Необхідно звернути увагу на те, що питання піднайму регулюються не лише житловим законодавством. До житлових правовідносин у цій сфері застосовні норми ст. 685 ЦК України.

Право на здачу житлового приміщення, яке займається за договором соціального найму, У найм наймач може реалізовувати з дотриманням правил, передбачених ЖК РФ.

Відповідно до ст. 685 ГК РФ наймач за згодою най-модавця передає на строк частину або все найняте ним приміщення у користування піднаймачеві за договором піднайму житлового приміщення. Піднімач не набуває самостійного права користування житловим приміщенням. Відповідальним перед наймодавцем за договором найму житлового приміщення залишається наймач.

Договір піднайму житлового приміщенняможе бути укладений за умови дотримання вимог законодавства про норму загальної площі жилого приміщення однією людину.

Договір піднайму житлового приміщення є оплатним.

Строк договору піднайму житлового приміщення не може перевищувати термін договору найму житлового приміщення.

При достроковому припиненні договору найму житлового приміщення одночасно з ним припиняється договір піднайму житлового приміщення.

На договір піднайму житлового приміщення не поширюються правила про переважному правіна укладення договору на новий термін.

Наймач житлового приміщення, наданого за договором соціального найму, має право передати частину займаного ним житлового приміщення, а у разі тимчасового виїзду все житлове приміщення у найм.

Для цього в обов'язковому порядкупотрібно відповідно до ст. 76 ЖК РФ:

1) якщо житлове приміщення є окремою квартирою – згода у письмовій формі наймодавця і членів його сім'ї, що проживають спільно з наймачем. У разі, якщо наймач і члени його сім'ї не збираються залишати займане ними приміщення, вони можуть здати в найм його частину, якщо вони тимчасово виїжджають із зазначеного приміщення (незалежно від причин виїзду) – у піднайм допускається здавати приміщення в цілому;

2) якщо житлове приміщення входить до складу комунальної квартири, для передачі її в найм потрібна також згода всіх наймачів і членів їх сімей, що проживають спільно з ними, всіх власників і членів їх сімей, що проживають спільно з ними. Це пов'язано з особливістю даних житлових приміщень, що виявляється у можливості наявності в одній квартирі як наймачів та членів їхніх сімей, так і власників окремих житлових приміщень.

Головною умовою при передачі житлового приміщення або його частини у найм є таке:після його укладання загальна площа відповідного житлового приміщення на одного проживаючого складе не менше облікової норми, а в комунальній квартирі- Не менше норми надання. Тобто мешканці приміщення, що займається за договором соціального найму, не повинні після укладення договору піднайму ставати такими, що потребують поліпшення житлових умов.

Права наймача похідні від прав наймача, тому наймач не може набути самостійного права користування зданим у піднайм житловим приміщенням.

У цьому відповідальність перед наймодавцем за договором найму житлового приміщення несе у разі наймач.

Передача житлового приміщення у найм у деяких випадках не допускається. Заборона на передачу в піднайм житлового приміщення пов'язана з проживанням у житловому приміщенні або з вселенням у нього громадянина, який страждає на одну з важких форм хронічних захворювань. Встановлення інших випадків можливе шляхом ухвалення відповідних федеральних законів.

Таким чином, виходячи із сенсу норм, присвячених розгляду поняття піднайму, не допускається здача житлового приміщення у найм у наступних випадках :

1) якщо внаслідок вселення піднаймача загальна площа відповідного житлового приміщення на одного проживаючого становитиме менше облікової норми, а в комунальній квартирі – менше норми надання;

2) якщо в ньому проживає або в нього вселяється громадянин, який страждає на важкі форми деяких хронічних захворювань;

3) без згоди інших наймачів, повнолітніх членів їхніх сімей, які мешкають в одній квартирі з ними, а також наймодавця;

4) в інших випадках, що встановлюються для здачі житлового приміщення в підйом федеральними законами.

