнані або можуть бути в установленому порядку визнані малозабезпеченими та такими, що потребують житлових приміщеннях. За відсутності в комунальній квартирі громадян, зазначених у ч. 1 цієї статті, житлове приміщення, що звільнилося, надається за договором соціального найму проживаючим у цій квартирі наймачам та (або) власникам, які можуть бути в установленому порядку визнані малозабезпеченими та які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше за норму надання, на підставі їх заяви. Відповідно до ч. 2 ст. 6 Федерального закону РФ від 29 грудня 2004 р. N 189-ФЗ "Про введення в дію Житлового кодексу РФ" громадяни, прийняті на облік до 01 березня 2005 р. з метою подальшого надання їм житлових приміщень за договорами найму соціального, зберігають право перебувати на даному обліку до отримання ними житлових приміщень за договорами найму соціального. Зазначені громадяни знімаються з цього обліку на підставах, передбачених п. п. 1, 3 - 6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, а також у разі втрати ними підстав, які до набуття чинності ЖК РФ давали їм право на отримання житлових приміщень за договорами соціального найму. Зазначеним громадянам житлові приміщення за договорами найму надаються в порядку, передбаченому ЖК РФ, з урахуванням положень цієї частини.

Із наведених норм ч. 2 ст. 6 Вступного закону випливає, що названі в ній громадяни зберігають право перебувати на обліку як такі, що потребують житлових приміщень за договором соціального найму, а також право на надання житлових приміщень за цим договоромнезалежно від визнання їх незаможними, тоді як після набуття чинності Житлового кодексу РФ, тобто після 01 березня 2005 року, відповідно до ч. 2 ст. 49 та ч. 2 ст. 52 ЖК РФ перебувати на такому обліку мають право лише незаможні громадяни чи громадяни, які стосуються певної федеральним законом, указом Президента Російської Федерації чи законом суб'єкта Російської Федерації категорії.

У цьому ч. 2 ст. 6 Вступного закону робить винятків й у передбачених ст. 59 ЖК РФ випадків надання житлових приміщень, що звільнилися в комунальній квартирі, за договором соціального найму.

Оскільки Ф. та Ф.Т. поставлені на облік як такі, що потребують житлових приміщень у 1992 р., на момент виникнення спору (травень 2008 р.) про надання за договором соціального найму звільненого житлового приміщення в комунальній квартирі продовжували перебувати на даному обліку, то до правовідносин підлягала застосуванню не тільки ст. 59 ЖК РФ, а й ч. 2 ст. 6 Вступного закону у їх нормативно-правовій єдності. Проте суд ч. 2 ст. 6 Вступного закону до спірних правовідносин сторін, що виникли, не застосував.

З урахуванням викладеного, прийняті у справі судові ухвали не можна визнати законними. Вони прийняті із суттєвим порушенням норм матеріального права, що виразилося у незастосуванні до спірних відносин сторін ч. 2 ст. 6 Вступного закону та неправильному, без урахування ч. 2 ст. 6 Вступного закону, тлумачення положень ст. 59 ЖК РФ.

Слід звернути увагу, що позивачка у справі, розглянутому Верховним Судом РФ, перебувала обліку, зокрема, як яка потребує першочергового надання житлового приміщення. Нагадаємо, що згідно зі статтею 36 ЖК РРФСР, насамперед житлові приміщення надавалися нужденним у поліпшенні житлових умов:

1) інвалідам Великої Вітчизняної війні сім'ям загиблих або зниклих безвісти воїнів (партизан) та прирівняним до них у встановленому порядку особам;
2) Героям Радянського Союзу, Героям Соціалістичної Праці, а також особам, нагородженим орденами Слави, Трудової Слави, "За службу Батьківщині у Збройних Силах СРСР" всіх трьох ступенів;
3) особам, які страждають на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, перелічених у списку захворювань, що затверджується у встановленому законодавством Союзу РСР порядку;
4) особам, які перебували у складі чинної армії в період громадянської та Великої Вітчизняної війн та під час інших бойових операцій із захисту СРСР, партизанам громадянської та Великої Вітчизняної війн, а також іншим особам, які брали участь у бойових операціях із захисту СРСР;
5) інвалідам праці I та II груп та інвалідам I та II груп з числа військовослужбовців;
6) сім'ям осіб, які загинули при виконанні державних або громадських обов'язків, виконанні обов'язку громадянина СРСР з рятування людського життя, з охорони соціалістичної власності та правопорядку або загиблих на виробництві внаслідок нещасного випадку;
7) робітникам та службовцям, довгий частим, хто сумлінно пропрацював у сфері виробництва;
8) матерям, яким присвоєно звання "Мати-героїня", багатодітним сім'ям(мають трьох і більше дітей) та одиноким матерям;
9) сім'ям при народженні близнюків;
10) вчителям та іншим педагогічним працівникам загальноосвітніх шкілта професійно - технічних навчальних закладів;
11) рятувальникам професійних аварійно – рятувальних служб, професійних аварійно – рятувальних формувань.
(п. 11 запроваджено Федеральним законом від 22.08.1995 N 151-ФЗ)
Законодавством Союзу РСР та Української РСР право першочергового отримання житлового приміщення може бути надано і іншим категоріям громадян.

Тобто, позивачка за зазначеною вище справою N 85-В09-10, розглянутій Верховним Судом РФ не втратила підстав (у даному випадку, передбачених статтею 36 ЖК РРФСР), які до набуття чинності Житлового кодексу Російської Федерації давали їй право на отримання житлового приміщення за договором найму соціального.

Надання кімнати, що звільнилася, в комунальній квартирі в порядку ч. 2 статті 59 ЖК РФ

Відповідно до ч. 2 статті 59 ЖК РФ, за відсутності в комунальній квартирі громадян, зазначених у частині 1 цієї статті, житлове приміщення, що звільнилося, надається за договором соціального найму проживаючим у цій квартирі наймачам та (або) власникам, які можуть бути в установленому порядку визнані малозабезпеченимита які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше норми надання, на підставі їхньої заяви.

Як випливає з норми кімната, що звільнилася, може бути надана наймачеві приміщення в квартирі у разі якщо він:

  • 1) визнаний або може бути визнаний малозабезпеченим;
  • 2) забезпечений площею одного члена сім'ї менше норми надання.

З коментованого справи випливає, що є лише друга умова для надання приміщення за ч. 2 статті 59 ЖК РФ, доказів визнання позивачів малозабезпеченими (або того, що можуть бути визнані такими) до суду не надавалося.

Надання кімнати, що звільнилася, в комунальній квартирі в порядку ч. 3 статті 59 ЖК РФ

За відсутності в комунальній квартирі громадян, зазначених у частинах 1 та 2 цієї статті, житлове приміщення, що звільнилося, надається за договором купівлі-продажу громадянам, які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше норми надання, на підставі їх заяви.

Таким чином, позивачі мають право на надання житлового приміщення, що звільнилося, за договором купівлі-продажу.

Для цього необхідно звернутися до власника житлового будинку (до уповноваженого органу) з відповідною заявою. за загальному правилу, При позитивному вирішенні питання, сторони укладають договір, при відмові (а також відсутності реакції на заяву) слід звернутися до суду.

Цілком логічним буде виглядати відмова у наданні кімнати в порядку ч. 3 статті 59 ЖК РФ, тому що в даний час там зареєстрований та проживає відповідач.

Проте представляється, що в рамках нового позову суд має право перевірити законність вселення даної особи, адже вимоги (предмет позову) відрізнятимуться від раніше заявлених.

На що слід звернути увагу та що вказати у позові

1) Позовні вимоги

Просивну частину позову можна сформулювати таким чином:
- визнати недійсним рішення... від... про надання відповідачу житлового приміщення за договором найму...;
- визнати недійсним договір найму житлового приміщення... від... укладений... з відповідачем;
- виселити відповідача без надання іншого жилого приміщення;
- визнати право позивачів на надання житлового приміщення, що звільнився - кімнати № ... що знаходиться в.... за договором купівлі-продажу в порядку ч. 3 статті 59 ЖК РФ;
- зобов'язати відповідача (власника, уповноважена власником особа) укласти договір купівлі-продажу житлового приміщення... на наступних умов... (необхідно вказати викупну ціну);

2) Обґрунтування вимог

У частині визнання рішення про надання житлового приміщення та договору недійсним, варто взяти до уваги роз'яснення Верховного Суду РФ (що стосуються найму соціального).