Договір піднайму житлового приміщення, наданого за договором найму соціального, укладається у письмовій формі(Ст. 77 ЖК РФ). Кількість екземплярів його не обумовлюється, але один екземпляр обов'язково передається на зберігання наймодавцю житлового приміщення.

При підписанні договору піднайму житлового приміщення, що займається за договором найму соціального, необхідно вказати тих осіб, які вселятимуться в зазначене приміщення одночасно з піднаймачем.

Договір піднайму житлового приміщення, наданого за договором найму соціального, укладається на строк, що визначається сторонами договору піднайму такого житлового приміщення. Тобто сторони під час підписання договору піднайму повинні вказати термін, на який вони його укладають. Якщо у договорі термін не визначено, договір вважається укладеним на рік.

Право користування у наймача виникає на підставі договору піднайму. Але первинним документом для сторін є договір найму житлового приміщення. Користування приміщенням піднаймачем здійснюється відповідно до договору піднайму житлового приміщення, а також ЖК РФ та іншими нормативними правовими актами.

Таким чином, взаємодія договору найму соціального і договору піднайму житла, займаного за договором найму соціального, полягає в наступному:

1) максимальний термін, на який можливо укласти договір піднайму, не може перевищувати термін договору найму, його граничний термін обмежений терміном дії договору найму, тобто, якщо договір найму соціального розірвано, відповідно, є розірваним і договір піднайму;

2) навіть у тому випадку, якщо договір найму соціального буде укладено на новий термін, пролонгацію договору піднайму це не викличе, тобто. щодо договору піднайму житлового приміщення не діють норми переважного права на укладення договору на новий строк;

3) при припиненні (навіть достроковому) договору найму житлового приміщення одночасно з ним припиняється і договір піднайму житлового приміщення.

Відповідно до ст. 78 ЖК РФ здавання житлового приміщення, наданого за договором соціального найму наймачеві, у найм має оплатний характер. Обов'язком наймача житлового приміщення, що займається за договором найму соціального, є оплата наймачу грошових коштіввідповідно до договору піднайму.

Конкретні умови оплати за найм житлового приміщення (порядок, умови, строки її внесення та розмір) встановлюються за згодою сторін при підписанні договору піднайму зазначеного житлового приміщення.

ЖК РФ передбачає можливість та підстави припинення договору піднайму та його розірвання.

Припинення відбувається у випадках, передбачених ст. 79 ЖК РФ:

1) якщо у договорі піднайму житлового приміщення зазначений термін, на який його було укладено, і він закінчився, а сторони не підписали новий договір. Після закінчення зазначеного термінуйого дія припиняється. Потрібно врахувати, що відповідно до п. 6 ст. 685 ГК РФ, що підлягає застосуванню щодо піднайму житлових приміщень, на договір піднайму житлового приміщення не поширюються правила про переважне право на укладення договору на новий термін;

2) якщо договір піднайму житлового приміщення, наданого за договором соціального найму, укладено без зазначення строку (при цьому договір вважається укладеним на один рік), сторона договору – ініціатор припинення договору – зобов'язана попередити іншу сторону про припинення договору піднайму за три місяці. Кожна із сторін має право на його припинення в односторонньому порядку.

Договір піднайму житлового приміщення, наданого за договором найму соціального, може бути розірваний:

1) за згодою сторін;

2) у разі невиконання піднаймачем умов договору піднайму житлового приміщення. Ця підстававідповідає визначенню суттєвого порушення умов договору, та правові наслідкиневиконання передбачено ЖК РФ.

Істотними є дії наймача, визначені ст. 79 ЖК РФ:

Використовує це житлове приміщення за призначенням;

Систематично порушує права та законні інтереси сусідів;

Безгосподарно поводиться з житловим приміщенням, допускаючи його руйнування.

У разі вказаних випадків наймачеві надано право попередити наймача про необхідність усунути порушення. Якщо дії наймача завдають непереборних недоліків житловому приміщенню, тягнуть за собою його руйнування, наймач також має право встановити піднаймачеві термін для їх усунення. Термін має бути розумним та призначений для проведення відповідного ремонту.

Якщо навіть після пред'явленого наймачем попередження піднімач або громадянин, за дії якого даний піднімач відповідає, продовжує порушувати права та законні інтереси сусідів або використовувати житлове приміщення не за призначенням або без поважних причин не проведе необхідний ремонт, наймачеві надано право звернутися до судові организа захистом. Договір піднайму житлового приміщення буде розірвано на підставі судового рішення, а піднімач і всесвіти разом із громадяни виселені у примусовому порядку.

Після припинення або розірвання договору піднайму житлового приміщення, яке займається за договором соціального найму, наймач зобов'язаний звільнити зазначене житлове приміщення, вивезти майно, що належить йому, і передати його наймачу. У тому випадку, якщо піднімач не вживає відповідних дій у передбачений договором строк, наймач має право звернутися до суду з позовом про виселення його та громадян, які з ним проживають, без надання іншого житлового приміщення.

Відповідно до ст. 80 ЖК РФ тимчасовими мешканцями є громадяни, яким дозволено тимчасове проживання на безоплатній основі в житловому приміщенні, яке займає наймач за договором найму соціального.

Право на вселення тимчасових мешканців було у наймачів житлового приміщення та на підставі ЖК РРФСР. Відповідно до ст. 81 ЖК РРФСР наймач житлового приміщення та повнолітні члени його сім'ї, що проживають з ним, могли за взаємною згодою дозволити тимчасове проживання в житловому приміщенні, що знаходиться в їх користуванні, іншим громадянам (тимчасовим мешканцям) без стягнення плати за користування приміщенням. Але вселення тимчасових мешканців терміном понад півтора місяці допускалося за умови дотримання встановленої норми житлової площі.

Стаття 80 ЖК РФ надає наймачу житлового приміщення за договором соціального найму та членам його сім'ї, що проживають спільно з ним, за взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця право дозволити безоплатне проживання в займаному ними житловому приміщенні за договором соціального найму іншим громадянам як тимчасово проживаючі (в ).

Таким чином, головними умовами вселення тимчасових мешканців є:

1) згоду наймача та постійно проживаючих спільно з ним громадян;

2) попереднє повідомлення наймодавця про таке вселення.

При цьому наймодавець тільки повідомляється (інформується) про майбутнє вселення тимчасових мешканців. Відмінність від колишнього ЖК полягає в тому, що наймодавець має право заборонити проживання тимчасових мешканців. Це можливо у разі, якщо після їхнього вселення загальна площа відповідного житлового приміщення на кожного мешкаючого становитиме:

Для окремої квартири – менш облікової норми;

Для комунальної квартири – менше норми надання.

Попередньо отримавши інформацію про намір вселити тимчасових мешканців, наймодавець має законне правоне допустити їхнього вселення з цієї підстави.

У ЖК РФ вирішено питання про оплату за комунальні послуги, що надаються тимчасовим мешканцям. Вона вноситься наймачем житлового приміщення відповідно до додаткової угоди із наймодавцем, укладеною на термін проживання тимчасових мешканців.

ЖК РФ встановлений максимальний термін проживання тимчасових мешканців. Він може перевищувати шість місяців поспіль. У межах сторонами може бути встановлений інший конкретний, додатково узгоджений термін.

Виходячи із змісту ст. 80 ЖК РФ після закінчення зазначеного шестимісячного терміну наймач вправі звернутися до наймодавця з повторним повідомленням про намір вселити тимчасових мешканців у приміщення, яке він займає за договором соціального найму. І тут повторно вступають у дію норми ст. 80 ЖК РФ, а термін проживання починає текти знову.