Роз'яснення містяться у п. 23 Постанови Пленуму Верховного Судна РФ від 02.07.2009 N 14"Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації"):

"23. ... З вимогою про визнання недійсними рішення про надання житлового приміщення за договором соціального найму та укладеного на його підставі договору соціального найму вправі звернутися громадянин, організація, орган місцевого самоврядування або інший уповноважений орган, який ухвалив рішення про надання житлового приміщення за договором соціального найму, якщо вони вважають, що цими рішенням та договором порушено їх права (пункти 2, 6 частини 3 статті 11 ЖК РФ, абзац п'ятий статті 12 ЦК України, пункт 2 статті 166 ЦК РФ), а також прокурор (частина 1 статті 45 ЦПК України).

Суд має право визнати рішення про надання житлового приміщення за договором найму недійсним, якщо буде встановлено, що:

Оскільки недійсна угода не тягне за собою юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю, і вона недійсна з моменту її вчинення (пункт 1 статті 167 ГК РФ ), то у разі визнання недійсним рішення про надання громадянину житлового приміщення за договором найму соціального визнається недійсним також і ув'язнений на підставі цього рішеннядоговір найму соціального, а особи, які проживають у житловому приміщенні, підлягають виселенню з нього в раніше займане ними житлове приміщення, а у разі неможливості виселення в раніше займане житлове приміщення їм виходячи з конкретних обставин справи може бути надано житлове приміщення, аналогічне раніше займаному (пункт 2 статті 167 ЦК України)".

При першому зверненні до суду позивачі просили визнати право на надання житлового приміщення на умовах соціального найму, тоді як такого права у них не було, через що суд відмовив і у задоволенні похідних вимог, пов'язаних із незаконністю вселення відповідача, вказавши, що суб'єктивне право позивачів не порушено, із чим важко не погодитися. Таким чином, перевірка законності вселення відповідача, по суті, судом не здійснювалася.

У "новій" справі, суд зобов'язаний буде перевірити чи порушені права позивачів наданням приміщення відповідачу та, встановивши, що порушено право на надання кімнати за договором купівлі-продажу, має визнати рішення недійсним.

По-перше, слід враховувати, що " Російської Федерації, що представляє можливість заселення звільненого житлового приміщення в комунальній квартирі, сама по собі спрямована на захист житлових прав громадян, не встановлює порядку та строків подачі заяв про надання кімнати, що звільнилася в комунальній квартирі..." (Визначення Конституційного Суду РФ від 19.02.2009 N 160-О-О).

По-друге, норма ч. 4 статті 59 ЖК РФ починається зі слів. за відсутності у комунальній квартирі громадян, зазначених у частинах 1 - 3цієї статті..." З буквального тлумачення норми випливає, що право власника надати за договором найму звільнену кімнату може бути реалізовано тільки за відсутності інших претендують(що мешкають у комунальній квартирі) громадян, тобто. обов'язок повідомити, виявити громадян, які мають право... лежить на власнику, а не на самих наймачах, які часто об'єктивно не можуть знати, чи звільнилася кімната або її наймач просто тимчасово (на 1-2 і більше року) відсутня... кореспондує та норма статті 57 ЖК РФ.

Відповідно до ст. 57 ЖК РФ кімнати за договорами найму соціального можуть надаватися тільки у випадку, передбаченому частиною 4 статті 59 цього Кодексу. Іншими словами, надавати кімнату за договором найму соціального заборонено крім випадку, коли не виявлені особи (або відмовилися) виявили бажання на надання кімнати в порядку статті 59 ЖК РФ.