Член житлового кооперативу та члени його сім'ї, що проживають спільно з ним, за взаємною згодою та з попереднім повідомленням правління житлового кооперативу вправі дозволити проживання в житловому приміщенні, що знаходиться в їх користуванні, тимчасовим мешканцям у порядку та на умовах, які були розглянуті раніше.

Таким чином, у цій ситуації необхідно врахувати той факт, що як наймодавець виступає правління житлового кооперативу, а наймача – член житлового кооперативу, оскільки саме правління має попередньо повідомити член кооперативу, який має намір надати житло тимчасовим мешканцям.

При цьому правління має право заборонити проживання тимчасових мешканців у разі, якщо після їхнього вселення загальна площа відповідного житлового приміщення на кожного проживаючого становитиме для окремої квартири меншу облікову норму, а для комунальної квартири – меншу за норму надання. Термін проживання тимчасових мешканців не може перевищувати шести місяців поспіль.

Самостійне право користування житловим приміщенням, наданим у соціальне наймання, у тимчасових мешканців відсутнє. Вони мають право лише користування та проживання у займаному ними приміщенні. Відповідальність за їх дії перед наймодавцем несе наймач, причому вони відповідають за свої дії перед наймачем.

Таким чином, основними ознаками проживання тимчасових мешканців є:

1) безоплатність користування приміщенням протягом обмеженого терміну – до шести місяців;

2) відсутність самостійного права користування приміщенням.

Тимчасові мешканці зобов'язані звільнити відповідне житлове приміщення після закінчення погодженого з ними терміну проживання (потрібно врахувати, що максимальний термін, як уже сказано раніше, – шість місяців), а у разі, якщо термін не узгоджений, не пізніше ніж через сім днів з дня пред'явлення відповідної вимоги наймачем або членом його сім'ї, що спільно проживає з ним.

Передбачено порядок виселення тимчасових мешканців із займаного ним приміщення. Виселення можливе у таких випадках:

1) припинення договору найму житлового приміщення;

2) відмови тимчасових мешканців звільнити житлове приміщення після закінчення погодженого з ними терміну проживання;

3) пред'явлення наймачем або членом його сім'ї, що спільно проживає з ним, вимоги про виселення.

У зазначених ситуаціях тимчасові мешканці підлягають виселенню з житлового приміщення судовому порядкубез надання іншого жилого приміщення.

Незважаючи на істотні зміни в російське законодавство, Які відбулися за останні пару десятків років, громадяни все ще можуть отримати муніципальну квартиру або іншу державну житлоплощу. Існує таке поняття, як договір найму соціального житлового приміщення. Це якась форма пільгової оренди, яка надається категорії незаможних громадян.

За договором найму соціального громадянам переходять муніципальні квартири, які виявилися не в приватної власності, але в балансі держави. Коли держава надає житлоплощу громадянам, укладається типовий договір найму житлового приміщення. Цей документ є підставою для законного проживання у квартирі, право якого отримано безоплатно. Чинна така угода безстрокова, за умови, що мешканець оплачує комунальні послуги.

Подібна форма найму соціального найму квартири або іншого житлового приміщення використовується найчастіше у випадках пільгових чергна . Такий договір найму житлового приміщення – обов'язковий документдля приватизації квартири чи кімнати.

Заощаджуйте ваш час і нерви. і протягом 5 хвилин отримайте безкоштовну консультацію професійний юрист.

Об'єкти та суб'єкти договору

Договір соцнайму укладається між наймачем та співробітником муніципального органу самоврядування. Прийом та передача такого об'єкта нерухомості регулюється Житловим кодексом Російської Федерації.

Предметом договору є квартира, кімната або інше житлове приміщення, яке має:

• бути ізольованим (окрема квартира, будинок або його частина);
• Відповідати санітарним та технічним вимогам, бути придатним для проживання.

Говорячи про об'єкти договору, можна виділити такі види:

• Житловий приватний будинок– індивідуальна будова, яка включає не тільки житлові кімнати, а й приміщення для побутових потреб (кухня, санвузол, інше);
• Квартира - окрема житлова площа в багатоквартирному будинку, з допоміжними приміщеннями для побутових та санітарних потреб;
• Кімната – частина квартири у багатоквартирному будинку. Використовується тільки для проживання і не включає допоміжних приміщень.

Право на отримання

Головною підставою є відсутність будь-якого житла. Це означає, що у громадянина, який звернувся до державної установи за допомогою, не може бути у власності жодного об'єкта нерухомості або ж площа наявного житла менша за встановлену норму на людину.

Люди, які вже мають ордер на отримання квартири, оформлюють типовий договір найму соціального без будь-яких нюансів. На сьогоднішній день громадяни мають право отримати муніципальне або федеральне житло, відповідно до Житлового кодексу. Для цього необхідно подати прохання до установи, яка знаходиться за місцезнаходженням заявника.

Крім незаможних громадян, визначено такі категорії пільговиків, які можуть стати в чергу на укладення договору соцнайму:

• Мешканці муніципальної квартири, що знаходиться у багатоквартирному будинку, списаному під знесення;
• Мешканці муніципальної квартири, що знаходиться у будинку, що переходить у комерційну власність;
• Громадяни, які бажають отримати квартиру чи кімнату меншої площі;
• Інваліди першої та другої групи;
• Ветерани війни та ліквідатори на ЧАЕС;
• Громадяни, які втратили житло внаслідок стихійного лиха;
• Військовослужбовці, які постраждали під час виконання службових обов'язків.

Обов'язки та права

Головною відмінністю договору про соціальний найм житла від комерційної угоди є відсутність орендної плати за користування квартирою чи кімнатою. Від плати за комунальні послуги та інші витрати на утримання житла громадяни не звільняються. Вони зобов'язуються своєчасно їх оплачувати, робити дрібні ремонти, стежити за чистотою в будинку та підтримувати належні умови для проживання. При цьому від внесків на капітальний ремонтвдома мешканці звільняються повністю. Ця стаття витрат лежить повністю на муніципалітеті.

Незважаючи на те, що договір вважається безстроковим, спочатку сторони підписують його на строк до чотирьох років, а після цього часу продовжують термін найму. Це можна назвати запобіжним заходом з боку державних органіввід несумлінних громадян. Подібна форма угоди дозволить муніципалітету безперешкодно позбутися такого мешканця. Причинами може стати:

• Несплата комунальних послуг;
• Використання квартири або кімнати не для проживання, а як склад, офіс і т.д.;
• Здавання житла в оренду третім особам;
• Проведення перепланування без отримання цього дозволу;
• Якщо мешканець став власником об'єкта нерухомості, наприклад, купив будинок або отримав житло у спадок, за дарчим.

Особливості надання

Договір, який укладається при соціальному наймі, – угода, згідно з якою сторони домовляються про передачу квартири чи кімнати у користування. Покладаючись на Житловий кодекс, соцнайм надається для незаможних громадян. Цей факт доведеться підтвердити. При цьому враховуватимуться нинішні умови житла, а також доходи громадянина та його родини.

Подібна угода неможлива для фізичних осіббез громадянства, а також громадян інших країн. Згідно з законодавчими нормами, малозабезпеченими громадянами, які мають право претендувати на , вважаються:

• Вже існуючі наймачі муніципальної квартири чи кімнати, а також члени їхньої родини, якщо нинішнє житло за площею не відповідає встановленим нормамна людину;
• Громадяни, які проживають у непридатних для життя умовах, що не відповідають санітарним нормам чи технічному стану;
• Мешканці муніципальної квартири, якщо з ними проживає хронічно хвора людина, загрожуючи здоров'ю своїм співмешканцям.