Наприклад, як зазначалося у ухвалі Верховного суду Республіки Карелія від 01.04.2011 у справі N 33-882/2011,

"... суд встановив, що 12.08.2010 адміністрацією Костомукського міського округу наймачам та власникам житлових приміщень комунальної квартири... були надіслані повідомлення про кімнату, що звільнилася. N 531 у вказаній вище квартирі з пропозицією подати заявипро надання цієї кімнати за договором найму соціального. Із заявою про надання вивільненої кімнати звернулися Х., В. та Ф. Рішенням комісії з житловим питаннямпри адміністрації Костомукського міського округу N від 23.09.2010 прийнято рішення про надання вивільненої кімнати N 531 Х., яка займає ліжко-місце в кімнаті N 543. Постановою Голови адміністрації Костомукського міського округу від 27.09.2010 N 15 . надано Х. та її дочки І".

Надання кімнати третій особі за наявності наймачів квартири, які бажають скористатися правом, передбаченим ст. 59 ЖК РФ, за відсутності повідомлень з боку представника власника житлового будинку про кімнату, що вивільнилася, не може бути визнано законним.

Як інших порушень порядку надання можна вказати на статтю 65 ЖК РФ, згідно з якою, наймодавець житлового приміщення за договором найму соціального зобов'язаний передати наймачу вільне від прав інших осіб житлове приміщення. Як вбачається з рішення суду, відповідачу надавалась кімната до виїзду з неї колишнього наймача.

Як приклад з судової практикиможна навести також вилучення з ухвали Верховного Суду РФ від 06.07.2010 N 42-В10-2):

"... Суд має право визнати рішення про надання житлового приміщення за договором найму недійсним, якщо буде встановлено, що:

а) громадянами були надані не відповідні дійсності відомості, що послужили підставою для прийняття їх на облік як такі, що потребують житлових приміщень (наприклад, про склад сім'ї, про джерела та рівень доходів, а також про майно членів сім'ї, що підлягає оподаткуванню);

б) порушено права інших громадян на вказане житлове приміщення (наприклад, порушено черговість надання житлового приміщення);

в) вчинено неправомірні дії посадовими особамипід час вирішення питання про надання житлового приміщення;

г) мали місце інші порушення порядку та умов надання житлових приміщень за договором найму соціального, передбачених Житловим кодексом Російської Федерації, федеральними законами, указами Президента, законами суб'єкта Російської Федерації

Суд, встановивши, що Убушаєва Н.К. мала переважне право на надання житлового приміщення - кімнати N 306 "б" в силу статті 59 Житлового кодексу України, прийшов до правильному висновкупро те, що вимоги Убушаєвої Н.К. про визнання недійсною постанови першого заступника мера м. Елісти Республіки Калмикія N 487 від 9 квітня 2009 р. "Про затвердження рішення житлової комісії при мерії м. Елісти від 8 квітня 2009 р.", визнання недійсним договору найму житлового приміщення N 681 від 13 квітня 2009 р., укладеного з Мучаєвим В.Б., визнання переважного права на надання кімнати N 306 "б"<...>, підлягають задоволенню.

Водночас суд не врахував, що у разі визнання недійсним рішення про надання громадянину житлового приміщення за договором соціального найму та визнання недійсним також укладеного на підставі даного рішення договору соціального найму, особи, які проживають у житловому приміщенні, підлягають виселенню з нього раніше займане ними жиле приміщення. У разі неможливості виселення в раніше зайняте житлове приміщення їм виходячи з конкретних обставин справи може бути надано житлове приміщення, аналогічне раніше зайнятому (пункт 2 статті 167 Цивільного кодексу Російської Федерації)".

Що стосується звернення до Конституційного Суду РФ, а також до Європейського права людини, можу сказати, що не вбачається підстав... Не бачу невизначеності у правозастосовчій практиці або невідповідності Конституції норм закону, застосованих при вирішенні справи.

Європейський же Суд розглядає справи щодо скарг громадян проти держави, а не відповідачів у конкретній справі. Результатом розгляду може бути присуджена компенсація, але не відновлення прав (у тому числі на житлове приміщення).

Звертаю увагу, що як ЄСПЛ, так і КС РФ не є судовими інстанціямиз перегляду цивільних справ, у їхню компетенцію це не входить.