Документи для укладання

Для укладання договору громадянам потрібно підготувати такі документи:

• Заява від імені громадянина у довільній формі;
• Паспорт заявника (оригінал та копія);
• Паспорти всіх членів сім'ї заявника (оригінали та копії);
• Свідоцтво про шлюб або його розірвання;
• Документи, що підтверджують родинні зв'язкиіз заявником – за необхідності внесення до договору родичів;
• Ордери, вписки та інші папери, що підтверджують право вселення;
• про всіх наявних мешканців;
• Технічний план з інформацією про проведені перепланування;
• Інші документи, що підтверджують підстави для покращення житлових умов та отримання муніципальної квартири.

Після подання документів відповідальний співробітник державної установи повинен перевірити їх, зареєструвати та видати розписку в отриманні. На ній має стояти дата реєстрації, ініціали та підпис відповідального співробітника. Також будуть оголошені приблизні термінирозгляду заяви та підготовки договору.

Структура типового договору

При укладанні договору найму квартири чи кімнати сторони повинні дотримуватися встановленого структурного порядку. У ньому має бути:

• Вказівка ​​місця, де було складено документ, дата підписання, найменування та юридичні дані сторін;
• Опис предмета угоди, її місцезнаходження, технічні характеристики;
• Опис фактичного стану житлоплощі на момент передачі;
• Перерахування всіх громадян, які проживатимуть;
• Права та обов'язки сторони.

Кожна сторона має певні обов'язки.

Термін дії

Окремо варто розглянути період, на який сторони укладають угоду за договором найму соціального. За законом чітко визначено умови розірвання угоди як за взаємної згодисторін, і з ініціативи лише однієї з них. При цьому припинення договору може статися будь-якої миті, навіть якщо термін дії документа ще не минув. Цьому сприяють деякі певні обставини, про які йтиметься трохи далі.

Важливо врахувати, що мешканець має право перервати дію угоди своїм рішенням, а ось власник житла має звертатися до суду. Для судового розгляду заяви про дострокове розірвання правочину може бути:

• Заподіяння суттєвої шкоди житлу, що призвело до погіршення житлових умов;
• використання житла не за призначенням;
• Несплата за комунальні послуги понад півроку;
• Систематичне порушення спокою, яке завдає незручності сусідам.

Якщо жодних підстав для передчасного розірвання угоди немає, то договір вважається безстроковим і продовжується за згодою сторін стільки разів, скільки це необхідно.

Основні нюанси при оформленні

Родичі, які проживатимуть разом із наймачем житла, обов'язково вказуються у тексті документа. При цьому всі зазначені учасники мають рівні права розпоряджатися об'єктом майна, тобто давати свою згоду на реєстрацію нових мешканців або протестувати проти цього. Також вони несуть відповідальність за заподіяння шкоди об'єкту нерухомості.

Наймач зобов'язаний повідомити муніципалітет про те, що став власником нерухомості, а також поліпшення умов проживання. Варто мати на увазі, що це є підставою для припинення договору.

Наймачем може бути лише цілком дієздатний громадянин. Таким громадянином вважається людина, яка може самостійно реалізувати свої права та нести відповідальність. Іншими словами, це повнолітній громадянин, у якого немає психічні захворювання, наркотична та алкогольна залежність

Інформація у цій статті надана для ознайомлення.
Ми рекомендуємо Вам до нашого юриста.

Нова редакція Ст. 76 ЖК РФ

1. Наймач житлового приміщення, наданого за договором соціального найму, за згодою в письмовій формі наймодавця і членів його сім'ї, що проживають спільно з ним, вправі передати частину займаного ним житлового приміщення, а у разі тимчасового виїзду все житлове приміщення у найм. Договір піднайму житлового приміщення, наданого за договором соціального найму, може бути укладений за умови, якщо після його укладання загальна площа відповідного житлового приміщення на одного мешкаючого складе не менше облікової норми, а в комунальній квартирі – не менше норми надання.

2. Для передачі в оренду житлового приміщення, що знаходиться в комунальній квартирі, потрібна також згода всіх наймачів і членів їх сімей, що проживають спільно з ними, всіх власників і членів їх сімей, що проживають спільно з ними.

3. Піднімач не набуває самостійного права користування житловим приміщенням. Відповідальним перед наймодавцем за договором найму житла залишається наймач.

4. Передача житлового приміщення у найм не допускається, якщо в цьому житловому приміщенні проживає або в нього вселяється громадянин, який страждає на одну з тяжких форм хронічних захворювань, зазначених у передбаченому пунктом 4 частини 1 статті 51 цього Кодексу переліку, а також в інших передбачених федеральними законами випадках.

Коментар до статті 76 ЖК РФ

1. Підйом житлового приміщення, наданого за договором найму соціального, регламентований ст. ст. 76 – 79 Кодексу. При цьому збережено багато правил, встановлених колишнім житловим законодавством. Крім того, до піднайму житлових приміщень, наданих за договором найму соціального, застосовуються правові норми, встановлені у п. п. 1 - 3 ст. 685 ЦК України.

Право наймача житлового приміщення за договором найму соціального на здачу всього приміщення або його частини в піднайм обумовлено необхідністю отримати на це згоду: а) членів його сім'ї, що проживають спільно з ним, і б) наймодавця (пор. зі ст. 76 ЖК РФ 1983 р.) . Ще однією умовою укладання договору піднайму є те, що після його укладання загальна площа відповідного житлового приміщення, що припадає на одного члена сім'ї, не буде меншою за облікову норму, а для комунальних квартир - норми надання (про зазначені норми див. ст. 50 Кодексу та коментар до неї).

2. Якщо у найм передається житлове приміщення у комунальній квартирі, то крім дотримання названих вище загальних умов, необхідна також згода всіх наймачів та власників інших житлових приміщень у цій квартирі, а також членів їх сімей, що проживають спільно з ними у такій квартирі.

3. У разі передачі житлового приміщення у найм відповідальним перед наймодавцем за договором найму залишається наймач.

4. Як і раніше не допускається передача житлового приміщення в підйом, якщо в цьому приміщенні проживають особи, які страждають на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, при яких спільне проживанняз ними неможливо (пор. з п. 2 ст. 77 ЖК РФ 1983). Про перелік важких форм хронічних захворювань, за яких неможливе спільне проживання громадян в одній квартирі, див. ч. 1 ст. 51 Кодексу та коментар до неї.

Крім того, заборона на передачу житлового приміщення або його частини в оренду може бути встановлена ​​й іншими, крім Кодексу, федеральними законами. Підкреслимо, що інші випадки, коли передача приміщення у підйом не допускається, можуть бути вказані лише у федеральних законах. До введення в дію Кодексу такі випадки могли передбачатися правилами здачі житлових приміщень у найм, які встановлюються в порядку, що визначається урядом (п. 4 ст. 77 ЖК РФ 1983). Відповідно до ч. 2 ст. 4 Вступного закону такого роду правові акти застосовуються до набрання чинності відповідними федеральними законами.

Інший коментар до Ст. 76 Житлового кодексу Російської Федерації

1. Коментована стаття визначає порядок та умови укладання договору піднайму житлового приміщення (ст. 77 присвячена договору піднайму житлового приміщення, ст. 78 – внесення плати за піднайм, ст. 79 ЖК – припинення та розірвання договору піднайму житлового приміщення).

Умови здачі житлового приміщення у найм:

письмову згоду наймодавця, а також членів сім'ї наймача житлового приміщення, а якщо квартира комунальна – всіх наймачів, власників та членів їх сімей, які проживають у цій квартирі;

наявність загальної площі житла, з урахуванням піднайму, що вселяються за договором, розміром не менше облікової норми, а в комунальній квартирі - не менше норми надання на кожного проживаючого;

відсутність хворих на важкі форми хронічних захворювань (п. 4 год. 1 ст. 51 ЖК РФ) як у сім'ї наймача, що здає житло у найм, і особи, бажаючий укласти договір піднайму. Наявність таких хворих робить укладання цього договору неможливим.